房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標?房地產(chǎn)市場調(diào)控政策手段主要有哪些?

【專家解說】：　　在當今世界，無論是西方還是東方，經(jīng)濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經(jīng)濟的色彩。純粹的市場經(jīng)濟或純粹的計劃經(jīng)濟都是不現(xiàn)實的。大多數(shù)國家都是以市場經(jīng)濟為主，在市場失靈時，政府對經(jīng)濟進行一定的干預，使經(jīng)濟運行回到原來的均衡區(qū)域。房地產(chǎn)無論是作為消費品還是投資品，都在國民經(jīng)濟中占有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。干預程度則依市場發(fā)育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經(jīng)濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。 　　我國的房地產(chǎn)市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興產(chǎn)業(yè)，但它在國民經(jīng)濟中的地位日益重要，正在成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。在這種情況下，政府通常會采取一些經(jīng)濟、法律、行政的措施對經(jīng)濟進行干預，以提高經(jīng)濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基于我國當前房地產(chǎn)市場的實際情況，我國政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的目標應是為了保持市場的均衡發(fā)展，為市場的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經(jīng)濟的增長。經(jīng)濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經(jīng)濟效率和經(jīng)濟運行質(zhì)量。本文擬對我國政府當前若干房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從經(jīng)濟效率的角度來進行經(jīng)濟學分析，來權(quán)衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關(guān)政策建議。 　　一、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析 　　產(chǎn)業(yè)政策是指示產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標、調(diào)節(jié)各個產(chǎn)業(yè)之間的相互關(guān)系及其結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化的措施和手段的總和，是整個經(jīng)濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內(nèi)容有：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)促進和限制政策等。產(chǎn)業(yè)政策對社會經(jīng)濟資源的配置具有特定的導向功能，在現(xiàn)代經(jīng)濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩(wěn)定作用。政府在實施產(chǎn)業(yè)政策時，其取向是產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標的體現(xiàn)。而各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的初級市場特征決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標在于完善房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)功能。這需要政府采取恰當?shù)漠a(chǎn)業(yè)組織政策。產(chǎn)業(yè)組織政策包括產(chǎn)業(yè)競爭和反壟斷政策、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合和集團政策等。在生產(chǎn)要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產(chǎn)要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅要制定合理的總量政策和結(jié)構(gòu)政策，也需要有合理的組織政策。 　　由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，投資回收期長以及隨之而產(chǎn)生的投資風險巨大等特點，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟的道路。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應較其它行業(yè)更為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造，配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司也占有明顯優(yōu)勢。另外，規(guī)模大，尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。這在客觀上要求造就一些規(guī)模較大、實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)，這要通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中來實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，資本的適度集中還有利于節(jié)約房地產(chǎn)市場的交易費用，這是通過企業(yè)間的合并、兼并等經(jīng)濟機制來實現(xiàn)的。由此可見，通過房地產(chǎn)企業(yè)的資本集中，可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場組織，提高市場運行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)。 　　我國當前房地產(chǎn)市場的實際情況與規(guī)模經(jīng)濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產(chǎn)公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數(shù)的房地產(chǎn)股僅陸家嘴一家。這8家房地產(chǎn)公司在整個上海房地產(chǎn)業(yè)中的規(guī)模，市場占有率，業(yè)績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯(lián)交所房地產(chǎn)上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產(chǎn)或以地產(chǎn)為主業(yè)的公司近一半。這十幾家大地產(chǎn)商的開發(fā)量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產(chǎn)市場的九成，其中長江實業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大超級地產(chǎn)商更成為財富的象征。滬港兩地房地產(chǎn)上市公司無論是數(shù)量還是質(zhì)量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發(fā)育程度、微觀主體的競爭實力有關(guān)，但兩地政府對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不同取向也是造成上述現(xiàn)象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經(jīng)常有報導宣稱政府決定把住宅產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。但在具體實施政策時，有關(guān)方面采取了凍結(jié)房地產(chǎn)公司上市的做法。當初之所以采取凍結(jié)上市的做法，管理層是出于對房地產(chǎn)泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量、開發(fā)投資額、開工面積等均創(chuàng)歷史最高水平，這遠遠超過發(fā)當時我國的經(jīng)濟發(fā)展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現(xiàn)混亂無序的局面。