房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 求完整！！

【專家解說】：　　第一章 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識 　　第一節(jié)、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 　　一、 房地產(chǎn) 　　1、 房地產(chǎn)的概念和分類 　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 　　房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。 　　房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。 　　注：房地產(chǎn)物權(quán)除了房屋所有權(quán)外，還包括所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、 　　典當(dāng)權(quán)等。土地所有權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）； 　　2、 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系 　　房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物； 　　地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。 　　房產(chǎn)是個(gè)人不動產(chǎn),就是你們家的房子就屬于房產(chǎn) 　　地產(chǎn)是一片地的價(jià)格和它的價(jià)值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等 　　房地產(chǎn)是用一片地開發(fā)成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等 　　房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說屬于地產(chǎn),但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn) 　　我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： 　　A、 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； 　　B、 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； 　　C、 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 　　差異包括幾個(gè)方面： 　　A、 二者屬性不同； 　　B、 二者增值規(guī)律不同； 　　C、 權(quán)屬性質(zhì)不同； 　　D、 二者價(jià)格構(gòu)成不同。 　　3、房地產(chǎn)的類型 　　按用途劃分： 　　A、居住用房地產(chǎn) 　　B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等） 　　C、經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等） 　　D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等） 　　E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等） 　　4、房地產(chǎn)的特性 　　A、 位置的固定性 　　B、 地域的差別性 　　C、 資源的有限性 　　D、 高值的耐久性 　　E、 保值增值性 　　二、 房地產(chǎn)業(yè) 　　1、 概念 　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。 　　2、 主要內(nèi)容 　　A、 國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，房屋開發(fā)和建設(shè)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等; 　　B、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； 　　C、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、測量和經(jīng)紀(jì)代理； 　　D、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等； 　　E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等； 　　F、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 　　3、 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 　　建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝 　　維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。 　　三、 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定？ 　　凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年 　　限按國家規(guī)定執(zhí)行。即： 　　居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五 　　十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 　　第二節(jié)、 專業(yè)名詞解釋 　　1、 常用名詞 　　◆五證： 　　A、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證； 　　B、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。“； 　　C、《建設(shè)工程施工許可證》：是建設(shè)施工單位符合施工條件，允許開工的批準(zhǔn)文件，建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)； 　　D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證； 　　E、《商品房預(yù)售許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。 　　◆兩書： 　　A、《住宅質(zhì)量保證書》； 　　B、《住宅使用說明書》。 　　◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑 　　證； 　　◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三 　　級市場； 　　A、 一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)拍 　　賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場； 　　B、 二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連 　　同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場； 　　C、 三級市場：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場， 　　它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； 　　◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。 　　具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； 　　◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收 　　益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； 　　◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； 　　◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及 　　場地平整； 　　◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地 　　位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房； 　　◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 　　◆建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地 　　范圍內(nèi)的土地面積； 　　◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各 　　層建筑面積之和； 　　◆容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的 　　土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 　　◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、 　　地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 　　◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建 　　設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉） 　　◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地 　　面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%） 　　◆綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用 　　地面積的比率； 　　◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元） 　　的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 　　◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積， 　　包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積； 　　◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積， 　　使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定： 　　A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、 　　按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算； 　　B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積； 　　C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì) 　　入使用面積； 　　D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、 　　前室、貯藏室等。 　　單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣?　　建筑面積。 　　◆公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元） 　　以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 　　◆實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； 　　◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì) 　　上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 　　◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； 　　◆公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 　　電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整 　　樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 　　各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影 　　面積的50％。 　　◆得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 　　套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 　　◆道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居 　　民小汽車、單位通勤車等停放場地。 　　◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 　　◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證 　　止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 　　◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階 　　段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 　　◆毛坯房是指沒有裝修的房。 　　◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社 　　會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。 　　◆會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本 　　的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 　　◆契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對 　　產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 　　征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中 　　國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 　?。?）國有土地使用權(quán)出讓； 　　（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； 　　（3）房屋買賣； 　?。?）房屋贈予。 　　2、 房子的種類 　　◆安居房指實(shí)施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 　　◆經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 　　◆使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 　　◆產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 　　◆商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。 　　◆集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 　　集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。 　　◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。 　　◆房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格 　　出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。 　　房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 　　◆空置商品住宅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已 　　超過一年的商品住宅。 　　第二章 建筑與規(guī)劃基本知識 　　第一節(jié) 建筑與建筑構(gòu)造 　　建筑就是表示建筑工程的建造活動，同時(shí)又表示這種活動的成果—建筑物。 　　建筑物通常稱為建筑。指供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。 　　構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發(fā)射塔、機(jī)場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實(shí)用功能的人工建筑物。相反即建筑物。 　　建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，是建筑設(shè)計(jì)不可分隔的一部分。其任務(wù)是提供滿足建筑物功能要求、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的建筑產(chǎn)品。 　　一、 建筑分類 　　1、 按建筑的使用性質(zhì) 　　工業(yè)建筑：生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑 　　民用建筑：學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑 　　2、 按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料 　　磚混結(jié)構(gòu)建筑：由磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑 　　框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。 　　框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間。 　　剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土的墻體構(gòu)成的承重體系。剪力墻結(jié)構(gòu)指的是豎向的鋼筋凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載墻上，這樣構(gòu)成的一個(gè)體系，叫剪力墻結(jié)構(gòu)。為什么叫剪力墻結(jié)構(gòu)，其實(shí)樓越高，風(fēng)和載對它的推動越大，那么風(fēng)的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風(fēng)一吹應(yīng)該產(chǎn)生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風(fēng)吹過來，板對它有一個(gè)對頂?shù)牧Γ沟脴遣划a(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結(jié)構(gòu)允許的范圍之內(nèi)，比如：風(fēng)從一面來，那么板有一個(gè)相當(dāng)?shù)牧εc它頂著，沿著整個(gè)豎向墻板的高度上相當(dāng)于一對的力，正好相當(dāng)于一種剪切，相當(dāng)于用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應(yīng)該承擔(dān)水平方向的風(fēng)和載，包括水平方向的地震力和風(fēng)對它的一個(gè)推動。 　　框架剪力墻結(jié)構(gòu)：通常稱框剪結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑。 　　鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建筑工期短；其缺點(diǎn)是耐火性和耐腐性較差。主要用于重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結(jié)構(gòu)、板殼結(jié)構(gòu)、高聳電視塔和桅桿結(jié)構(gòu)、橋梁和水庫等大跨結(jié)構(gòu)、高層和超高層建筑等。鋼結(jié)構(gòu)又分輕鋼和重鋼。 　　3、 按施工方法 　　裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù) 　　制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。 　　現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑。 　　裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分現(xiàn)澆，部分預(yù)制 　　4、 按建筑層數(shù) 　　低層住宅為1-3層 　　多層住宅為4-6層 　　小高層住宅為7-11層 　　中高層住宅為12-16層 　　16層以上為高層住宅 　　寫不完了，太多了，字?jǐn)?shù)不夠用