租房最常發(fā)生的問題有？

【專家解說】：一、 十種房屋租不得 每一所出租的房屋都有各自的背景和條件，并不是所有的房屋都符合出租條件，并不是所有的產(chǎn)權(quán)人都能出租自己的房屋，無論是出租人或是承租人都會因為所出租或承租的法律關(guān)系不清楚而陷入困境。 1．未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方的安全造成威脅； 2．沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋不能租。 產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒租賃的法律基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)證是建立租賃關(guān)系的第一條件； 3．沒有房屋證件的房屋也不能租。雖然產(chǎn)權(quán)證是建立租賃的關(guān)系第一要件，但它不是唯一要件。要使租賃關(guān)系合理合法，出租人要持房產(chǎn)所有證件及其它有關(guān)房地產(chǎn)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租行為才合法，出租手續(xù)才完備； 4．未經(jīng)原租人的書面同意，承租不得擅自將所有房屋在轉(zhuǎn)租出去。 如果未獲得原租人的同意，承租人私下將房屋轉(zhuǎn)租出去，會引起法律糾紛，原承租人會因侵權(quán)而被原出租方起訴，并被罰款； 5．屬于違章建筑不能租。有的單位或個人未得到規(guī)化部門批準(zhǔn)，私自建起房屋并出租，對于這類房屋，不但規(guī)劃部門要對其罰款，強令其限期拆除，而且房管部門因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證而進行處罰； 6．產(chǎn)權(quán)屬于共有的房屋。在共有的人未一致同意出租的情況下不能出租，即使是大多數(shù)共有的人同意也不能出租，因為，這就會對不同意出租的共有的人造成侵權(quán)； 7．已抵押的房屋，在未得到抵押權(quán)人的同意之前，不得出租。已經(jīng)設(shè)抵押之屋的所有權(quán)的行使實際在法規(guī)上已經(jīng)受到限制。抵押人在出租已經(jīng)設(shè)置抵押的房屋之前必須征得抵押權(quán)人的同意也是一個法律程序。否則出租行為無效； 8．房屋權(quán)屬有爭議的房子不能租； 9．房主或中介無書面租賃合同，不能提供信用憑證如淘房卡等的房屋不能租； 10．不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，被法院、公安機關(guān)等依法查封的, 有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的房屋不能租 二、租房十全大攻略： 1、 分析自己的需求，明白大致的預(yù)算 租房首先需要考慮你租房的時間長短、租金的大致范圍、房子里面帶的設(shè)備、你在路上能夠忍受的時間等等。把自己的需求和預(yù)算想清楚，綜合衡量后來選擇你希望租房的大致地理范圍，合租還是自己一個人租等，這樣比較容易快速的搞定。 如果你喜歡逛夜店，晚上經(jīng)常跟幾個朋友在市里混，租郊縣就不是太適合了。雖然成本會低一些，但是你加上每次晚了沒有公交地鐵啥的，加起來的費用其實同在市里租房差不多。 2、 幾個直接找到房東的方式 （1） 給同事、同學(xué)和朋友放風(fēng)是一個比較好的方式。通常同事會給你講解哪些區(qū)域比較適合你上班居住，那都是他們實戰(zhàn)所得到的。如果你的人脈夠廣，正好碰到一個朋友的朋友有合適的房源，那就正好不過了。我之前在國展附近找的一個房子就通過這種方式搞定的，因為是朋友的朋友，所以很多事情比較好說，大家有個相對信任。 （2） 不過也不總是那么碰巧。如果你鎖定了一個小區(qū)，就可以到小區(qū)里面去逛逛，有的小區(qū)里有業(yè)主自己會張貼廣告，不過大多是中介假冒的，我嘗試過，十有八九都是，能不能直接找到房東純粹看運氣了。在小區(qū)逛的時候可以問問開電梯的，開商店的，因為這些人同小區(qū)的人接觸比較多，哪家的房子要出租他們有可能知道。 （3） 還有就是上論壇。如果你常在一個論壇里面混，在這個論壇里面發(fā)帖求租也是一個很好的方式，大家?guī)椭蠹野?。