房地產(chǎn)開發(fā)公司如何會(huì)計(jì)核算

【專家解說】：2181 其它應(yīng)付款 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。 2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。 2321 長期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。 2301 長期借款 核算銀行貸款。 3101 實(shí)收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。 4101 開發(fā)成本 開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)(系4015 轉(zhuǎn)入)，建議在建立核算體系之前與成本控制部門(預(yù)算部門)進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門和財(cái)務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常生氣，結(jié)果兩個(gè)部門都會(huì)挨罵。 4015 開發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費(fèi)用，一般包括工程部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。 5101 主營業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補(bǔ)貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務(wù)成本、5402 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支出、5501 營業(yè)費(fèi)用、5502 管理費(fèi)用、5503 財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請?jiān)敿?xì)看一下國稅發(fā)2003-83 號(hào)文，講得很詳細(xì)。 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。 另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國稅發(fā)2003-83 號(hào)文確定。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題，可以請稅務(wù)代理，一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機(jī)關(guān)有長期的溝通，亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。 一、房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià):指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 2、前期工程費(fèi):指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指:土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4、建筑安裝工程費(fèi):指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi):指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 三、你公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生了一些支出，比如:勘測費(fèi)用、文物保證金(確保挖到文物要匯報(bào))、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理: 1、勘測費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出 借:開發(fā)成本--前期工程費(fèi) 貸:銀行存款等 2、支付文物保證金(確保挖到文物要匯報(bào)) 借:其他應(yīng)應(yīng)收款--文物保證金 貸:銀行存款等 3、人員工資 (1)支付工資時(shí) 借:應(yīng)付工資 貸:應(yīng)交稅金--個(gè)人所得稅 貸:現(xiàn)金 (2)月末，工資分配時(shí) 借:管理費(fèi)用--工資(管理部門) 借:銷售費(fèi)用--工資(銷售部門) 貸:應(yīng)付工資 四、成本、收入核算的帳務(wù)處理 1、收入的核算 (1)收到首付款、按揭貸款時(shí) 借:現(xiàn)金(或銀行存款) 貸:預(yù)收帳款--預(yù)售房款 (2)商品房完工交付使用后 借:預(yù)收帳款--預(yù)售房款 貸:主營業(yè)務(wù)收入 (3)同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收入 借:主營業(yè)務(wù)收入 貸:本年利潤 2、成本的核算 (1)商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出 借:開發(fā)成本--土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費(fèi)等 貸:銀行存款等 (2)商品房完工交付使用后 借:開發(fā)產(chǎn)品 貸:開發(fā)成本 (3)結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本 借:主營業(yè)務(wù)成本 貸:開發(fā)產(chǎn)品 (4)同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本 借:本年利潤 貸:主營業(yè)務(wù)成本 哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特殊性啊!是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目還牽涉幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，又不能估計(jì)收入，所以在項(xiàng)目未對外出售之前，都是先計(jì)入(開發(fā)成本的)。 1。發(fā)生的費(fèi)用按照部門分類: 借:開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 貸:現(xiàn)金(銀行存款) 2。發(fā)生的與項(xiàng)目有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)屬于直接費(fèi)用，可直入成本。