寫字樓結(jié)構(gòu)分類

【專家解說】：一、辦公物業(yè)的分類 辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等管理人員(白領(lǐng))辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。 從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段: 1、傳統(tǒng)辦公樓 兩大特點(diǎn):立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。 這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和進(jìn)深尺寸。如:3.6-4.0米的開間、5-8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。 建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。 傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn):私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。 傳統(tǒng)辦公室的不足之處:空間利用率低，缺乏靈活性。 2、早期的現(xiàn)代辦公樓 特點(diǎn):大空間。 這種模式的積極意義是:追求實(shí)效。 這種模式的消極之處是:機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。 3、后期的現(xiàn)代辦公樓 特點(diǎn):富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)大廈。 景觀辦公室:大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。 4、智能化辦公樓 20世紀(jì)1970-1980年代，隨著信息時(shí)代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓;20世紀(jì)1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。 智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢。 而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類: 第一類，為近年設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到3A以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考慮較為周全。 第二類，是1990年代初設(shè)計(jì)，近年投入營運(yùn)的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類設(shè)施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設(shè)計(jì)，功能布局不盡合理。 第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。 第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設(shè)施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。 從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進(jìn)的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設(shè)施、設(shè)備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標(biāo)來對結(jié)構(gòu)層次進(jìn)行界定和探討。 二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究 就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。 對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定: 1、頂級物業(yè)(國際寫字樓) (1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70%的使用率;樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 ①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。 ②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。 ③電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。 ④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模:超過50000平方米。 (3)客戶進(jìn)駐:國外知名公司的租戶組合;知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。 (4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利:位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。 (7)智能化:3A~5A (8)開發(fā)商的背景:經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。 2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓) (1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 ①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。 ②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 ③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模:1-5萬平米。 (3)客戶進(jìn)駐:有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利:有多種交通工具直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。 (7)智能化:3A及3A以上。 3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓) (1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。 ①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用面磚或瓷磚;有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂;公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白;衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。 ②配套設(shè)施:有專用地上、地下停車場。 ③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):有中央空調(diào)系統(tǒng);無樓宇自控;有安全報(bào)警;無綜合布線。 (2)建筑規(guī)模:無限制。 (3)客戶進(jìn)駐:客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。 (4)物業(yè)服務(wù):有物業(yè)公司服務(wù)。 (5)交通便利:有交通線路到達(dá)，交通較方便。 (6)所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。 4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓) (1)樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。 ①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用涂料;無大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。 ②配套設(shè)施:無。 ③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):分體空調(diào);無樓宇自控;無安全報(bào)警;無綜合布線。 (2)規(guī)模:無限制。 (3)客戶進(jìn)駐:客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。 (4)物業(yè)服務(wù):可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。 (5)交通便利:有交通線路到達(dá)。 (6)所屬區(qū)位:一般城區(qū)位置。