有的論壇人多，有時候房東自己也會在里面發(fā)帖的。 3、找中介其實挺方便的，雖然需要多花點錢 很多時候又著急租房，或者又懶得去到處跑小區(qū)去找，找中介是一個效率很高的方式，畢竟別人是專門干這個的，附近的房源基本上都知道。租的時間長一點，其實中介費攤到一個月也沒多少，何況很多時候中介費是可以談的，我基本都談到半個月的租金的樣子，通過中介去找，往往還能比市場價便宜點。 租房基本上找正規(guī)的中介公司問題都不會太大。到門店去看的時候，不要隨便找個人就好，可以先觀察下，看看面善的，先聊聊，看感覺如何，感覺不合適的就找個借口另外換個。我曾經(jīng)遇到過態(tài)度不好的中介，把我氣個半死。一個中介的門店房源都是共享的，所以找個好點的中介給你服務(wù)還是能省心不少。另外，問中介要張?zhí)苑靠ㄊ呛苡斜匾摹Ｒ驗橛辛颂苑靠?，你可以在淘房網(wǎng)上給這個中介評價，中介一般都會有所顧慮，那些敢給你淘房卡的中介也是對自己服務(wù)有信心的。 4、一定要簽合同 租房一定要簽租賃合同，要學(xué)會保護自己的權(quán)益，即使是跟朋友的朋友租的房子。為了避免以后的糾紛，先小人后君子嘛。經(jīng)?？吹接械耐瑢W(xué)說房東、中介不退押金，確實生氣，如果一切涉及到錢的地方都白紙黑字的寫在合同里，這些事情是可以盡量避免的，至少對雙方都有約束。尤其是私自找的房，一定要看房產(chǎn)證；如果對方是轉(zhuǎn)租的情況，一般都是合住在一起，可以忽略這個，不過水電的結(jié)算和押金的退還還是要在合同中說清楚，這是起碼的租房要求。 5、選擇市區(qū)或郊縣看你自己的需求 住市區(qū)的好處就是交通方便，上班路途時間少些，缺點當(dāng)然是租金貴。比如一室一廳的，在市里要2、3000，同樣的房子在通州1千多就能搞定，有的條件還好些。 住市區(qū)還是郊縣需要大致測算下綜合成本，老要跟朋友在市里聚的建議就找個市區(qū)住了，節(jié)約的打車費用往往就夠那個差價。另外，郊縣的交通現(xiàn)在也好了起來，不過時間還是要多花些。原來有同事住燕郊，一天3、4個小時在路上，我想起來覺得挺恐怖的。 住郊縣會感覺生活舒適一些，通常小區(qū)環(huán)境比市里好。另外一個重要的方面是郊縣的物價往往比市里低一點，一般的餐館會比市里便宜不少，買菜也便宜些。 6、同房東合住有時候也挺好 有朋友跟房東合住過，有的房東挺好，還經(jīng)常能蹭飯吃，有的覺得房東管太多，住了不多久就搬出去了。一般來說，房東會比較摳門，會管得比較多，畢竟是別人自己的房子。不太想被約束的建議還是別同房東合住。不過人與人之間也講究個緣分，如果與人為善，同房東搞好關(guān)系，房東往往會更加照顧你，這樣也挺好。 7、合租有好有壞 合租當(dāng)然能夠節(jié)約錢，我曾經(jīng)在國貿(mào)附近找了個小三居合租，一個月才800多塊錢（當(dāng)然很小，條件一般，不過我也就睡睡覺而已），可以走路上下班。合租還有個好處就是大家能夠彼此照應(yīng)下，比如誰有空誰就去賣賣電什么的。我在通州一個人租房子的時候，經(jīng)常搞得家里沒水沒電，囧！當(dāng)然也看到很多合租吵架的，還是要考慮下合租室友的性格生活習(xí)慣什么的。之前有個朋友，女孩子，同另外一個女孩合租，那個女孩經(jīng)常晚上出去玩，還偶爾帶男人回來住，半夜還要聽床響，氣死她了。另外，為煤氣水電等分?jǐn)偝臣芤彩呛献饨?jīng)常發(fā)生的時候，與其以后吵架，不妨丑話說在前頭，把自己的喜好和反感的事物與合租者交流，說明白這樣反倒還好些。 8、到二手市場自己配點家電啥的也挺好 租房有時候會遇到配置不太全的地方，比如有時候洗衣機沒有，一般來說，跟房東好好溝通，大多時候加個一兩樣?xùn)|西問題不大。不過也會遇到你要房東給你加?xùn)|西，房東就要你給他加租金的情況，這時候往往算算還不如自己去買。買新的往往太貴，可以到二手市場去淘淘，比如電視啊洗衣機啥的，一般幾百塊錢就能搞定個將就的，等不租的時候還可以再賣出去。當(dāng)然也可以跟房東或者中介商量，自己先去買，等不租的時候再給折個價。 9、租床位也成，單位房比較省，能自己做飯最好 在經(jīng)濟不寬余的情況下，可以在學(xué)校附近找床位出租，這樣比較安全，而且價格也可以接受。北京還有些地方提供地下室出租，個人感覺比較壓抑。有人會選擇住平房，可我個人認(rèn)平房比較亂，人雜，好多都沒有衛(wèi)生間，洗澡和上廁所都很不方便 (有獨立衛(wèi)生間 的不在討論范圍)，尤其是冬天，土暖氣不是很安全，所以建議還是住床位好一些。