關于房價的現(xiàn)狀的論文

【專家解說】：　　房地產(chǎn)行業(yè)，今年絕對是處在輿論和市場關注的風口浪尖上。 　　不到兩年的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了冰與火的洗禮。房價到底翻了幾倍，絕不是統(tǒng)計局能搞明白的。打而不倒的局面，讓很多看多派對地產(chǎn)業(yè)也寄托著不小的希望，就算地產(chǎn)不會拉升大盤，至少也不會再惡性打壓指數(shù)了吧？ 　　此言差矣！ 　　房地產(chǎn)行業(yè)打而不倒，是因為根本沒到要打倒的時候。銀行與地產(chǎn)，就像用手銬鎖在一起的警察與小偷，在手銬沒有解開之前，誰也不敢貿(mào)然開槍，但如果手銬解開了，或是小偷即將拉響原子彈，那么狙擊手的子彈就會像雨點一樣飛過來了。 　　早晚，房地產(chǎn)行業(yè)難逃一劫。因為他身上的七宗原罪需要救贖。 　　原罪之一：失地農(nóng)民的痛苦，以及由此引發(fā)的諸多極端事件和社會穩(wěn)定問題。 　　原罪之二：被蠶食的耕地，引發(fā)的糧食安全隱患，農(nóng)產(chǎn)品價格的飛漲。從這個角度看，地產(chǎn)行業(yè)絕對是“造子孫孽”的行業(yè)。做一個極端的假設，如果政府不控制地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模，只要美國印制足夠多的無成本的美元，無限量地買進中國房地產(chǎn)商的房子，理論上可以將中國的土地都變成沒人住的房子。之后，糧食就是攻擊中國最致命的武器。即便人家不攻擊你，自己也會把自己餓死的。 　　原罪之三：地方政府的腐敗之源，懶惰之根。過多的利益，過多的簡單賺錢機會，構成各地政府惡性挖掘后任資源，瘋狂賣地，不思進取的心態(tài)。地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為地方政府的經(jīng)濟鴉片，產(chǎn)生了強烈的依賴感，不戒要出問題，戒也要出問題。有了占GDP百分之十以上權重的地產(chǎn)法寶，又有私利，誰還去費勁地搞其他地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟呀。而幾年的地產(chǎn)熱潮洗禮之后，奶瓶拔下來的時候，地方經(jīng)濟的發(fā)展能力重新退化到嬰兒水平。 　　原罪之四：一代人的絕望。80后，90后，原本屬于早晨8、9點鐘的太陽。但被一個房子壓到永世不得翻身的境地，又如何承擔國家與民族“寄托在你們身上”的“希望”？房地產(chǎn)搞得一代人絕望，罪莫大焉！ 　　原罪之五：浪費的資源。看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗戶吧！這些鋼筋水泥的構件，原本是人類溫馨的家園，現(xiàn)在，卻異化成抵御通脹的商品、甚至帶有貨幣的屬性、更變成了人剝削人的工具。而這些原本應該住著人的空屋子，也大量消耗浪費著我們的土地、資源、能源、材料、勞動生產(chǎn)力?！吧w房子”這件事情，已經(jīng)被徹底扭曲了。“安得廣廈千萬間”，不是為了“大庇天下寒士盡顏歡”的，而是“大庇天下房東收租錢”了，也是“大庇天下富人防通脹”的。收房租，防通脹，對于百姓個體來講無可厚非，但對于整個國家和社會來講，資源被大大浪費，整體平衡被破壞了。 　　原罪之六：地產(chǎn)泡沫，構成外資洗劫中國中產(chǎn)階級、進而制造社會動蕩的機會。盡管現(xiàn)在泡沫還沒有破滅，但從其他國家的歷史上看，這種風險正在越來越大。一旦泡沫破裂，對中國的傷害將是無法估量的。 　　原罪之七：永久性拉大社會貧富差距，這是社會穩(wěn)定不可承受之重。透支了房奴們未來的消費能力，壓縮了以后的經(jīng)濟發(fā)展空間。有人把地產(chǎn)行業(yè)形成的GDP形容為“亡國的GDP”，我認為并不過分。 　　基于上述理由，地產(chǎn)行業(yè)遭遇滅頂之災，只是時間的問題。新的十二五規(guī)劃，摘掉了地產(chǎn)行業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”桂冠，并且規(guī)劃了新能源等新的支柱產(chǎn)業(yè)，也標志著這個行業(yè)將開始步入衰退的周期；明年1.3萬億投資，1000萬套保障性住房建設即將啟動；“地產(chǎn)稅”試點之后也將陸續(xù)出臺，這是地方政府經(jīng)濟鴉片的替代品，將大受歡迎。頭頂上懸著好幾把劍，你還敢預期地產(chǎn)行業(yè)把股市推上去嗎？ 　　本不想揭開房價下跌時間判斷的謎底。但看到博友的評論，感到支持的，都像是沒錢的，反對的，倒像有知識的。那就和這些有知識的朋友交流切磋一下。 　　