大連金州新區(qū)2013年動遷補償標準？

【專家解說】：一、居住房屋補償安置
（一）貨幣補償
1、搬遷補助費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第1款規(guī)定，一次性支付每戶搬遷補助費800元（被拆遷人或者房屋承租人以房屋所有權(quán)證、房屋租賃合同為計戶單位）。
2、安置補助費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第3款規(guī)定，一次性支付每戶安置補助費1000元。
3、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、煤氣設(shè)施補償費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十一條規(guī)定，被拆遷人因房屋拆遷發(fā)生的電話(含網(wǎng)絡(luò))遷移費、有線電視遷移費以及對有償取得煤氣設(shè)施費用的補償，由拆遷人承擔。
（1）電話遷移費200元
（2）網(wǎng)絡(luò)遷移費50元
（3）有線電視遷移費50元
（4）煤氣氣源費3000元
4、有照房屋貨幣補償金
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十、三十一條規(guī)定，實行貨幣補償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的類區(qū)、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格結(jié)算貨幣補償金額。拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，市?nèi)區(qū)被拆遷房屋市場評估價格低于規(guī)定的拆遷住宅房屋最低貨幣補償標準的，按最低貨幣補償標準補償；被拆遷房屋市場評估價格高于規(guī)定的拆遷住宅房屋最低貨幣補償標準的，按市場評估價格補償。拆遷住宅房屋，被拆遷人或房屋承租人每戶原住房建筑面積不足規(guī)定的拆遷住宅房屋建筑面積補貼標準的，拆遷人應(yīng)按增加的建筑面積給予貨幣補貼。
根據(jù)2007年4月1日實施的《大連市市內(nèi)區(qū)城市房屋拆遷最低貨幣補償標準和房屋建筑面積補貼標準》規(guī)定，房屋特、一類區(qū)建筑面積每平方米5300元，原建筑面積不足35平方米的，按35平方米計算；房屋二類區(qū)建筑面積每平方米4800元，原建筑面積不足40平方米的，按40平方米計算；房屋三類區(qū)建筑面積每平方米4300元，原建筑面積不足45平方米的，按45平方米計算；房屋四類區(qū)建筑面積每平方米3800元，原建筑面積不足50平方米的，按50平方米計算。增加面積部分的補貼，按照房屋所在類區(qū)的房屋拆遷最低貨幣補償標準的70％計算。
隨著2008年2月，大連市公布了“新普通商品房標準”，該新標準普遍上調(diào)了級地標準：一級地、二級地10000元/平方米；三級地、四級地8000元/平方米；五級地、六級地7000元/平方米；七級地以上6000元/平方。考慮到保護被拆遷人不因拆遷造成居住水平降低的原則，部分地區(qū)正在研究采用重置新建商品房價格扣減結(jié)構(gòu)成本差價方法計算補償金，相信政府會盡快出臺政策重新調(diào)整房屋拆遷最低貨幣補償標準。
5、公有租賃房屋
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十八條規(guī)定，拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人。
6、違章建筑和超過批準期限的臨時建筑-----不予補償。
7、拆除未超過批準期限的臨時建筑
補償金=建筑成本×剩余期限/批準期限
同時，依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十二條規(guī)定，拆除經(jīng)市政府有關(guān)部門批準建成的臨時建筑，屬于使用人自住、具有常住戶口、別處確無住房的，使用人要求貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)按拆遷住宅房屋最低貨幣補償標準中房屋四類區(qū)補償標準的50％支付給使用人。
8、房屋附屬物
按照附屬物成本乘以成新度適當給與貨幣貨幣補償。
9、裝修補償
《大連市城市房屋拆遷管理辦法》沒有規(guī)定對居住房屋裝修進行補償，又因為該部分不能計入房屋評估價格中，因此拆遷雙方可通過協(xié)商給與被拆遷人適當補償。也可參照《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十二條規(guī)定，按照裝修成本乘以年折舊20%計算。
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1、搬遷補助費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第1款規(guī)定，一次性支付每戶搬遷補助費800元（被拆遷人或者房屋承租人以房屋所有權(quán)證、房屋租賃合同為計戶單位）。
2、安置補助費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第2款規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在協(xié)議規(guī)定的過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，應(yīng)支付臨時安置補助費，每戶每月600元；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。第四十五條規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人采取過渡安置的，應(yīng)在拆遷補償安置協(xié)議中明確過渡期限。安置房屋為多層建筑的，過渡期限不得超過2年；安置房屋為高層建筑的，過渡期限不得超過3年。第四十六條 因拆遷人的責任使被拆遷人或者房屋承租人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之月起增加臨時安置補助費，超期在1年以內(nèi)的，每月附加50%；1年以上的，每月附加100%。對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起按每戶每月200元支付臨時安置補助費。
3、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、煤氣設(shè)施補償費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十一條規(guī)定，被拆遷人因房屋拆遷發(fā)生的電話(含網(wǎng)絡(luò))遷移費、有線電視遷移費以及對有償取得煤氣設(shè)施費用的補償，由拆遷人承擔。
