農(nóng)村土地改革將對城市房價(jià)產(chǎn)生何種影響

熱心網(wǎng)友：1. 土地制度改革夠使農(nóng)村大量閑置的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，這樣可以大大緩解城市建設(shè)用地緊張的局面，地價(jià)就可以下調(diào)，房價(jià)也可以降下來。2. 如果農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，那么進(jìn)城的農(nóng)民就可以從中得到一大筆土地出讓后的收入，也可以在城市安家落戶，這樣有助于加快人口的城市化進(jìn)程。

熱心網(wǎng)友：眼下的關(guān)注焦點(diǎn)除了次貸危機(jī)之外，就要數(shù)中共十七屆屆三中全會了。應(yīng)該說，前者已經(jīng)沒有懸念，后者則剛剛開始。剛剛通過的《推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，就農(nóng)業(yè)地位、城鄉(xiāng)關(guān)系、農(nóng)村制度建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展規(guī)劃等方面給出了改革方向，而其中的核心，無疑是允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。從取消農(nóng)業(yè)稅到允許土地經(jīng)營權(quán)自由流轉(zhuǎn)，都是在市場和公眾推動下，通過執(zhí)政黨的政策成為國家意志。前者是在工業(yè)化突飛猛進(jìn)，農(nóng)地被蠶食、被拋荒，糧食安全受到威脅的背景下發(fā)生的；后者可以認(rèn)為在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長方式觸頂、國際金融危機(jī)下，迫切需要拉動內(nèi)需的背景下發(fā)生的。實(shí)在與房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有多大關(guān)系。關(guān)于敏感的小產(chǎn)權(quán)房，此次全會并沒有涉及。使用權(quán)、收入的獨(dú)享權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)是產(chǎn)權(quán)的三大基本權(quán)利，盡管還有著30年或者70年的限制，也還有著用途的嚴(yán)格界定（農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地依然受到嚴(yán)格控制），承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，與擁有土地的私有產(chǎn)權(quán)已相差無幾了。既然農(nóng)地自由流轉(zhuǎn)即將實(shí)現(xiàn)，那宅基地這種非農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)也當(dāng)在情理之中。從價(jià)值規(guī)律來看，供應(yīng)增加將導(dǎo)致價(jià)格下跌。就是說，如果我們還堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)，城市土地受到宅基地自由流轉(zhuǎn)影響而價(jià)格下跌將不可避免。當(dāng)然城市土地與農(nóng)村宅基地并非一回事，土地價(jià)值也不可同日而語。尤其是具有稀缺性的城市中心商業(yè)用地，受到的沖擊當(dāng)然不會太大，但定價(jià)機(jī)制將偏重于土地產(chǎn)出將是不爭的事實(shí)。廣大的城郊城市用地，由于價(jià)值上與宅基地具有一定的可比性，將受到較大沖擊（在城市功能優(yōu)勢不夠突出的縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，沖擊可能更大）。傳導(dǎo)到物業(yè)價(jià)格，就是城市中心房價(jià)與城郊房價(jià)將形成更大的差距。以現(xiàn)今的行情，那些06、07年間高價(jià)拿地尤其是拿城郊地塊的開發(fā)商，已經(jīng)看不到出頭之日了，就是想把自己賣掉都很難標(biāo)個好價(jià)錢了。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的大洗牌已不可避免。不過，這并不意味著房市的崩潰。理由有二，一是30%左右的降價(jià)底線（詳見筆者上篇文章的分析），二是上述農(nóng)村土地改革將強(qiáng)力拉動內(nèi)需，從而對經(jīng)濟(jì)基本面形成有力支撐。事實(shí)上，“兩地”自由流轉(zhuǎn)的更深遠(yuǎn)影響，還在于對房地產(chǎn)開發(fā)模式的影響。比如早在07年初就在江浙一帶出現(xiàn)的“城仙居”，利用宅基地為農(nóng)民集中建房，一部分賣給（使用權(quán)）城里人，城里人的度假休閑又為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)造了收益。農(nóng)業(yè)用地自由流轉(zhuǎn)之后，城里人就可以與農(nóng)業(yè)更深度的結(jié)合了。比如，在自然環(huán)境良好、空氣清新的地方購置住房和農(nóng)地從事業(yè)余農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，在當(dāng)今“吃不放心”的環(huán)境下，將大有前途。當(dāng)今的農(nóng)家樂模式，完全可能被這種深度結(jié)合的農(nóng)莊模式搶去風(fēng)頭。有了土地以后，現(xiàn)今無處不在的不安全感將得到一定程度的緩解，“大不了回家做農(nóng)民”的心態(tài)，將有利于激勵城里人的消費(fèi)。長期以來單純靠投資拉動的增長模式，可能得以一定程度的矯正。第三次農(nóng)村土地革命，說一個新時代開始了，可能有些矯情。但說“有些事情即將發(fā)生”，當(dāng)不為過。