分布式光伏屋頂租賃應(yīng)該注意的問題

:前幾年，分布式光伏發(fā)展緩慢，主要原因在于房屋產(chǎn)權(quán)不明，借貸融資難度大，補貼拖欠，電費結(jié)算不及時等問題。近兩年，隨著國家一系列利好政策的頒布以及光伏系統(tǒng)成本的下降，這些問題得到緩解，分布式光伏也逐漸受到各方的青睞。根據(jù)國家能源局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年第一季度我國分布式光伏新增裝機243萬千瓦，同比增長151%。

分布式光伏備受追捧，使得全國出現(xiàn)“搶屋頂”熱潮。開發(fā)屋頂分布式光伏項目其中一個核心問題便是屋頂租賃，那么在屋頂租賃過程中，應(yīng)該注意哪些問題呢？

產(chǎn)權(quán)歸屬問題 

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的建筑、房屋、構(gòu)筑物，屬于違章建筑，縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門，有權(quán)要求限期拆除，沒收實物或違法收入，并處罰款。在進行租賃前期，為避免后續(xù)的一些麻煩和可能造成的損失，首先應(yīng)當(dāng)對房屋的情況進行調(diào)查。房屋建設(shè)是否合規(guī)，是否具有建設(shè)規(guī)劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明和房屋產(chǎn)權(quán)證明，是否存在抵押、查封等情況。如若情況不明，在租賃時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，盡量規(guī)避風(fēng)險和后期不必要的糾紛。

屋頂使用問題

在租用前，承租方應(yīng)該對房屋屋頂結(jié)構(gòu)以及防水等問題進行勘察評估，并簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格和損壞修繕等條款，并向房產(chǎn)管理部門備案，以避免在光伏電站建設(shè)和運行過程當(dāng)中產(chǎn)生不必要的麻煩和糾紛。如在租賃期限內(nèi)，若發(fā)生屋頂破損或漏水等情況，該如何劃分責(zé)任和如何進行修繕。在電站建成運行后是否可以對房屋進行改造等。

合同能源管理問題

合同能源管理機制，簡稱EMC，是一種以節(jié)省的能源費用來支付節(jié)能項目全部成本的節(jié)能投資方式；這種節(jié)能投資方式允許用戶使用未來的節(jié)能收益為工廠和設(shè)備升級，降低目前的運行成本，提高能源的利用效率。簡單點說，就是在光伏電站所發(fā)電量的分配和消納問題，如何分配使得能源利用效率最大化。出租方的用電量和附近是否有用電大戶，直接關(guān)系到光伏電站所發(fā)電量的消納以及電量利用效率的最大化，同時還需要關(guān)注購電方的信用狀況。

另外光伏電站發(fā)電所產(chǎn)生的碳排放指標(biāo)如何分配和利用也關(guān)乎著電站的整體收益，所以，如何管理和利用能源，使得利用率最大化，也是在屋頂租賃時需要考慮的問題。

政府征收拆遷補償問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，政府征收拆遷停產(chǎn)停業(yè)補償對象是被征收人，也就是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，租用方不能直接向政府索要賠償。光伏電站依附于房屋建筑，國家對房屋進行征收和拆遷，因此停產(chǎn)停業(yè)損失補償應(yīng)該包括光伏電站停產(chǎn)的損失補償，但光伏電站應(yīng)該證明其自身存在經(jīng)營行為，具有營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)手續(xù)，以證明該項目和經(jīng)營的合法性，同時還需要證明光伏電站的價值，以及現(xiàn)有和未來的收益情況。再有需要解決的就是補償?shù)轿缓?，出租方和承租方如何進行分配的問題。

屋頂分布式將會成為光伏行業(yè)發(fā)展的重點，在企業(yè)或個人投資的時候，需要對所租賃的屋頂情況進行詳細(xì)的調(diào)查和勘察，以規(guī)避和防范可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險。