首先申明，討論這個問題，沒有任何其他的政治、商業(yè)目的，僅僅是為了維護個人的智慧尊嚴。 　　其次說明一下，本人曾經(jīng)在2003年，幫助某地方政府賣過土地。對地產(chǎn)行業(yè)，有發(fā)言權。 　　再說明一下，本人曾經(jīng)在2009年初，在海南三亞出手購房，價格16000，不到一年翻近4倍。數(shù)百名股友學生在2009年春節(jié)之后都聽到過我的購房忠告。2009年4月14日，騰訊的《管理E言堂》節(jié)目，曾經(jīng)做過我和許文勝的訪談，里面大篇幅談過房價將會暴漲的理由和觀點。大家可以上網(wǎng)搜索。 　　歸納一下博客之中反對的聲音，大致有以下幾類理由： 　　第一類理由--管理者不會放棄利益！ 　　第二類理由--房價下降，經(jīng)濟會崩盤，有房子的老百姓會鬧事，后果更嚴重！ 　　第三類理由--土地硬成本下不來。 　　第四類理由--剛性需求太強大，錢太多了，老百姓買得起 　　第五類理由--你這家伙，根本不是房地產(chǎn)圈的，懂個P，就是來賺點擊率的。以前的牛人xxx都說錯了。歷史證明······ 　　第六個理由--網(wǎng)絡上的文字攻擊，是沒有成本的，有一類人是罵幾句過過嘴癮來的。 　　回答第一類理由--管理者會不會放棄地產(chǎn)行業(yè)帶來的利益。 　　縱觀全球，哪個國家把直接GDP的25%寄托在一個房地產(chǎn)行業(yè)？這樣做的后果有多大的風險？是否可以持續(xù)？ 　　把GDP的90%寄托在石油上，老百姓不會反對，但國家的其他經(jīng)濟能力基本癱瘓。社會和人民的上進心，做事情的能力被異化。一旦石油資源枯竭，將是災難性的后果，但這個后果或許要幾十年到一百年之后才出現(xiàn)。 　　但中國的房地產(chǎn)資源還有多少可以挖掘？ 　　徐紹史的講話，最重要的一段已經(jīng)被從網(wǎng)上摘掉了，一年的時間，賣掉了3年的地皮！此事不可持續(xù)。 　　即便城市可以無休止地向周邊農(nóng)村擴展，但是限制城市規(guī)模的最主要的瓶頸素是什么？水資源！水不夠了，城市就不能再發(fā)展了。別的都可以運輸，只有水最難！ 　　還有一個資源是次要的瓶頸--路！城市人口無限制膨脹，道路就成為瓶頸，堵塞到極限，城市的功能就癱瘓了。我們的一線城市，基本都到了“動脈硬化”期。 　　資源不夠了，用高價格來約束，這個，地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)爭論過。年輕人可以不在北京上?；?，但一個城市，在10年之后缺少年輕人，都是老頭老太太，還是富貴的、可以不干活就有飯吃的老頭老太太，這種城市，有競爭力嗎？ 　　為了高房價，惹怒一代人，這是經(jīng)濟與政治之間的平衡。當政治因素的砝碼逐漸超過經(jīng)濟因素的時候，決策的天平就會重新尋找平衡點。 　　發(fā)展房地產(chǎn)，是為了經(jīng)濟，但是不可持續(xù)。如果不發(fā)展房地產(chǎn)，也能拿到錢，而且可持續(xù)，并能化解年輕人的怨氣，管理者還會繼續(xù)堅持高房價嗎？ 　　這種停止地產(chǎn)仍然能夠拿到錢的方法是有的--房產(chǎn)稅是做什么的？持續(xù)賺錢，平衡貧富，化解社會矛盾。 　　資源枯竭--土地資源加上水資源和路資源；購買力枯竭--百姓的錢；需求枯竭--房子過剩了；良心發(fā)現(xiàn)--管理者受不了壓力了；政治需要--賺錢會傷及穩(wěn)定了······。任何一樣，都會引發(fā)管理者放棄高房價政策。如果賣地的生意已經(jīng)因為土地數(shù)量的緣故變成薄利了，管理者同樣會放棄。 　　誰敢保證，上述的任何理由，都不會在N年內(nèi)發(fā)生？ 　　中國的房子，基本都是建在耕地上的，中國國土面積是印度的三倍，但可以耕的地沒有印度大。土地資源絕對不是無限的！即便土地夠，水與路也會出問題。都到大城市了，小地方誰建設？人口配置也需要平衡。 　　2015年是中國人口紅利的轉折點。當家庭構成是4-2-1格局的時候，我們需要解決7口人的住房問題，理論上是3家。當4變成1或0的時候，3套房子基本是一家人住，這個就是人口紅利的轉折點。按照歷史上的生育高潮和消費年齡統(tǒng)計來的。 　　人口需求的拐點，會提前反應在房價上，還是會拖后反應？我的結論是提前。 　　2008年的股市崩盤，除了股價高，美國次貸危機之外，其實最主要的原因是股改全流通將開始兌現(xiàn)拋盤的壓力。第一家全流通是2008年的5月。機構們在打時間差的時候，表面上提前了半年，2007年10月見高點，其實提前的是一年，70%的股票是在2007年5-30見的高點。樓市，出貨更難，運作周期更長，需要更大的提前量。提前兩年是正常的。 　　同樣的道理，退出是困難的，于是，退出的過程也是漫長而隱晦的。你看不到管理者已經(jīng)在執(zhí)行戰(zhàn)略退出的動作了嗎？