物業(yè)設(shè)施與設(shè)備的區(qū)別？

【專家解說】：1．0目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。 （物業(yè)設(shè)備管理：http://www.wyfwgw.com/Article/945.html） 2．0適用范圍 管理處管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。 3．0定義 3．1日常維護(hù)保養(yǎng)     指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 3．2一級(jí)保養(yǎng)     對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 3．3二級(jí)保養(yǎng)     對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 3．4中修工程     中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．5大修工程     大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%，周期6—10年。 3．6設(shè)備更新和技術(shù)改造                                          設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 3．7事后維修（故障維修）     設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。 3．8狀態(tài)維修     通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。 4．0設(shè)備分類     根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：     Ⅰ級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。     Ⅱ級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器。 Ⅲ級(jí)設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。 5．0設(shè)備管理模式 采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)--日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。 5．1對(duì)于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 5．2對(duì)于Ⅰ、Ⅱ級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 5．3對(duì)于Ⅲ級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。 6．0職責(zé) 6．1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。 6．2管理處機(jī)電主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。 6．3管理處維修班負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。 7．0設(shè)備前期管理 7．1前期介入 設(shè)備選型、安裝要求等由物業(yè)公司設(shè)備管理部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。 7．2設(shè)備的接管驗(yàn)收 7.2.1設(shè)備的接管驗(yàn)收由物業(yè)公司組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。     驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司對(duì)發(fā)展商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單（《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》）報(bào)物業(yè)公司復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。     設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由物業(yè)公司向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，由物業(yè)公司辦理清單簽字、蓋章手續(xù)后，再移交給管理處專人保管。   7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交物業(yè)公司審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。 7．3設(shè)備的編號(hào)     設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：     第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母P表示； 第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字１．２．３......表示；     第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；     例： 03 － P － 1 － (Ⅰ)          電梯    保利城   1號(hào)梯  Ⅰ級(jí)管理設(shè)備 7．4 設(shè)備的建帳 7.4.1管理處維修班負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并用EXCEL編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》，錄入電腦。 7.4.2管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳； 7．5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改     新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，簽訂《設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同》，整改達(dá)到保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后，由物業(yè)公司和該管理處驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。 7．6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理 7.6.1設(shè)備標(biāo)牌     未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 7.6.2 設(shè)備的顏色 設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。 7.6.3 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。 7.6.4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 8．0  設(shè)備使用管理 8．1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。 8．2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。 8．3管理處機(jī)電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。 8．4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)設(shè)備管理部批準(zhǔn)。 9．0  設(shè)備維修保養(yǎng)管理 9．1計(jì)劃 9.1.1維修保養(yǎng)計(jì)劃 9.1.1.1供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總，于每年12月下旬報(bào)物業(yè)公司審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。    9.1.1.2設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由專業(yè)公司制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。 9.1.1.3物業(yè)公司根據(jù)管理處月檢報(bào)告，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)、維修方案，并組織實(shí)施。 9.1.2 檢定計(jì)劃 9.1.2.1電梯檢定計(jì)劃由外包專業(yè)公司制定。 9.1.2.2計(jì)量器具檢定計(jì)劃由設(shè)備管理部制定。 （設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：http://www.wyfwgw.com/Article/766.html） 9．2實(shí)施 9.2.1管理處維修班及供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、中海有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄，管理處維修班負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄。 9.2.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處一書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，物業(yè)公司應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》，維修費(fèi)用在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在貳千元以上（含貳仟元）的，經(jīng)管理處主任同意，報(bào)物業(yè)公司審核，呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織招標(biāo)。     關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處/供方首先應(yīng)電話通知物業(yè)公司，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 9.2.3設(shè)備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由物業(yè)公司組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、物業(yè)公司或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 9．3  檢查 9.3.1維修保養(yǎng)檢查 9.3.1.1維修班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)設(shè)備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處維修班班長(zhǎng)檢查，按同類設(shè)備的30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備的“一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查，按同類設(shè)備的30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。 