購買二手房需要帶什么證件

【專家解說】：　　又碰到來濟南闖蕩的朋友了，我也是，給你提點意見吧，買二手房要注意很多事情。 　　從你提問來看，你懂的還是比較少的，應該多看看資料，尤其是房產的資料，而不是辦貸款的手續(xù)過程，不知道你資金有多少，是想商貸還是公積金，首付準備付多少？是否留夠了裝修的錢？還是先住著？畢竟現(xiàn)在放假漲的太快了。你為什么不買新房呢？新房的手續(xù)要比二手房簡化很多，能少交很多手續(xù)費的，而且現(xiàn)在濟南的二手房（尤其是學區(qū)房）已經價格不低了。 　　好了，我假設你已經看中了一套房子，而且就是想買二手房的情況下來回答你的疑問。 　　第一，你們畢業(yè)幾年了？你和你對象的戶口都在學校？為什么沒有調到濟南工作單位呢？大學畢業(yè)生可以在單位落戶的，即使集體戶口也可以，也算濟南的常駐戶口了，最好戶口都在濟南，這樣買房子貸款有好處，不然還會讓你找擔保人（擔保人要找親戚或者關系好的，不然別人不一定愿意給你擔保，會影響別人的貸款額度），比較麻煩領證以后再買房會省不少事，我和老婆還沒舉辦儀式急領證了，買房子貸款時少了很多麻煩，一是兩人共同貸款，好批，而是我倆都是濟南戶口，就沒找擔保人（如果你找不到合適的擔保人，就只能找擔保公司了，要交幾千元錢擔保費）。 　　買二手房一般都要找中介的，不然過程更加麻煩。戶口本是一定要有的，你咋會沒有呢？戶籍卡總有吧，那可以代替戶口本的作用。 　　你對象沒有工作單位，他（她）貸款比較麻煩，只能你做主貸人，因為要開收入證明的，你是要在辭職前辦好貸款還是辭職后再找新工作之后再辦貸款呢？兩者都需要資信證明（即收入證明）。 　　找中介買房，交中介服務費，這個我不說你也知道，不過你還得辦貸款，那還得交貸款服務費用 公積金3000，商業(yè)1800，組合4800，其它正常費用我列舉一下 　　總房價 印花稅 總房價0.05% 　　契稅 總房價1.5%（90一下是1%，90以上是1.5%，不過90以上你可以落戶） 工本費 5元 　　權證代辦費 買賣雙方各500元 中介服務費 買方1%，賣方2% 　　都由買方付 　　土地出讓金 1560×1%×建筑面積 中保費 買賣方各1000元 　　營業(yè)稅 2年內征收5.5%（過了今年2年這個優(yōu)惠政策可能就取消了），五年以外普通住宅免稅，非普通5.5% 　　個人所得稅 5年內按照合同價與原購買價、合理費用差額的20%或合同價1% 　　此外可能還有公共維修基金，如果戶主不轉讓，還需要支付。 　　你這種情況下，公積金很難，商貸可能性大些，現(xiàn)在商貸利率很低，也不算很吃虧，我再列舉一下需要的證件，括號里是部分解釋，你看看 　?。?）人事部門蓋章的“年收入證明”； 　　（2）財務部門蓋章的“繳納公積金證明”（如果你是公積金的話）； 　　（3）戶口簿原件及復印件（我在建行辦的，主貸人必須要戶口本原件，另一個可以只用復印件）； 　?。?）身份證復印件； 　　（5）未婚的要提供未婚證明，在民政部門辦理（結婚的要拿結婚證）； 　　（6）中介提供的“申請人資信資料表”，主要內容有：單位情況、公積金帳號、個人工作情況、申請貸款方式等； 　?。?）中介提供的中央國家機關住房資金管理中心（因為我辦的是國管）出具的“借款申請人工作及收入情況證明”兩份； 　　（8）中介提供的“支付首付款聲明”，這個要買賣方都簽字。 　　