開展屋頂分布式，要規(guī)避這些法律風(fēng)險(xiǎn)！

屋頂分布式光伏項(xiàng)目由于不受規(guī)模指標(biāo)限制，日益受到投資業(yè)主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運(yùn)行期要25年。在25年的電站運(yùn)營(yíng)過程中，屋頂業(yè)主方可能出現(xiàn)破產(chǎn)、被司法機(jī)關(guān)查封，或者將屋頂?shù)盅撼鍪鄣惹樾巍＿@些情況，對(duì)于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。

之前的文章中，曾經(jīng)介紹了屋頂租賃的標(biāo)準(zhǔn)合同——《分布式光伏發(fā)電屋頂租賃及使用協(xié)議》，介紹了簽署分布式合同時(shí)注意的問題。本文總結(jié)了在選擇分布式屋頂時(shí)，投資商必須確定的4個(gè)事項(xiàng)和建議明確的1個(gè)問題。

必須確定一房屋本身合法，無被拆除、禁用風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)相關(guān)法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形

1）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)；

2）未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格；

3）建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中存在違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為；

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

承租人在簽署租賃合同之前，應(yīng)首先要求房屋業(yè)主提供四證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

竣工驗(yàn)收證明

消防驗(yàn)收證明

房屋產(chǎn)權(quán)證明

必須確定二屋頂租賃合同簽署前，房屋未被抵押、查封

根據(jù)相關(guān)法律，發(fā)生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無法履約

1）在簽署屋頂租賃協(xié)議前，房屋已經(jīng)被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主（抵押人）還未清償債務(wù)，債權(quán)人對(duì)其拍賣、變賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化；

2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

1）建議承租方在簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)出租方提供房屋、土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)。

2）在屋頂租賃協(xié)議或能源管理協(xié)議中增加因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)的特別賠償條款；或者與抵押權(quán)人約定在其行使抵押權(quán)后繼續(xù)維持租賃合同效力。

一旦發(fā)生“拍賣”、“查封”等意外，下述2種情況，屋頂租賃人可以證明房屋租賃協(xié)議簽署在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之前，可以“買賣不破租賃”為由，要求新產(chǎn)權(quán)所有者繼續(xù)履行租賃合同。

1）租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前，已向房產(chǎn)管理部門登記備案、或辦理租賃合同公證的；（實(shí)踐中，有企業(yè)出于稅負(fù)、登記繁瑣等考慮未進(jìn)行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內(nèi)房屋租賃權(quán)潛藏了法律風(fēng)險(xiǎn)。）

2）有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當(dāng)事人已在抵押、查封前繳納相應(yīng)租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。

必須確定三屋頂出租房有權(quán)簽合同

根據(jù)相關(guān)法律，以下幾種情形，業(yè)主對(duì)建筑物無全部所有權(quán)

1）建筑物（居民樓）產(chǎn)權(quán)分散問題

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，即對(duì)該部分享有占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)；業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)；共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

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