關(guān)于物業(yè)師考試論述題

【專家解說】：第七篇 物業(yè)管理常用資料 第一條 為加強本市居住小區(qū)社會化、專業(yè)化管理；提高居住小區(qū)管理水平 ，為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境和提供方便、周到的服務(wù)，根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管 理辦法》，制定本規(guī)定。 第二條 本市居住小區(qū)內(nèi)的電力、電信、燃氣、供熱、供水、排水、道路、 環(huán)衛(wèi)、綠化、房屋土地、路燈、消防、公安交通等專業(yè)工作的管理，均需遵守本規(guī)定。 第三條 市、區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)負責(zé)本規(guī)定的組織實施和監(jiān)督檢查。 第四條 本市電力、電信、燃氣、供熱、供水、排水、道路、環(huán)衛(wèi)、綠化 、房屋土地、路燈、消防、公安交通等部門(以下統(tǒng)稱專業(yè)管理部門)和居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理 企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定的要求，建立管理和服務(wù)的責(zé)任制度，保證各項設(shè)施的完好和各項專 業(yè)工作的正常進行。 第五條 居住小區(qū)內(nèi)住宅樓低壓供電設(shè)施管理職責(zé)： (一)使用架空線路供電的，高層樓以樓內(nèi)配電箱為界，多層樓以樓外墻為界。界限以內(nèi)(不 包括配電箱和計費電度表)至用戶的供電線路及設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理； (二)使用地下埋設(shè)線路供電的，以電纜進線兀接箱為界。界限以內(nèi)(不包括兀接箱和計費電 度表)至用戶的供電線路及設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理。 (三)上述界限以外供電線路及設(shè)備由供電部門與建設(shè)單位協(xié)商落實維護管理職責(zé)。 第六條 居住小區(qū)內(nèi)供水設(shè)施管職責(zé)： 高層樓以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓以樓外自來水表井為界。界限以外(含計費 水表)的供水管線及設(shè)備，由供水部門負責(zé)維護、管理；界限以內(nèi)(含水表井)至用戶的供水 管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理。 第七條 居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)，以3?5米路寬為界。 凡 道路寬度在3?5米(含3?5米)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施，由市政工程 管理部門負責(zé)維護、管理；道路寬度在3?5米以下的，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理。 居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井井蓋的維護、管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)。有 關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)維護、管理。 第八條 居住小區(qū)內(nèi)供熱設(shè)施管理職責(zé)： (一)采用鍋爐供熱的，其供熱設(shè)備、設(shè)施，及供熱管線均由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理， 或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理； (二)采用集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)備、設(shè)施，均由集中供熱部門負責(zé)維護、管理。 集中供熱部門可將居住區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等，委托物業(yè)管 理企業(yè)維護、管理。 第九條 居住小區(qū)內(nèi)供氣(包括煤氣、天然氣)、電話、路燈及相關(guān)設(shè)備、設(shè) 施、管線等，均分別由供氣企業(yè)、電信和路燈管理部門各自負責(zé)維護、管理。 第十條 居住小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)： (一)清掃保潔。通行公共汽車的道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)；其它道路、住宅樓房周圍及 綠地內(nèi)、樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)； (二)垃圾清運。將垃圾由垃圾樓(站)運至垃圾轉(zhuǎn)運站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé) ；將垃圾由住宅樓運至垃圾樓(站)，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)； (三)公共廁所的清掏和維護。公共廁所的產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)：未辦理產(chǎn) 權(quán)移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，或由其委托環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)。 第十一條 居住小區(qū)內(nèi)綠化管理職責(zé)： 居住小區(qū)內(nèi)綠化的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、施工質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗收，由園林綠化部門負責(zé)； 樹木、花草、綠地等的日常養(yǎng)護和管理，可由園林綠化部門委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，物業(yè)管 理企業(yè)接受委托的，應(yīng)當(dāng)接受園林綠化部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 第十二條 居住小區(qū)內(nèi)交通安全管理職責(zé)： 居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機動車停車場(庫)、非機動車存車處等交通設(shè)施，均由物業(yè)管理企業(yè) 負責(zé)維護、管理；發(fā)生交通事故或發(fā)現(xiàn)交通違章，報請公安交通管理部門處理；設(shè)立收費停 車場，由公安交通管理部門審核批準(zhǔn)。 第十三條 居住小區(qū)內(nèi)消防安全管理職責(zé)： (一)供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水部門負責(zé)維護、管 理，公安消防部門負責(zé)監(jiān)督檢查； (二)高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅 火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。 