其實具體手續(xù)中介會給你講的，挺麻煩 　　過程我粘貼一些我以前查過的資料，你參考一下 　　1．確定手頭所有可以使用的錢款，得出總數(shù)。 　　2．計算自己能夠貸到的最大額度，公積金貸款數(shù)目需從公積金管理網(wǎng)站查詢，商業(yè)貸款最多25年，這樣對于自己的首付有個大體了解。 　　3．由于二手房一般要找中介，因此在房款的基礎上，還要計算中介費用（房屋總價的2%~3%），過戶契稅（1.5%），如果需要中介幫助做貸款，還要有貸款費用（公積金3000，商業(yè)貸款1800），裝修費用（一般4-6萬），另外至少需要留出1萬機動費用。剩余錢款即為房款的首付，因為二手方首付為50%，因此首付×2就是自己能購買的房屋總價。 　　4．確定需要購買地段平均價格，房屋大小及構造（朝向、幾居、樓型）。 　　5．找房屋中介，告知自己的需要如地段、房屋大小、構造、自己能支付的總房價（要稍微少說幾萬，因為在真正開始買房的時候，總房價會提高），多找?guī)准抑薪?，問清楚各自的中介費用，進行比較。 　　6．根據(jù)中介提供的房源，進行看房，看房注意以下： 　?。?）最好選擇晚上和下雨后看房。夜晚是人休息的時候，這個時候可以觀察房屋外界的燈光、噪音是否影響休息。下雨后可以觀察屋頂和墻壁，是否漏水； 　　（2）看房時一定要戶住在場，防止中介吃差價； 　?。?）戶主應提供房物產權證和身份證，驗證房物所有人，看房屋是否有共有人，（如果有其他人共有該套房子，應該了解共有人是否同意賣房，否則以后會有法律糾紛），房屋的建造年代； 　?。?）向戶主咨詢相關信息，如：什么原因賣房，房子是否經過改造，小區(qū)的物業(yè)管理費多少，如何供暖，房屋是否有抵押等。如果戶主急于出手，一定要有技巧地詢問原因，防止購買后后悔； 　?。?）看房屋周圍的配套設施，如餐廳、商場、娛樂、交通、銀行、醫(yī)院等等是否便利，更詳細的可以咨詢周圍是否有托兒所、幼兒園和學校等； 　?。?）去物業(yè)詢問物業(yè)費用。 　　7．多看幾處房源，貨比三家，一定要基本符合要求的才買，不要因為中介的催促而倉促決定，不好的就不買，好的就趕緊下手。 　　8．決定購買的時候，如果總房價比自己預期的要高一些，可以進行砍價，如果知道戶主是急于出手，更可以一方面表示自己要購買的誠意，一方面要求將價格降低。謹記：不要超過自己的能力，如果超過了，寧愿不買也不能硬著頭皮購買，因為這樣會使自己之后的生活變得窘迫。 　　砍價的時候，建議與中介談出自己的想法，而不要在戶主面前進行砍價，因為這樣的話，戶主會說出自己的若干理由，甚至讓你覺得很不好意思，弄到最后價格也無法砍下來，而且一般談價格的地方在中介場地，一群的中介你一言我一語，除非你有很強的意志力與驚人的說服力，否則很難將價格降下來。因此直接跟中介說出自己的價格，超過這個價格就不買，這樣由中介與戶主去說。當然，如果自己特別喜歡這套房子，并且對于它的價格還是可以承受的話，也可以直接與戶主進行談價。 　　9．談妥后，雙方簽定合同，簽定合同那天應該在早晨，這樣有充足時間仔細查看合同各項細則，特別是違約責任方面。 　　由于現(xiàn)在簽定的合同為國家同意的“存量房合同”，之間關于貸款一項，是說如果買方不能公積金貸款或者貸款不足，則選擇兩種方式，一種是進行商業(yè)貸款，第二種是買方終止合同，不付違約責任。