負(fù)債近2萬億，恒大暴雷！創(chuàng)始人賣樓、賣資產(chǎn)以回血？

如今的恒大如強弩之末，眾叛親離。而未來的恒大是否能夠逆風(fēng)翻盤，還是個未知數(shù)。

10月4日早盤，中國恒大、恒大物業(yè)均發(fā)布公告稱，宣布在港交所暫停交易。目前兩家公司沒有透露暫停交易的原因。但市場預(yù)判，或許與恒大成交量大幅度變動有關(guān)。

據(jù)傳，同樣在當(dāng)日宣布停牌的合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)約51％股份，獲恒大物業(yè)控股權(quán)，交易金額400億。對此，恒大方面暫無回應(yīng)，而合生方面則回應(yīng)“以公告為準(zhǔn)”。

就在恒大地產(chǎn)、物業(yè)停牌當(dāng)日，其余恒大系卻全線大漲。其中，恒大汽車股價暴漲31％，恒騰網(wǎng)絡(luò)也上漲12％。

上漲的背后，有從地產(chǎn)、物業(yè)轉(zhuǎn)股而來，也有因收購傳聞而進(jìn)場的。但更多股民認(rèn)為，此舉是“刀口舔血”，甚至悲觀預(yù)測4日主力拉升只是為了留點逃命空間。

實際上，自暴雷以來，風(fēng)口浪尖上的恒大一改往日“縮頭烏龜”的作態(tài)，動作頻頻力求“挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾”。

從向投資者進(jìn)行債券付息，到承諾保質(zhì)保量順利交樓，再到辟謠破產(chǎn)傳聞，甚至這次的停牌交易。

除了表態(tài)，恒大還將旗下多項資產(chǎn)股份進(jìn)行售賣，共回籠資金142．88億元；旗下香港、廣州等總部大樓進(jìn)行出售清算，以尋求資金回流。

曾經(jīng)的許家印表示：“我可以一無所有，但恒大財富的投資者不能一無所有！”

90年代的許家印，也正是一無所有的時候。不過彼時的他，雖一無所有，但他的背后卻有著一幫子需要負(fù)責(zé)的兄弟。

是創(chuàng)始人，也是大哥。曾經(jīng)的許家印是在打拼自己的世界，如今的許家印是在改變自己的世界。從某種程度上來說，許家印只是換了個方式繼續(xù)前行。

高光中的恒大

從小出生在農(nóng)村的許家印有著一顆想要去更大的世界看看的心。在以周口市第三的成績考入武漢鋼鐵學(xué)院冶金系后，許家印順勢進(jìn)入鋼鐵廠工作。

僅一年時間，許家印就當(dāng)上了車間主任。惡劣的工作環(huán)境摧蝕著工人們的意志，而許家印為了給員工們提高福利，變賣了公司廢料，結(jié)果被公司上級調(diào)查。無奈之下，他只能選擇離開舞陽鋼鐵公司。

而這次離開成為了他進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的契機。恰逢80年代的中國，正處于房地產(chǎn)萌芽的時代。1991年，全國商品房銷售額僅237．9億元；到1992年，銷售額陡然增至426．6億元，較上一年增長0．8倍。

1992年，許家印進(jìn)入深圳中達(dá)集團(tuán)工作，短短一年內(nèi)，他就從一名業(yè)務(wù)員升職成為了辦公室主任，可見其出色的業(yè)務(wù)能力。但即使許家印為公司拿下了2億元的房地產(chǎn)項目，也只是個月薪2000元的工具人。在和老板商討加薪無果后，他決定離開中達(dá)集團(tuán)，去創(chuàng)造屬于自己的一片天地。

1994年，有關(guān)于商品房預(yù)售制度的出臺更是加快了房地產(chǎn)融資的速度。許家印在這個時間點搭上了時代政策的快車。1996年，憑著此前多年的人脈積累和實力儲備，許家印創(chuàng)辦恒大實業(yè)集團(tuán)有限公司，在廣州打造了金碧花園樓盤，并創(chuàng)下了13個樓盤同期開發(fā)的記錄。

隨著1997年亞洲金融危機的爆發(fā)，房地產(chǎn)銷售逐漸成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長和消費熱點，恒大借此發(fā)展，并與2009年成功在港交所上市。

上市只是恒大壯大的第一步。由于國家對房地產(chǎn)政策持續(xù)放寬，截至2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資的比重已經(jīng)增至17．1％。

借著這股東風(fēng)，恒大的發(fā)展“更上一層樓”，成功布局了全國80多個城市，擁有項目150多個，其市值及金額雙雙突破百億大關(guān)，穩(wěn)居中國房企第一軍團(tuán)。