不過平房的好處就是人情味濃 。 如果能找單位的房出租，或單位個人往外租，這樣一般不用自己交暖氣費，可以節(jié)約不少錢呢（北京有好多那種福利房，都單位給出暖氣費）。氣費1年最少也得1000(面積小的)，找到包暖氣的房子你就偷著樂吧。不過現(xiàn)在一般租房的暖氣費都包含在月租金里，讓人感覺不到這種差異啊。 在選擇房子的時候，要充分考慮做飯的問題，要是自己會做飯，那最好還是選擇能自己做飯的房子，雖然比起沒有廚房的要貴一些，但是絕對可以為你省錢。在北京出去吃飯的費用很高，可是在家做就要便宜很多。比如我以前有一個朋友當(dāng)時剛來北京，也沒什么錢，住的是地下室，每月300元左右，可是由于在外吃飯，生活費600-700，而我當(dāng)時租的房子是700，自己開伙，生活費200-300，而且吃得很好。所以我覺得在租房的時候一定要充分考慮廚房。 10、其他需要注意的地方： 一定要問清楚水電煤氣的繳納，尤其是暖氣費，還有物業(yè)費，衛(wèi)生費，什么收費標(biāo)準(zhǔn)，要是交給房東任何費用，一定要他出具收據(jù)，至少要寫一個字據(jù)，避免以后出現(xiàn)問題無法證明。自己把費用單據(jù)收好也很重要。有此我退房的時候，因為煤氣費交費單據(jù)沒找到了，不知道該扣多少，結(jié)果那中介也扯淡，非要什么字據(jù)，懶得去跑，白白損失了百來塊。 附上合同一份 南京市房屋租賃合同 （編號：__________） 本合同雙方當(dāng)事人 出租方（甲方）：_______________ 承租方（乙方）：_______________ 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。 一、 房屋的座落、面積及裝修、設(shè)施 1－1．甲方將其合法擁有的座落在本市________區(qū)（縣）_____________出租給乙方使用。 1－2．甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共_______平方米。 1－3．該房屋的現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況，由雙方在合同附件＜一＞中加以列明。除雙方另有約定外，該附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗收依據(jù)。 二、租賃用途 2－1．本合同簽訂前，甲方已向乙方出示了該房屋的《房屋權(quán)屬證書》。 2－2．乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為_____________使用。 2－3．在租賃期限內(nèi)，如未征得甲方的書面同意，乙方不得擅自改變該房屋使用用途。 三、租賃期限 3－1．該房屋租賃期共____個月。自200__年＿月＿日起至200＿年＿月＿日止。 3－2．租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的一個月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。 四、租金及支付方式 4－1．該房屋每月租金總計為人民幣_________元。（大寫：______萬____仟____佰____拾____元整）。 4－2．該房屋租金支付方式如下_________________________________乙方如逾期支付租金，每逾期一天，則乙方需按月租金的0.3％支付滯納金。 五、其他費用 乙方在租賃期限內(nèi)，使用的水、電、煤氣、電話費等其他費用，由乙方按有關(guān)規(guī)定自行負擔(dān)。 六、房屋修繕責(zé)任 6－1．在租賃期限內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。乙方應(yīng)愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如乙方因使用不當(dāng)造成房屋或設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負責(zé)修復(fù)或予以經(jīng)濟賠償。 6－2．