9.3.1.2設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由專業(yè)公司組織檢定并備案；屬Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。 9.3.1.3管理處每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進(jìn)行一次檢查、評(píng)定，并做相關(guān)月檢記錄。評(píng)定結(jié)果（分?jǐn)?shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。 9.3.1.4設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由物業(yè)公司組織。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處、設(shè)備管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。 9.3.2  設(shè)備的檢定   9.3.2.1對(duì)于電梯，物業(yè)公司每年組織有關(guān)部門進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。 9.3.2.2有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。 9.3.2.3計(jì)量器具萬用表、鉗形電流計(jì)由管理處檢定，絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送管理處存檔。 9.4評(píng)審 9.4.1設(shè)備完好率 設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100% 公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性 能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處機(jī)電設(shè)備主管組織管理處有關(guān)人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，于12月15日之前報(bào)物業(yè)公司，物業(yè)公司按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。10．0設(shè)備安全管理 10.1持證上崗與安全檢查 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。 公司安全委員會(huì)每季度對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查、評(píng)價(jià)，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。 10．2事故處理程序     當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知物業(yè)公司（安委會(huì)辦公室）。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或錄象。管理處維修班須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向安委會(huì)辦公室提交設(shè)備安全事故報(bào)告，物業(yè)公司根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向主管副總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。事故處理須堅(jiān)持“三不放過”的原則。 11．0設(shè)備封存及報(bào)廢管理 11．1設(shè)備封存     擬封存的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)物業(yè)公司，物業(yè)公司計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。 11．2設(shè)備報(bào)廢     對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由維修班填寫《設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單》，價(jià)值在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)報(bào)廢；價(jià)值在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)物業(yè)公司審核后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫《報(bào)廢設(shè)備、器件清單》，清單每半年上報(bào)公司物業(yè)公司，由物業(yè)公司確認(rèn)有利用價(jià)值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。 12．0組織對(duì)供方的控制 12．1供方的選取原則上其應(yīng)通過ISO9000認(rèn)證。 12．2物業(yè)公司每年（或一個(gè)合同期）對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄，對(duì)于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。 12．3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí)，物業(yè)公司須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。 12．4日常檢查、監(jiān)督管理處管理處按本規(guī)程要求執(zhí)行，按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，按約定進(jìn)行維修，予以確認(rèn)，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)（簽字）不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。 13．0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 13．1 設(shè)備技術(shù)資料     設(shè)備技術(shù)資料管理按本文7.2條執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。 13．2  質(zhì)量記錄 13.2.1所有質(zhì)量記錄均須采用保利物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)表格。 13.2.2設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處維修班對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè)，專柜保存。 13.3.3機(jī)電設(shè)備月檢記錄由管理處維修班保管。 13.3.4管理處保存Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備維修記錄，設(shè)備診斷記錄，設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。 14．0設(shè)備（機(jī)具）的申請(qǐng)、采購、驗(yàn)證、入庫建帳 14．1申請(qǐng)    根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要，由維修班或辦公室申請(qǐng)，填寫《設(shè)備(機(jī)具)購置申請(qǐng)表》。購置總價(jià)在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)購買；購置總價(jià)在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)物業(yè)公司審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備，管理處均應(yīng)建檔，還應(yīng)報(bào)物 業(yè)公司建檔。若屬計(jì)量器具、儀表應(yīng)報(bào)送公司物業(yè)公司專職人員建檔。 14．2采購                        采購人員應(yīng)對(duì)所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。 14．3驗(yàn)證        對(duì)伍千元以下的設(shè)備（機(jī)具），購進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證，填寫《設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單》；五仟元以上的，由物業(yè)公司委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證后的設(shè)備（機(jī)具），管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。 14．4 入庫建帳：建帳規(guī)定同7.4。    15．0  相關(guān)文件及記錄 15．1《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》   15．2《設(shè)備(機(jī)具)購置申請(qǐng)表》  15．3《設(shè)備(機(jī)具)驗(yàn)證單》 15．4《設(shè)備(機(jī)具)外委維修申請(qǐng)表》　　 15．5《設(shè)備維修記錄》    15．6《設(shè)備報(bào)廢單》 15．7《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》  15．8《Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)記錄》　　 15．9《Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄》      15．10《Ⅲ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄》      15．11《設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》　　　 15．12《設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)匯總表》  15．13《電梯月檢表》     15．14《消防設(shè)備月檢表》        15．15《機(jī)電設(shè)備月檢表》　 15．16《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》  　 15．17《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》　　 15．18《工程竣工驗(yàn)收證明》　 15．19《報(bào)廢設(shè)備、器件清單》　　 15．20《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》  15．21《工程資料借閱單》　　 15．22《公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》 網(wǎng)上摘得，希望對(duì)你有所幫助