鑒于此，政府果斷地采取了緊縮供給的宏觀調(diào)控政策，控制住了房地產(chǎn)市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸于房地產(chǎn)泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的老化與調(diào)整的滯后，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落后。房地產(chǎn)泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產(chǎn)泡沫而阻止房地產(chǎn)企業(yè)上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優(yōu)化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業(yè)績差的企業(yè)流向業(yè)績好的企業(yè)，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業(yè)的試金石。如美國股市最近的振蕩，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現(xiàn)。 　　我國房地產(chǎn)企業(yè)除了擴大規(guī)模，向規(guī)模經(jīng)濟要效益外，提高資產(chǎn)素質(zhì)，向管理要效益也是從微觀上培養(yǎng)一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創(chuàng)新，尤其是金融制度創(chuàng)新在這方面是大有作為的。當前，房地產(chǎn)證券化是一個可取的方向。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導致資源的合理配置。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的要求很高，尤其是在房地產(chǎn)市場發(fā)育的初級階段，更需專家經(jīng)營。證券化的優(yōu)點之一，在于它促使了房地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分開，這就為其專業(yè)化經(jīng)營提供前提條件。我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，真正具有實力、精于管理的房地產(chǎn)公司并不多，"房地產(chǎn)熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)，其結(jié)果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而借助證券化，房地產(chǎn)交專家經(jīng)營，業(yè)主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產(chǎn)資源的優(yōu)化組合，使房地產(chǎn)市場主體行為從混沌走向有序。 　　二、 房地產(chǎn)稅費分析 　　根據(jù)中房指數(shù)的統(tǒng)計，目前在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，土地費用及稅費占39％，建安成本占51％，其他費用占10％。在房地產(chǎn)利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關(guān)系到房價的高低，其本質(zhì)上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經(jīng)濟均衡運行的潤滑劑。 　　<一> 房地產(chǎn)稅費總量分析 　　稅，是政府憑借其行政權(quán)力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的征收部門有三個層次。一是擁有立法、執(zhí)法、司法權(quán)，執(zhí)行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關(guān)、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或準公共品的事業(yè)單位，如環(huán)保、衛(wèi)生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)法監(jiān)督的權(quán)力，如衛(wèi)生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權(quán)中介機構(gòu)。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。 　　從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產(chǎn)稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現(xiàn)銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規(guī)費侵蝕的營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關(guān)系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率并不是越高越好，稅率只有達到一定最優(yōu)點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據(jù)世界銀行測算，房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)效應為2倍。當住房消費啟動后，每億元住房投資會帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的GDP增長2億元，經(jīng)濟發(fā)展，稅基擴大，政府的收入呈現(xiàn)出良性的增長循環(huán)。 　　從費的角度來看，清理各種規(guī)費能減少對經(jīng)濟的扭曲作用，使各種規(guī)費給經(jīng)濟帶來的間接成本減少到最小，提高經(jīng)濟效率，促進公平，這將有利于經(jīng)濟良好穩(wěn)定的發(fā)展。各種費用給企業(yè)事業(yè)的間接成本遠大于本身。名目多、部門多、環(huán)節(jié)多的規(guī)費，意味著企業(yè)至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規(guī)費本身數(shù)額并不大，但企業(yè)為遵循這些規(guī)定卻耗費大量的人力和物力。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產(chǎn)市場日益成熟的今天，房產(chǎn)市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發(fā)商來至關(guān)重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規(guī)費的存在降低了經(jīng)濟運行的效率，提高經(jīng)濟運行成本。稅收取之于民，用之于民。而各種規(guī)費則成為各政府部門自己的收入，并進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規(guī)費對提高經(jīng)濟運行效率而言有著更重要的意義。 　　<二> 部分規(guī)費分析 　　從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規(guī)律收取價款，而提供混合產(chǎn)品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產(chǎn)業(yè)中，有些看似應由政府部門提供的產(chǎn)品從經(jīng)濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。 　　如政府代行市場職能收取的建筑工程質(zhì)量檢驗費，雖然說由政府出面監(jiān)督工程質(zhì)量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質(zhì)監(jiān)站通過了一項工程，意味著政府對工程質(zhì)量的認可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房產(chǎn)商承擔賠償?shù)呢熑文兀咳绻袚熑?，則政府容易混淆作為經(jīng)濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質(zhì)量關(guān)的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構(gòu)來做。中介機構(gòu)、房產(chǎn)商、購房者之間是平等關(guān)系，追求利潤最大化的中介機構(gòu)會因擔心招致賠償而嚴格控制房產(chǎn)質(zhì)量，這無疑是一種效率的改進。 　　