物業(yè)接管驗(yàn)收的程序是什么

【專家解說(shuō)】：物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 三、職責(zé) 1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管工作。 2、接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 3、接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本程序進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 四、程序要點(diǎn) 1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 (1)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 (2)成立物業(yè)接管小組 ①在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； ②接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： ——公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； ——物業(yè)部服務(wù)處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； ——物業(yè)部機(jī)電處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 (3)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： ①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； ②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； ③提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； ④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： ——《房屋本體接管驗(yàn)收表》； ——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； ——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； ——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。 2、接管驗(yàn)收的工作程序 (略) 3、資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。 (1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： ①項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； ②規(guī)劃許可證； ③投資許可證； ④土地使用合同； ⑤建筑開工許可證； ⑥用地紅線圖。 (2)綜合竣工驗(yàn)收資料： ①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； ②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； ③建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； ④公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； ⑤供水合同； ⑥供電協(xié)議書、許可證； ⑦供氣協(xié)議書、許可證； ⑧光纖合格證； ⑨通信設(shè)施合格證； ⑩電梯準(zhǔn)用證。 (3)施工設(shè)計(jì)資料： ①地質(zhì)報(bào)告書； ②全套設(shè)計(jì)圖紙； ③圖紙會(huì)審記錄； ④設(shè)計(jì)變更通知單； ⑤工程預(yù)決算報(bào)告書； ⑥重要的施工會(huì)議紀(jì)要； ⑦隱蔽工程驗(yàn)收記錄； ⑧沉降觀測(cè)記錄； ⑨其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 (4)機(jī)電設(shè)備資料： ①機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ②機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書（要求中文）； ③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； ④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 (5)業(yè)主資料： ①已購(gòu)房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； ②已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。 4、物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別 (1)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 (2)接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 5、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 (1)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 (2)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 6、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (1)主體結(jié)構(gòu)： ①外墻不得滲水； ②屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 (2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 (3)內(nèi)墻面： ①抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬； ②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。 (4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。 (5)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 (6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 (7)門、窗 ①門開啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷； ④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ⑤電子防盜門通話清晰，完好，無(wú)銹跡； ⑥不銹鋼房門表面光亮，無(wú)刮花、變形； ⑦高檔裝飾門裝飾完整。 (8)樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 (9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 (10)飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 (11)油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。 (12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 (13)光纖已開通，收視良好。 (14)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 (15)燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 (16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。 (17)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢。 (18)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 (19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。 (20)門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 (21)防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、 (22)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 7、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (1)天臺(tái)： ①天溝、落水口暢通完好； ②隔熱層、防水層完好。 (2)散水坡無(wú)下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。 (3)屋面避雷設(shè)施連接牢固。 (4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 (5)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 (6)道路： ①路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂； ②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷； ③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角； ④交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。 (7)室外消防栓： ①消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； ②消防設(shè)施配件齊全； ③消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。 (8)樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 (9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 (10)安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。 (11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。 (12)停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。 (13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 (14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 (15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。 (16)護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。 (17)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。 (18)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。 (19)信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。 (20)雕塑、小品牢固，完好，安全。 (21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。 8、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 (1)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。 (2)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 (3)中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 (4)發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 (5)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 (6)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 (7)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 9、接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 (1)遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)： ①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 (2)對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 (3)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 (4)對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 10、《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。 五、記錄 1、《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》 2、《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》 六、相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》