屋頂分布式光伏電站的租賃法律風險

:對于分布式光伏項目而言，最基本的訴求是在光伏電站生命周期內(nèi)保證對屋頂?shù)淖赓U權(quán)不受影響。在《投資分布式光伏項目的看過來，六大法律問題全解析》一文中，我們已經(jīng)梳理了對于新項目盡職調(diào)查當中需要注意的若干問題，然而在項目運營過程中，屋頂提供方隨時可能出現(xiàn)的破產(chǎn)、抵押、被司法機關(guān)查封、執(zhí)行等問題，對于光伏電站來說更是“心腹大患”。今天，為您繼續(xù)聊聊分布式光伏電站屋頂租賃法律風險管理。

一租賃備案登記對項目的影響

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”各地也對房屋租賃備案登記作出了類似規(guī)定。該條規(guī)定在實踐中似乎“高舉而輕落”，執(zhí)行力度并不大；但是，備案登記對租賃合同效力是否有影響，是否影響到“買賣不破租賃”的執(zhí)行，實務當中不無疑問。

✲未經(jīng)備案不影響租賃合同本身效力

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。”從備案登記行為的性質(zhì)來看，屬于行政機關(guān)的行政管理行為，不影響合同本身的效力。

✲未經(jīng)備案不適用“買賣不破租賃”原則

上海市高級人民法院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》（滬高法民一〔2015〕16號）第30條規(guī)定：未經(jīng)登記的租賃合同，當房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應當知道租賃事實的除外。”上海高院解釋的理由是：大量商業(yè)租賃的存在與“買賣不破租賃”保護居民居住權(quán)的立法意圖不相一致，從平衡交易各方利益的角度看，傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。在此，上海高院區(qū)分了商業(yè)租賃與住房租賃不同的立法目的；而分布式光伏電站顯然屬于商業(yè)租賃，不屬于“買賣不破租賃”立法保護本意。

實踐中，有企業(yè)出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內(nèi)房屋租賃權(quán)潛藏了法律風險。

二承租人（光伏電站）證明“租賃在先”的具體方法

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：“（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”可見，承租人（光伏電站）證明“租賃在先”是保證租賃權(quán)利不受查封、抵押影響的重要條件。

實踐中，如果在抵押、查封前，租賃合同的當事人已經(jīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，一般可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。根據(jù)浙江省高級人民法院《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》的通知（浙高法辦〔2014〕39號）規(guī)定精神，在未能辦理租賃備案登記的情況下，承租人（光伏電站）還考慮以下途徑證明“租賃在先”：

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