成為中國房企第一軍團(tuán)的恒大，野心在不斷膨脹。恒大已經(jīng)不僅僅將自己的商業(yè)版圖局限于房地產(chǎn)行業(yè)，許家印還分別在汽車、物業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、健康、飲料、體育的等行業(yè)形成多元化的布局。

比如，恒大集團(tuán)旗下?lián)碛幸呀?jīng)上市的恒大汽車、恒大物業(yè)和恒騰網(wǎng)絡(luò)，以及并未上市的有恒大房車寶、恒大冰泉、恒大童世界等等。

縱觀歷史上的企業(yè)發(fā)展史，很少有企業(yè)是因為布局其他行業(yè)而賺得盆滿缽滿。每個行業(yè)都有其行業(yè)龍頭，就如恒大冰泉的競爭對手農(nóng)夫山泉，恒大童世界的競爭對手方特、上海迪士尼等等，只是將這些產(chǎn)業(yè)作為副業(yè)的恒大，雖投入大量資金，經(jīng)營卻力不從心。

倒塌中恒大

激進(jìn)擴張的后果是虧損嚴(yán)重，資金鏈斷裂。

以恒大冰泉為例，許家印為了恒大冰泉可以匹敵農(nóng)夫山泉，其廣告投入就已經(jīng)超過60億元。但恒大冰泉的收益并不好，在2013年－2016年三年間，就已經(jīng)虧損了40億元。除此之外，恒大童世界的建設(shè)資金超上億元，更不用提其他項目的投入和虧損資金。

屋漏偏逢連夜雨，恒大的財務(wù)也出現(xiàn)了危機。由于恒大最近幾年不斷向外擴張，雖有盈利但也有巨額負(fù)債，2020年恒大剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為83．4％，凈負(fù)債率159．2％，現(xiàn)金短債比0．47。

此時，正好有一雙無形的手捏住了恒大的經(jīng)濟(jì)命脈。2020年，當(dāng)時房地產(chǎn)的過于火爆直接導(dǎo)致炒房過熱，而房價上升又間接導(dǎo)致了許多年輕人生育、住房等社會壓力變大。

國家為了控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置了“三條紅線”?！叭龡l紅線”的三條指標(biāo)分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70％；凈負(fù)債率大于100％；現(xiàn)金短債比小于1．0倍。

好巧不巧的是，恒大三條紅線全踩。但值得注意的是，恒大今年上半年的營業(yè)利潤為193．7億元，雖沒有之前高，但是還不至于說恒大出現(xiàn)了較大虧損。

問題就出在于恒大“融資”的模式。擁有如此高利潤的恒大并沒有盈利，而是將所賺到的錢作為“保證金”去融資。從另一層面來說，恒大不斷擴張的方式就是通過向銀行借更多的錢，并使得自己在盈利的情況下去承擔(dān)大量的債務(wù)。

如此反復(fù)，恒大陷入了盈利與負(fù)債的死循環(huán)當(dāng)中。如果政策沒有發(fā)生變化，恒大依然可以如此運營下去?？扇缃窈愦笙萑雰呻y的境地，既不能向金融機構(gòu)再增加有息負(fù)債，并且在舊債到期后需要全部歸還，但恒大已經(jīng)沒有足夠的資金流來償還如此巨額的債務(wù)。

另一方面，由于恒大的主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)，受房產(chǎn)變賣周期長的影響，債務(wù)到期的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于變現(xiàn)的速度。除此之外，受恒大財務(wù)爆雷的影響，恒大旗下樓盤都有“爛尾”的風(fēng)險。樓盤無法交付，業(yè)主虧損嚴(yán)重，恒大的信譽問題也越來越嚴(yán)重。

其實，今年陷入危機的房地產(chǎn)不止恒大這一家。據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，截至到8月24日，已經(jīng)有超過244家房企破產(chǎn)。國家政策和市場大環(huán)境正在給房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫。

不同的是，和許家印同處于房地產(chǎn)黃金時代的王健林嗅到了國家政策變化的氣息，迅速變賣資產(chǎn)，以求萬達(dá)更加穩(wěn)定的發(fā)展。而占盡先機的許家印依然在國家政策的大環(huán)境下猛然激進(jìn)，這或許與他背后的男人有些許的聯(lián)系。