除房屋內(nèi)已有裝修和設(shè)施外，乙方如要求重新裝修或變更原有設(shè)施的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意。租賃期滿，根據(jù)原書面約定，要求恢復(fù)原狀的，乙方必須恢復(fù)原狀，經(jīng)驗收認(rèn)可，方可辦理退租手續(xù)。 6－3．該房屋的維修責(zé)任除雙方在本合同和補充條款中約定的外，均由甲方負責(zé)。 6－4．甲方維修房屋及其附屬設(shè)施，應(yīng)提前七天書面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助和配合。因乙方阻撓甲方進行維修而產(chǎn)生的后果，則概由乙方負責(zé)。 6－5．如因不可抗力原因，導(dǎo)致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。 七、轉(zhuǎn)租的約定 7－1．除甲、乙雙方在本合同補充條款中另有約定外，乙方在租賃期限內(nèi)，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 7－2．乙方轉(zhuǎn)租該房屋，訂立的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)符合以下規(guī)定： （1） 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過本合同規(guī)定的終止日期； （2） 轉(zhuǎn)租期間，乙方除可享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)外，還應(yīng)繼續(xù)履行本合同規(guī)定的義務(wù)。 （3） 轉(zhuǎn)租期間，本合同發(fā)生變更、解除或終止時，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)隨之相應(yīng)變更、解除或終止。 八、變更和解除本合同的條件 8－1．在租賃期限內(nèi)，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同： （1） 甲方或乙方因有特殊原因，經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該房屋的； （2） 因出現(xiàn)非甲方能及的情況，使該房屋設(shè)施的正常運行，或水、或電、或煤等正常供應(yīng)中斷，且中斷期一次超過七天，乙方認(rèn)為嚴(yán)重影響正常使用房屋的； （3） 因乙方違反本合同的約定，且經(jīng)甲方提出后的十五天內(nèi)，乙方未予以糾正的； （4） 因不可抗力的因素致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞，本合同不能繼續(xù)履行的； （5） 在租賃期間，該房屋經(jīng)市或區(qū)（縣）政府有關(guān)部門批準(zhǔn)動遷，或經(jīng)司法、行政機關(guān)依法限制其房地產(chǎn)權(quán)利的，或出現(xiàn)因法律、法規(guī)禁止的非甲方責(zé)任的其他情況。 8－2．變更或解除本合同的，要求變更或解除本合同的一方應(yīng)主動向另一方提出因變 更或解除本合同，使一方遭受損失的，除本合同（8－1條）第（4），第（5）款可依法免除責(zé)任外，應(yīng)由另一方負責(zé)賠償。 九、乙方的責(zé)任 9－1．在租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止本合同，收回該房屋，由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)予以賠償。 （1） 未經(jīng)甲方書面同意，擅自將該房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用的； （2） 未經(jīng)甲方書面同意，擅自拆改變動房屋結(jié)構(gòu)，或損壞房屋，且經(jīng)甲方書面通知， 在限定時間內(nèi)仍未糾正、并修復(fù)的； （3） 擅自改變本合同規(guī)定的租賃用途，或利用該房屋進行違法違章活動的； （4） 拖欠租金累計一個月以上的； 9－2．在租賃期限內(nèi)，乙方逾期交付水、電、煤氣費，每逾期一天，則應(yīng)按上述費用 的0.3％支付滯納金。