第二種對于買方是十分有利的，但大多數(shù)情況下賣方是不會同意的，因此在這一項要進行慎重考慮。 　　簽定的合同上一定要有買賣雙方的聯(lián)系方式，否則拒絕簽署，中介不愿意買賣雙方互相聯(lián)系，但是一旦房屋有問題時，買方找不到賣方就會很麻煩，要記?。汉灦ê贤百I方是強者，如果一定堅持的話，中介會同意的。 　　10．合同簽定后，買方交付10%的總房款作為定金，可根據(jù)自己需要進行簽定補充協(xié)議，作為買方，可能需要的條款有： 　?。?）在過戶前一天做物業(yè)交驗，交驗完畢后第二天進行過戶； 　　11．之后，買方需提供： 　　（1）人事部門蓋章的“年收入證明”； 　　（2）財務部門蓋章的“繳納公積金證明”； 　　（3）戶口簿原件及復印件； 　　（4）身份證復印件； 　　（5）未婚的要提供未婚證明，在民政部門辦理； 　?。?）中介提供的“申請人資信資料表”，主要內容有：單位情況、公積金帳號、個人工作情況、申請貸款方式等； 　?。?）中介提供的中央國家機關住房資金管理中心（因為我辦的是國管）出具的“借款申請人工作及收入情況證明”兩份； 　　（8）中介提供的“支付首付款聲明”，這個要買賣方都簽字。 　　12．支付首付期間，中介會對買方貸款能力進行初審，要簽定首付款協(xié)議（即要付多少首付），買方人具體信息（單位，聯(lián)系方式，要貸款多少，多少年以什么方式進行還款），需要人事部門蓋章的收入證明（包括月收入，月支出等）。 　　關于貸款：可以從網(wǎng)上查詢貸款計算器，確定自己需要還貸的方式： 　?。?）等額本息：每月相同，方便計算及家庭預算花費； 　　（2）等額本金：每月不同，第一月為最多，相對于等額本息，可以少支付利息，償還貸款時如果有額外一筆錢用來提前還貸，本方式為好。但要考慮每月償還錢數(shù)是否可以支付。 　　辦理公積金貸款由于是委托中介辦理，不清楚具體事項。 　　13．買方與賣方一起去物業(yè)辦理物業(yè)費及取暖協(xié)議轉讓。 　　14．買方交納中介服務費及貸款服務費，另外還有評估費。 　　15．買方與賣方、中介一起交納土地轉讓金（國土資源局），辦理契稅申請（地稅局），繳納契稅（招商銀行），繳納印花稅及過戶（建委）。 　　16．過戶后5-8個工作日進行物業(yè)交驗，如果因為賣方逾期，每天交房款萬分之四滯納金。物業(yè)交驗包括：（建議在過戶前做，因為過戶后，賣方很快拿到房款，這樣買方對于賣方就沒有制約力），自帶筆，紙，計算器，最好帶上別家交納過的電費、水費及煤氣費發(fā)票，這樣有個價格依據(jù)。 　　（1）房屋是否有大面積損壞，水、電是否完好，衛(wèi)生間有無堵塞； 　?。?）水表讀數(shù)及最近交納水費通知單，兩者之間差值×通知單上注明的單價的費用需要賣方支付。煤氣費用同上，電費需要看電卡指數(shù)，乘以單價后的數(shù)值需要買方支付； 　?。?）有線電視與電話進行過戶，建議這兩者都不要，因為比較麻煩，特別是電話； 　?。?）房屋鑰匙，之后要換鎖，如果近期裝修的話，也可以等防盜門裝好； 　　（5）公共維修基金交納發(fā)票，一般現(xiàn)在都是順延，這個不是很清楚； 　　（6）戶口是否遷出，如果賣方沒有遷出的話，買方的戶口就無法遷入 　?。?）