（1）電話遷移費200元
（2）網(wǎng)絡(luò)遷移費50元
（3）有線電視遷移費50元
（4）煤氣氣源費3000元
4、有照房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照本辦法第三十條、第三十一條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償、補貼金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
按照上述規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價=所調(diào)換房屋的價格-房屋貨幣補償金額-補助費用。
另一種方法：拆一補一，即原房屋面積抵頂調(diào)換后房屋面積，由被拆遷人支付房屋結(jié)構(gòu)差價和增加的建筑面積差價，其他費用另算。該方法在《大連市城市房屋拆遷管理辦法》沒有規(guī)定，但可以成為一種公平的拆遷補償安置方法。
5、租賃房屋
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十七條第2款規(guī)定，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系或補償安置達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第三十八條規(guī)定， 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。
6、拆除未超過批準期限的臨時建筑
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十二條規(guī)定，拆除經(jīng)市政府有關(guān)部門批準建成的臨時建筑，屬于使用人自住、具有常住戶口、別處確無住房的，拆遷人應(yīng)按拆遷住宅房屋建筑面積補貼標準中房屋四類區(qū)補貼標準給予妥善安置，使用人需按房價的50%承擔安置費用。
7、無照房屋、房屋附屬物、裝修參照貨幣補償方式執(zhí)行。
二、生產(chǎn)經(jīng)營房屋補償安置
（一）貨幣補償
1、有照房屋貨幣補償
根據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》、《城市房屋拆遷估指導意見》等現(xiàn)行的規(guī)范房屋拆遷行為的法律文件，經(jīng)營用房屋拆遷補償程序上歸納為以下三點：一是拆遷人與被拆遷人協(xié)商簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》；二是協(xié)商不成的，根據(jù)被拆遷房屋的類區(qū)、用途、建筑面積等因素，雙方共同委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估房屋市場價格，以確定房屋補償價格；三是根據(jù)評估價格再行協(xié)商或行政裁決。
生產(chǎn)經(jīng)營房屋通常要經(jīng)過評估程序確定房屋市場價格，但房屋的評估值不能反映被拆遷房屋的全部價值，因此完全依據(jù)評估值作為拆遷補償金是不合理的。該評估價格中不包含裝修價格、停產(chǎn)停業(yè)損失、無法恢復設(shè)備價格等，且不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。評估側(cè)重考慮的是被拆遷房屋的類區(qū)、用途、建筑面積因素，所以評估值往往不能被當事人所接受。
拆遷人與被拆遷人采取協(xié)商途徑盡快達成拆遷補償協(xié)議是處理生產(chǎn)經(jīng)營用房屋拆遷中的最好辦法。當然協(xié)商應(yīng)建立在一個合理的補償金額范疇內(nèi)，可以選擇市場比較法，參考同地區(qū)、用途、面積房屋拆遷補償價格確定，也許可以選擇重置法，按同用途市場商品房價扣減土地出讓金、結(jié)構(gòu)成本價差并通過剩余使用年限比例綜合確定補償價。
2、無照房屋貨幣補償
無照房屋應(yīng)首先排除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，并充分考慮其使用用途。生產(chǎn)營業(yè)用房和附屬用房不能等價補償。
生產(chǎn)營業(yè)用無照房屋與有照房屋屬于同一建筑，且用途一致情況下，房屋評估時不做區(qū)分，只是注明該房屋中無照面積數(shù)值，供拆遷雙方協(xié)議補償價格。如果無照房屋是單獨建筑，且無法通過規(guī)劃部門確認為臨時建筑時，可參考《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十八條規(guī)定，按拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋計算補償金，即貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人。
3、未超過批準期限的臨時建筑
按照建筑凈值予以補償，即建筑成本×剩余期限/批準期限。如果該建筑屬于生產(chǎn)經(jīng)營用房屋的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償另行予以考慮。
4、房屋附屬物
房屋附屬物包括單獨的收發(fā)室、食堂及水塔、門樓、圍墻等建筑物。按照附屬物成本乘以成新度適當給與貨幣貨幣補償。
5、裝修補償
《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十二條第二款規(guī)定，拆遷非住宅房屋（含經(jīng)批準住宅臨時改變用途的），對經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意裝修的不動產(chǎn)部分，拆遷人應(yīng)按房地產(chǎn)評估機構(gòu)對裝修原值的評估價格，進行折舊后對裝修人予以補助，年折舊率為20%。依此規(guī)定，裝修經(jīng)5年以上將面臨沒有補償。拆遷雙方對此可以協(xié)商，適當給與放寬補償。
6、在職職工生活補助費
按《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十三條規(guī)定，拆遷生產(chǎn)、經(jīng)營用房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在停產(chǎn)、停業(yè)期間，按上年度市統(tǒng)計局公布的人均收入標準的1.5倍，向被拆遷單位支付直接受到影響的在職職工的生活補助費。實行貨幣補償?shù)?，拆遷人一次性支付3個月生活補助費。
