從全球最大房企到如今的資金困境，恒大的“余糧”還剩多少？

文 ／ 七公

出品 ／ 節(jié)點財經(jīng)

最近，關于恒大的各種傳聞層出不窮，財富兌付風波持續(xù)發(fā)酵。9月16日晚，A股上市公司世聯(lián)行發(fā)布公告，稱與恒大集團已就應收款項中部分款項達成抵房解決方案。對于恒大來說，以房抵債也不失為一種救急措施。

9月14日，中國恒大（3333．HK）在港交所發(fā)布公告就近期事件進行了正式回應，主要內(nèi)容有三：

公司承認目前確實遇到了前所未有的困難，而為緩解流動性問題采取的相關措施，如轉讓成員權益、出售位于香港的辦公大樓等未取得預期效果。

6月－8月，公司物業(yè)合約銷售金額呈下降趨勢，分別為716．3億元437．8億元、380．8億元，預期9月繼續(xù)大幅下滑。

公司已聘請華利安諾基（中國）有限公司及鐘港資本有限公司作為聯(lián)席財務顧問，評估公司資本架構，研究流動性情況，探索所有可行方案。

從全球最大房企到今日的資金困境，龐大的負債始終是壓在恒大身上的一根“稻草”，也是外界一直關注的焦點。那恒大究竟欠了多少錢？又涉及到哪些金融機構？

／ 01 ／

恒大事件

波及面有多大？

財報顯示，截至今年6月末，中國恒大總資產(chǎn)為2．38萬億元，較上年同期增加1710億元；總負債1．97萬億元，較上年同期減少161億元。資產(chǎn)規(guī)模和負債規(guī)模均位列各大房企首位。

圖源：WIND數(shù)據(jù)

資產(chǎn)好說，重點是負債。1．97萬億是個什么概念，2020年廣東省一般公共預算收入實現(xiàn)1．29萬億元，領跑全國，而這個數(shù)字距離恒大的負債總數(shù)還有一定的差距。

關鍵在于，恒大的短期債務壓力較大，應付賬款及票據(jù)6669億元、短期借貸及長期借貸當期到期部分2400．5億元，總流動負債高達1．57億元，占比近80％，而賬面貨幣資金僅有1952．16億元，且“三條紅線”碰觸了兩條。

長期以來，地產(chǎn)靠債務驅動快速擴張，背后離不開金融機構“輸血”。若恒大債務出現(xiàn)什么差池，可能引發(fā)一連串的“蝴蝶效應”。

根據(jù)去年那份被恒大辟謠的求援文件顯示，截至2020年6月30日末，恒大集團負債涉及128家銀行類金融機構和逾121家信托、城投、資管、小貸等非銀行機構。

其中，境內(nèi)銀行類金融機構借款余額2163億元，排名前五的分別為民生銀行293億元、農(nóng)業(yè)銀行242億元、浙商銀行113億元、光大銀行105億元、工商銀行103億元；境內(nèi)非銀行金融機構借款余額3684億元，排名前五的分別為外經(jīng)貿(mào)信托241億元、中航信托191億元、山東信托176億元、光大興隴信托164億元、渤海信托125億元。

盡管恒大當時做了辟謠，但從如今的局面推斷，當時文件中所說的內(nèi)容也并非空穴來風。而上述金額對任一家金融機構而言，應該都是一筆“頭大”的費用。

以民生銀行為例，摩根大通9月初估計，該行對恒大的風險敞口最大。

不過，民生銀行6月份在上證e平臺上回復投資者時表示，恒大集團及關聯(lián)公司在該行的所有授信業(yè)務還本付息情況均正常，從合作開始至目前均無逾期情況發(fā)生。

盡管如此，民生銀行的股價卻非常誠實，從7月初到現(xiàn)在，下挫幅度近30％。不得不說，有中國平安對華夏幸福的前車之簽，資本市場對恒大可能對民生銀行造成的壞賬準備計提影響多少還是在意的。畢竟，民生銀行去年凈利潤不過才265億元。