最后一定要加上一句：從？月？日（交驗日）之后房屋費用由買方支付，之前費用由賣方支付。 　　17．由中介將貸款房款交給賣方。 　　18．之后如何建立貸款帳戶，如何還款？如何提前還貸 　　總結買方過程，有幾件事情再次強調： 　?。?）小心謹慎，量力而行，買房是件大事，現(xiàn)在賣方的價格都是凈值，即買方除了付凈值外，還需要支付雙方的中介費、擔保費，之后需要支付契稅、土地轉讓金等等一筆不小的費用，最后還有一筆貸款需要償還，因此在預算的時候必須要考慮到各方面因素，不要因為頭腦發(fā)熱，一時沖動而帶來大筆的債務。 　?。?）其次最重要的是，要找好的賣方和中介，這一點很難做到，但如果真做到的話，將事半功倍。所謂“相由心生”，從相貌還是可以粗略判斷出一個人的處事方式，而從他的言談舉止也是可以看出這個人的性格， 　?。?．1）在與中介見面時，可以問一些問題，比如：買方的過程，貸款的手續(xù)，貸款的種類，提前還貸用哪中貸款方式比較好，所需要交納的費用（這個一般他們都很清楚），物業(yè)如何交驗，如果他基本上能回答出，那還是比較熟悉業(yè)務，如果這些還得問別人，或者與上面所寫的不一致，那就要小心了，以后的事情夠你操心的，因為他不懂，你就得不斷地詢問催促，甚至挨騙。 　　（2．2）與中介交談時，也可以看出他做事及考慮問題是否信心，是否有責任心，有責任心的中介會提前告訴你所要準備的資料，需要考慮的事情，而不會本來是讓你簽定合同，結果等你到現(xiàn)場，說進行貸款資料填寫，弄得你措手不及。最后，不要因為他說幾句好話就沖昏頭腦，以為與自己是一家人，記?。褐薪楹唾u方永遠是一伙的，他們都是從買方身上賺錢的。 　?。?．3）賣方裝可憐，說自己工資很少，自己的孩子又不爭氣，現(xiàn)在孩子要結婚買了大房子，就等著這個房子賣了才能交齊貸款，三說兩說，博得了你的同情心，心一軟，這錢可就大把大把地花出去了。誠然，他們說的有些情況是真實的，但要記得：您不是百萬富翁，您買一套房子也是用自己的血汗錢，不能因為同情別人就浪費自己的金錢，如果您說人家太可憐了，多給點吧，那我建議您捐給希望工程，這樣還能得到點榮譽。 　　（2．4）賣方相當矯情和斤斤計較，在我買房到最后進行物業(yè)交驗的時候，算水電煤氣費的時候，賣房說上個月交的發(fā)票丟了，水費單找到一張，上面只有水費的單價，幸好我向別人借了他們家之前交納的各種費用發(fā)票，水費單應該有兩張，一張是水費單價，一張是污水處理費單價，之后要結算電費，因為他們家怕電漲價，一下子買了2000個電，現(xiàn)在要轉給我，由于期間電費漲了0.8分，我的意思是按照以前的價格來結算，他們不同意，認為漲的錢就是他們賺的，如此討論了幾番，我也懶得在這10元上下的錢上計較了，也就算了，沒想到他們提出陽臺的鋁合金窗戶是他們自己裝的，如果我們裝修，就得還給他們，這個如果真的計算起來，是應該包括在房費里的，但是對于我們來說沒有什么用，也就同意了，您認為現(xiàn)在結束了？沒有！ 　　簽定了個補充協(xié)議：（1）交驗日期前與房屋有關的費用由甲方支付，之后由乙方支付（防止以后再有以前的債主跟我們要錢）；（2）如果乙方裝修時，不需要陽臺的鋁合金窗戶（后來他們又要防盜門，TMD都給都給），則通知乙方，乙方在三個工作日內進行處理，否則視為放棄；（3）甲方取得現(xiàn)在購買房的房本后，即將戶口遷出 　?。?）