計算該項補助費時要考慮兩個問題，一是職工人數(shù)要求以勞動部門登記為準，需要以勞動合同、保險登記記載為準。二是統(tǒng)計局收入標準優(yōu)先選用該行業(yè)工資收入標準，無該標準是，區(qū)別選擇在崗職工平均工資收入、全市城鎮(zhèn)職工平均工資收入、市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)單位職工平均工資收入。
7、停產(chǎn)、停業(yè)損失補償
按照《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。通常該項損失有以下幾種補償方法：⑴補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300～400元，由拆遷當事人協(xié)商確定；⑵補償標準按其房屋市場評估金額的百分比，給予一次性損失補償；⑶補償標準按特許特許經(jīng)營剩余期限×利潤；⑷按照被拆遷房屋建筑面積×23～25元/平方米?月×合理補償月份；⑸以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。
當事人雙方可協(xié)商選用哪種形式，但計算該項補償費時要考慮兩個問題，一是利潤應(yīng)以稅務(wù)機關(guān)登記為準，如采用定稅的企業(yè)，利潤不能超過稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定。二是合理補償月份雙方協(xié)商確定。
8、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、煤氣設(shè)施補償費
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十一條規(guī)定，被拆遷人因房屋拆遷發(fā)生的電話(含網(wǎng)絡(luò))遷移費、有線電視遷移費以及對有償取得煤氣設(shè)施費用的補償，由拆遷人承擔。
（1）電話遷移費200元
（2）網(wǎng)絡(luò)遷移費50元+必要的材料費
（3）有線電視遷移費50元+必要的材料費
（4）煤氣氣源費3000元
9、運輸費、設(shè)備安裝費和無法恢復適用設(shè)備補償費用
按照《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十二條規(guī)定，拆遷非住宅房屋，不提供周轉(zhuǎn)房過渡安置，由拆遷人支付因搬遷發(fā)生的運輸費和設(shè)備安裝費，并對無法恢復使用的設(shè)備按評估作價予以補償。
常見的可安拆設(shè)備有空調(diào)、熱水器等，現(xiàn)大連沒有統(tǒng)一的費用標準，可按照市場專業(yè)人工費記取。運輸費按實際發(fā)生可估算。無法恢復使用的設(shè)備拆遷雙方可協(xié)商確定，如不能達成一致意見，由專業(yè)的資產(chǎn)評估師評估作價予以補償。
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1、有照房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照本辦法第三十條、第三十一條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償、補貼金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
按照上述規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價=所調(diào)換房屋的價格-房屋貨幣補償金額-補助費用。
另一種方法：拆一補一，即原房屋面積抵頂調(diào)換后房屋面積，由被拆遷人支付房屋結(jié)構(gòu)差價和增加的建筑面積差價，其他費用另算。該方法在《大連市城市房屋拆遷管理辦法》沒有規(guī)定，但可以成為一種公平的拆遷補償安置方法。
2、租賃房屋
依據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十七條第2款規(guī)定，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系或補償安置達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第三十八條規(guī)定， 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。
3、在職職工生活補助費
按《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十三條規(guī)定，拆遷生產(chǎn)、經(jīng)營用房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在停產(chǎn)、停業(yè)期間，按上年度市統(tǒng)計局公布的人均收入標準的1.5倍，向被拆遷單位支付直接受到影響的在職職工的生活補助費。
計算該項補助費時要考慮三個問題，一是職工人數(shù)要求以勞動部門登記為準，需要以勞動合同、保險登記記載為準。二是統(tǒng)計局收入標準優(yōu)先選用該行業(yè)工資收入標準，無該標準是，區(qū)別選擇在崗職工平均工資收入、全市城鎮(zhèn)職工平均工資收入、市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)單位職工平均工資收入。三是補償月份按實際發(fā)生。
4、停產(chǎn)、停業(yè)損失補償
按照《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。通常該項損失有以下幾種補償方法：⑴補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300～400元，由拆遷當事人協(xié)商確定；⑵按照被拆遷房屋建筑面積×23～25元/平方米?月×合理補償月份；⑶以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。
當事人雙方可協(xié)商選用哪種形式，但計算該項補償費時要考慮兩個問題，一是利潤應(yīng)以稅務(wù)機關(guān)登記為準，如采用定稅的企業(yè)，利潤不能超過稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定。二是補償月份按實際發(fā)生。
5、無照房屋、未超過批準期限的臨時建筑、房屋附屬物、裝修及電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視安拆費、煤氣設(shè)施補償費、運輸費、設(shè)備安裝費和無法恢復適用設(shè)備補償費用參照貨幣補償方式執(zhí)行。