金融機構之外，業(yè)務層面被恒大牽連的公司也不在少數(shù)，僅A股已明示為恒大供應鏈一員的就有20余家，如三棵樹、索菲亞、歐派家居、喜臨門等。

9月6日，三棵樹披露，截至8月31日，公司就來自恒大的應收賬款和應收票據(jù)，發(fā)生逾期金額共計3．36億元，尚有1億元未付；另一家定制家居龍頭索菲亞，同意以用恒大或恒大下屬子公司債權相互抵銷的方式處理對其享有的債權。

／ 02 ／

“地主家的余糧”

還有多少？

流動性緊張加劇，恒大已經(jīng)從“買買買”切換到了“賣賣賣”，并尋求多種措施減困，如調(diào)整項目開發(fā)時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續(xù)貸和展期、引入新戰(zhàn)投等。

公開市場信息顯示，目前恒大已售出部分物業(yè)資產(chǎn)和股權。

包括向供貨商及承包商出售物業(yè)單位以抵扣部分欠款，總金額約251．7億元；出售5個地產(chǎn)項目股權及非核心資產(chǎn)，總代價約為92．7億元。

出售恒騰網(wǎng)絡11％股份給兩個買方，總代價約為32．5億港元；出售盛京銀行1．9％股份，總代價為10億元；出售深圳高新投7．08％股權，總代價約為10．4億元；出售恒大冰泉49％股權，總代價約為20億元。

圖源：安信證券研究報告

粗略計算，這幾筆交易將為恒大回流現(xiàn)金或償還欠款合計約為411．7億元。雖然相較于近2萬億的負債只是杯水車薪，但如果交易最終達成，對緩和恒大的資金鏈還是會有所幫助。而最終能否度過危機，更大的希望還得看“地主家余糧”的數(shù)量和質量。

恒大中期財報顯示，截至今年6月底，公司總土地儲備項目778個，原值為4，568億元，舊改項目146個，總貨值近2萬億。

另有恒大香港總部大樓和新界元朗地區(qū)的住宅項目待價而沽。最新報道中，前者可能價值13億美元，后者為10億美元。

節(jié)點財經(jīng)注意到，在債務危機蔓延下，恒大的資產(chǎn)價值也在快速縮水。

據(jù)悉，8月份時，恒大對香港總部大樓報價尚超過20億美元，同時正在尋求以80億港元（10億美元）價格出售上述元朗的住宅項目，價格低于恒大當初為收購該項目支付的89億港元。

除此之外，目前恒大集團在內(nèi)地仍有不少住宅地產(chǎn)，尤其是位于深圳大灣區(qū)中心地帶的住宅地產(chǎn)，但可售面積尚不清楚；直接和間接分別持有恒大物業(yè)59．04％股權、恒大汽車74．99％股權、恒騰網(wǎng)絡26．55％股權、嘉凱城27．85％股權、盛京銀行34．5％股權、易居控股9．8％的股份。

按照各大上市公司的最新收盤價（9月16日），假如恒大價將其股權全部清倉，恒大物業(yè)約回流資金260億港元，恒大汽車約250億港元，恒騰網(wǎng)絡約63億港元，嘉凱城約18億元；盛京銀行若價格和8月份一樣，最高可達28億美元，約180億元；易居控股約6000萬美元，約3．84億元。

換算成人民幣，恒大回籠資金大概在660億元左右，加上土儲原值和香港物業(yè)資產(chǎn)，約在5400億元左右。

當然，恒大也在加速把其他業(yè)務送上資本市場。在線房屋和汽車銷售平臺FCB Group本來預計在2022年第一季度上市，根據(jù)3月份的估值，剩余90％的股份可能價值180億美元，約1152億元；恒大全資擁有的旅游業(yè)務擬分拆上司，潛在融資規(guī)模尚不清楚。

總的來說，恒大要度過目前這場危機，難免要打一場硬仗。接下來無論在消費市場還是資本市場，亦或輿論環(huán)境，恒大都已經(jīng)沒了退路，必須全力以赴。

用資產(chǎn)換時間，留個恒大的時間還有多少，恐怕就要看它的資產(chǎn)處置速度了。

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