最后一點，也是最重要的一點，毛主席說“槍桿子出政權”，為什么？就是因為你手里有貨，人家才聽你的。在買房子過程中，錢就是權威。買房從開始到過戶，買房是爺，之后就是孫子了，因此在做爺?shù)臅r候，應該充分利用自己的權力，來爭取原本就屬于自己的權益！ 　?。?．1）看到自己滿意的房子后，總是要討價還價的，此時中介會跟你說：您自己與賣方談吧，我們在中間不好摻合。甭理他，你就說我現(xiàn)在對這套房子比較滿意，但是價格太高，你讓賣房再降降，這些事情讓中介去做，所謂“談錢傷感情”，你與賣方一坐下來就談這事，任誰心里都不舒服，不舒服的事情讓中介去做，拿了你的錢就應該給你辦事！ 　　（3．2）有意向后，要求中介提供合同樣本，好好研究研究內容，如果他不提供，也沒事，現(xiàn)在北京同意“北京存量房合同”，網(wǎng)上也有，不要到簽的那天才看，很多內容都不能細看，就糊涂地簽了。 　?。?．3）要求簽定補充協(xié)議，其中一條就是“過戶前**天進行物業(yè)交驗，交驗后進行房屋過戶”，原本合同上是過戶后物業(yè)交驗，但從我這次慘痛教訓來看，必須得過戶前進行物業(yè)交驗，其中優(yōu)勢有：（1）此時錢雖然已經在中介帳戶上，但是不過戶，賣方拿不到錢，權力仍然在你手中；（2）權力在手中，說話就硬氣，賣方急切想拿到錢，在水電煤氣費用上也就不會矯情，也不會不遷出戶口，更不談要什么鋁合金窗戶了，否則你就說：那物業(yè)交驗不了，再等等吧，這個時候，賣方和中介都會急的，我想他們也就老實多了；（3）物業(yè)交驗后，鑰匙就在你手里了，這樣不會發(fā)生過戶后，雖然房子是你的，但是別人還住在里面的尷尬局面。我就這樣倒霉，合同上規(guī)定過戶后5-8個工作日進行物業(yè)交驗，結果人家拿到錢了，也就不急了，直到我說如果再不交驗，就按照違約責任進行索賠，他們才進行交驗，而此時的中介也已經拿到服務費了，說話態(tài)度明顯跟以前不一樣，從爺變成孫子的滋味很不好受！ 　?。?．4）通知中介，每次要通知辦事時，要提前幾天告訴自己，去到底辦什么事情，要準備什么材料。如果到那里后，他除了這件事情，又讓你辦另一件，你完全可以拒絕，或者帶回來細細推敲后再做決定，中介經常干這樣的事情，讓你在短時間內做出決定，而你真的這樣做的話，一般情況下做出的決定正是他想要的結果，不能上這個當 　　賣方在考慮周圍房屋均價后，初步給自己房子進行估價，然后委托中介進行賣房，只需說明，要的是凈收入，其他全部由買方支付。 　　簽約當天賣方需攜帶證件：項目標準房屋所有權證書原件，購房協(xié)議書原件，產權人身份證原件，產權人戶口本原件。如產權人有配偶，則還需攜帶配偶同意出售證明、結婚證、配偶身份證、配偶戶口本。 　　合同簽定后，可根據(jù)自己需要進行簽定補充協(xié)議，作為賣方，可能需要的條款有： 　?。?）過戶完當天中介將買方支付的房款交付給賣方；（在新的存量房合同中就不需要了，因為有資金監(jiān)管帳戶，由國家代為保管，如何取得房款不是很清楚，估計應該是拿過戶后的證明進行提取錢款） 　　總之，買房要慎重！同為在濟南打拼的兄弟，我多說了幾句，別嫌嘮叨，買房費心費力費錢，所以要仔細又仔細，從選房，買房，貸款，我也是忙了很長時間才辦好，真是累啊，祝你早日買到如意的房子！ 　　希望對你有所幫助