逾期達兩個月以上的，甲方有采取停止供應(yīng)或使用的權(quán)利，因此造成的一切后果由乙方自行承擔(dān)。 9－3．在租賃期限內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)按月租金的兩倍 向甲方支付違約金；若支付的違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)負責(zé)賠償。 9－4．租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。如乙方逾期歸還，則每逾期一天應(yīng)向甲方 支付原日租金的兩倍的違約金。 十、甲方的責(zé)任 10－1．甲方未按本合同約定的時間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方 應(yīng)按月租金的0.3％向乙方償付違約金。逾期七天，則視甲方不履行本合同。甲方除應(yīng)按上述規(guī)定支付違約金外，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負責(zé)賠償。 10-2． 在租賃期限內(nèi)，甲方因非本合同第九條第1款規(guī)定的情況，擅自解除本合同， 提前收回該房屋的，甲方應(yīng)按月租金的兩倍向乙方支付違約金，若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負責(zé)賠償。 10-3． 乙方無論任何原因退租，則甲方將根據(jù)乙方實際居住天數(shù)計算租金，并將剩 余租金（如有）返還，違約金按本合同相關(guān)條款執(zhí)行。 十一、其他條款 11－1．本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補充條款。補充條款及附 件均為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等效力。 11－2．甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權(quán)利、義務(wù)、 責(zé)任清楚明白，并愿按合同規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。如一方違反合同，另一方有權(quán)按本合同規(guī)定索賠。 11－3．甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時，由 見證方南京我愛我家房屋租賃置換有限公司協(xié)助雙方向南京市仲裁委員會申請仲裁，或向該房屋所在地區(qū)的人民法院起訴。 11－4．本合同（正本）連同附件一式三份，由甲乙雙方及見證方南京我愛我家房 屋租賃置換有限公司各執(zhí)一份，均具有同等效力。 出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 身份證號碼： 身份證號碼： 地址： 地址： 電話： 電話： 代表人（代理人）： 代表人（代理人）： 見證方：南京我愛我家房屋租賃置換有限公司 代表人（代理人）： 簽約日期：200 年 月 日 合 同 附 件 ＜一＞ 該房屋的家具、家電及設(shè)備清單： 家具： 床 ＿＿＿＿ 張 電視柜 ＿＿＿＿ 個 床頭柜 ＿＿＿＿ 個 沙 發(fā) ＿＿＿＿ 個 餐 桌 ＿＿＿＿ 張 茶 幾 ＿＿＿＿ 個 餐 椅 ＿＿＿＿ 把 衣 柜 ＿＿＿＿ 個 酒 柜 ＿＿＿＿ 個 書 柜 ＿＿＿＿ 個 書 桌 ＿＿＿＿ 個 梳妝臺 ＿＿＿＿ 個 其 它 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 家電： □ 彩電 □ 干洗機 □ 冰箱 □ 烤箱 □ 洗衣機 □ 電腦 □ 微波爐 □ 飲水機 □ 錄像機 □ 電飯鍋 □ VCD機□ 音 響 其 它：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 設(shè)備： □ 電 話 □ 熱水器 □ 煤 氣 □ 空調(diào)機 其它：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 出租方（甲方）確認(rèn)： 承租方（乙方）確認(rèn)： 見 證 方 確 認(rèn)： 日 期：