房地產(chǎn)神話編織手

如果說國家政策是恒大的機遇與挑戰(zhàn)，那么任澤平就是給恒大進(jìn)軍房企編織的一場華麗美夢。

2017年12月，許家印用1500萬年薪將任澤平納入自己的公司。在當(dāng)時，任澤平可是個有名的主。2014年，任澤平因為成功預(yù)測了滬指上半年“5000點不是夢”的走勢而名聲大噪。在一年后，又成功預(yù)警股災(zāi)“海拔已高風(fēng)大慢走”，成為了業(yè)內(nèi)的知名人士。

許家印或許就是看中了任澤平的“網(wǎng)紅”經(jīng)濟(jì)學(xué)家身份和他背后的人脈才邀請他來做恒大的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。其實并不然，許家印聘請任澤平還有另外一個更重要的原因－任澤平永遠(yuǎn)鼓吹房價上漲的理論，這與他對房地產(chǎn)的野心如出一轍。

任澤平在恒大僅僅只任職了短短三年，就離開了恒大。任澤平走的時候給許家印寫了一句話：“感謝恒大集團(tuán)許家印先生的信任和支持，許先生大格局大情懷。”對此，恒大和許家印并沒有回應(yīng)。回顧在恒大的三年，任澤平的貢獻(xiàn)可以說用五根手指頭都可以數(shù)得出來。

“新基建”是任澤平在恒大這幾年最重要的研究成果。雖然這給恒大的新能源汽車事業(yè)鋪了路，刺激了恒大的房地產(chǎn)主業(yè)，但實際上弊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利。

說白了，任澤平就是在后方給恒大提供理論燃料的?？墒?，理論出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致恒大這輛高級車熄了火。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉勝軍抨擊任澤平最大的特點就是“煽情”、“忽悠”、“見風(fēng)就是雨”。

任澤平的核心競爭力就是“唱多”，其實他不牛，只是很會吹牛。其中出自任澤平最有名的論斷是“中國未來10年一二線城市房價翻二倍，三四線城市房價翻三倍。”

有了任澤平的理論預(yù)測作為支撐，許家印的膽子越來越大，恒大產(chǎn)生的泡沫也越來越多。

恒大的最后一層窗戶紙被捅破。2021年7月，廣發(fā)銀行宜興支行請求法院凍結(jié)恒大地產(chǎn)1．3億元資產(chǎn)。雖然這對于恒大來說只是一比小錢，但卻引起了市場和投資者的恐慌。現(xiàn)如今，許家印只能公司的部分股份進(jìn)行售賣。

恒大出售旗下多項資產(chǎn)回籠資金142．88億元，其中包括恒騰網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司11％股份、盛京銀行1．9％股份、深圳市高新投7．08％股權(quán)、出售5個地產(chǎn)項目股權(quán)及非核心資產(chǎn)、恒大冰泉49％的股權(quán)。另外，公司高層正在商討出售恒大物業(yè)和恒大汽車的部分股份以及通過賣樓等方式以減輕目前的流動性壓力。

造成恒大如今的局面的黑鍋并不能完全只能讓任澤平背，或許他真的對當(dāng)時恒大的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略產(chǎn)生了一定的影響，但真正的決定因素在于他—許家印。

結(jié)語

正如劉勝軍所說，像許家印這樣大膽的企業(yè)家，缺的不是膽量，而是理性?？稍?jīng)的許家印也是有理性的地方。

2018年的時候，恒大就遭遇了一場金融危機。走投無路的時候，許家印想到了去香港尋求劉鑾雄和鄭裕彤的幫助?？墒沁@兩位大佬起初對許家印置之不理，但許家印并沒有放棄，而是陪著他們一起去種地，正是這種鍥而不舍的精神感動了劉鑾雄和鄭裕彤。

這兩位大佬的投資最終幫助許家印渡過了難關(guān)。除此之外，今年6月份，許家印也將恒騰網(wǎng)絡(luò)7％的股份進(jìn)行出售，馬化騰花了20．69億元將此買了下來，這也為恒大的財務(wù)現(xiàn)狀有了一定周轉(zhuǎn)的余地。

過去的恒大有多輝煌，如今的恒大就有多落魄；曾經(jīng)的許家印可以為了恒大的危機放下身段去求助別人，如今的許家印已沒有貴人可以相助只能自己突圍。而恒大產(chǎn)生的裂痕到底有多大，或許只有許家印本人才知道。

面對上萬億的資金漏洞，許家印如今所做的措施或許只是一些鳳毛麟角的補救。如若許家印還無法求得資金回流，或許恒大將有很長一段時間會處于黑暗之中。不過，恒大能走到如今的地位，勢必有其資源優(yōu)勢與卓越的能力，正所謂“百足之蟲，死而不僵”，仍然相信，恒大還有機會。