工程質(zhì)量檢驗費是政府行為應轉(zhuǎn)為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統(tǒng)的自然壟斷產(chǎn)業(yè)來說，這些收費在經(jīng)濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產(chǎn)業(yè)固定成本所占的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業(yè)進行政府管制，它們就會進行壟斷生產(chǎn)，導致低效率；如果把這類企業(yè)分割成幾個小企業(yè)，又會導致成本上升，規(guī)模不經(jīng)濟。這是政府經(jīng)營不以盈利為目的自然壟斷產(chǎn)業(yè)的理論基礎。政府可以采取邊際成本定價，也可以采取平均成本定價。無論采用哪種定價，公用事業(yè)部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現(xiàn)在房產(chǎn)商交納了增容費，最后由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網(wǎng)，但卻是公用事業(yè)部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等于消費者支付了雙重費用，公用事業(yè)部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發(fā)，這些增容費應由公用事業(yè)部門而非房產(chǎn)商來承擔。如果公用事業(yè)部門資金困難，可由房產(chǎn)商負責建造水電、煤氣的輸送網(wǎng)的成本，建筑成本不能分攤到房價中，待以后公用事業(yè)部門收到水電、煤氣費了，再向房產(chǎn)公司支付輸送網(wǎng)的使用費。 　　三 、經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟學分析 　　經(jīng)濟適用房作為現(xiàn)階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優(yōu)惠措施，來達到擴大住房供給，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動市場有效需求的目的。它是基于我國目前特殊的房地產(chǎn)市場和住房發(fā)展市場發(fā)展階段的一種政策選擇。但是，對于經(jīng)濟適用房制度的運行機制，與當前地產(chǎn)市場的關(guān)系、現(xiàn)行政策規(guī)定可能產(chǎn)生的市場反應、經(jīng)濟適用房政策的適用范圍以及經(jīng)濟適用房制度的可持續(xù)發(fā)展等問題，尚有待從理論上進行再探索。 　　經(jīng)濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施后卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經(jīng)濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質(zhì)量、功能、環(huán)境或者舒適性等一方面標準上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經(jīng)濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)者剩余和少數(shù)中等偏高和高收入階層的消費者剩余。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經(jīng)濟適用房提高標準后，其消費群與完全商品房的消費群產(chǎn)生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規(guī)操作。作為具有政策傾斜性的經(jīng)濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經(jīng)濟適用房的操作缺乏必要的監(jiān)督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經(jīng)濟適用房的有關(guān)政策優(yōu)惠，受利益驅(qū)動，有可能會打著經(jīng)濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發(fā)政企間交易和尋租行為的發(fā)生。第三，提高政策的調(diào)控成本，降低政府調(diào)節(jié)市場的效率。為了使政策優(yōu)惠能按預期的設想轉(zhuǎn)移到中低收入階層身上，就需要控制經(jīng)濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調(diào)控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監(jiān)督經(jīng)濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。 　　用經(jīng)濟學上的博奕論來分析，經(jīng)濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發(fā)企業(yè)、消費者三方。在這三者中，有關(guān)政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權(quán)力。目前，政策優(yōu)惠對眾多開發(fā)商來說是稀缺資源，是眾多開發(fā)商爭奪的對象。而在開發(fā)商以各種方式掙得政府政策優(yōu)惠后，出于自身利益考慮有可能進行違規(guī)操作。由于政府對經(jīng)濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經(jīng)濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發(fā)利潤不得超過3％。而理性的開發(fā)商是不會愿意從事這種回報率低于同期市場利率的投資項目。而在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發(fā)商虛列成本以降低利潤，使其符合規(guī)定標準，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發(fā)商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經(jīng)濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經(jīng)濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監(jiān)督費用，以對合格的開發(fā)商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經(jīng)濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中并沒有制定有效的收入調(diào)查措施。一部分高收入者也加入了購買經(jīng)濟適用房的行列，甚至有些人將經(jīng)濟適用房上市套利后再次購買經(jīng)濟適用房進行投機。有關(guān)利益三方的相互博奕使得經(jīng)濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。 　　由于經(jīng)濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結(jié)果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現(xiàn)。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據(jù)自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖： 　　用發(fā)補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發(fā)補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發(fā)了一筆現(xiàn)金所形成的預算線，如發(fā)補貼給者，該消費者可得到y(tǒng)1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發(fā)現(xiàn)金讓消費者根據(jù)偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。 　　參考文獻： 　　1、《從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)政策的幾點思考》刑建國、鄭重載《房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理》 　　2、《磚頭補貼還是人頭補貼》載《房地產(chǎn)世界》1999年8月號 　　3、《房地產(chǎn)稅費問題透視》載《上海房地》1999年6月號 　　4、《現(xiàn)代西方經(jīng)濟學教程》黃亞鈞著復旦大學出版社 　　5《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies ，Vol，14 NO.5,573-584,1999 　　6《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998