第十四條 居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)和各專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)忠于職守，認真履行 職責(zé)，密切配合。各項業(yè)務(wù)管理所需費用征收和使用，按照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十五條 本規(guī)定執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責(zé)解釋。 第十六條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。 北京市居住小區(qū)接管綜合驗收辦法 1995年8月22日 第一條 為加強居住小區(qū)接管綜合驗收管理，保證居住小區(qū)的建設(shè)達到規(guī)劃 、設(shè)計和各項要求，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱接管綜合驗收是指，按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范，對居 住小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的執(zhí)行，各單位工程質(zhì)量的竣工驗收情況和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套 設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進行整體和全面性的驗收。 第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并 達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)(以下統(tǒng)稱居住小區(qū))的接管綜合驗收工作 。第四條 成立北京市居住小區(qū)接管綜合驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組成員由 市市政管理委員會、市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、市房屋土地管理局和各區(qū)、縣 政府主管領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)市和區(qū)、縣級居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室，市居住小區(qū) 接管綜合驗收辦公室設(shè)在市市政管理委員會，區(qū)、縣居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室設(shè)在所在 區(qū)、縣市政管委或建委。 第五條 市屬建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)，多家聯(lián)合開發(fā)建設(shè)和單位自建 的總建設(shè)面積在10萬平方米以上(含10萬平方米)的居住小區(qū)，由市居住小區(qū)接管綜合驗收辦 公室負責(zé)具體組織接管綜合驗收；區(qū)、縣開發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)和總建筑面積在10萬平方米以 下的居住小區(qū)，由各區(qū)、縣居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室負責(zé)具體組織接管綜合驗收。 第六條 居住小區(qū)接管綜合驗收工作，由規(guī)劃、設(shè)計、建筑單位、房屋土地 、市政工程、供水、供熱、供氣、供電、園林、環(huán)境衛(wèi)生、郵政、電信、公安、公安交通、 消防、商業(yè)、文化教育、人防、民政、公共交通、所在地區(qū)、縣人民政府和街道辦事處以及 小區(qū)管理委員會、小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)單位和部門共同進行。 第七條 居住小區(qū)的接管綜合驗收，必須符合下列條件： (一)所有建設(shè)項目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢； (二)各專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全； (三)建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈； (四)具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求。 第八條 居住小區(qū)接管綜合驗收時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向居住小區(qū)接管綜合驗收 辦公室提交下列文件副本： (一)規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的居住小區(qū)的六圖二書(即1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖、 道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖以及居住小區(qū)的詳細規(guī)劃 說明書和環(huán)境預(yù)評價書)； (二)小區(qū)內(nèi)單項工程竣工資料、竣工驗收核定單、竣工圖紙(包括小區(qū)竣工的平面圖、地下 管網(wǎng)圖等)和技術(shù)檔案資料等； (三)小區(qū)內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施等項目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明； (四)《居住小區(qū)房屋情況匯總表》、《居住小區(qū)情況》(京房統(tǒng)制準(zhǔn)字〔1994〕2號房統(tǒng)年10 、11表)。 第九條 居住小區(qū)接管綜合驗收程序： (一)居住小區(qū)建設(shè)項目全部竣工并通過各項工程驗收后，建筑單位向居住小區(qū)接管綜合驗收 辦公室提出小區(qū)綜合驗收書面申請書，并提交本辦法第八條規(guī)定的文件資料； (二)居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室接到申請書和有關(guān)資料后，進行初步審查，并報請居住小 區(qū)接管綜合驗收領(lǐng)導(dǎo)小組審批。進行驗收進，要聽取建設(shè)單位對居住小區(qū)建設(shè)的情況匯報， 進行現(xiàn)場檢查，全面鑒定和評價，提出驗收意見； (三)經(jīng)驗收合格，由居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室出具《居住小區(qū)竣工接管綜合驗收報告》 、《居住小區(qū)各專業(yè)專項認定書》、《居住小區(qū)竣工綜合驗收認定書》等驗收證明文件，并 報請居住小區(qū)接管綜合驗收領(lǐng)導(dǎo)小組進行審批，頒發(fā)接管綜合驗收批準(zhǔn)書。 第十條 居住小區(qū)經(jīng)接管綜合驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的，建設(shè)單位 不再承擔(dān)工程增建、改建和其它建設(shè)費用，但應(yīng)對居住小區(qū)的重大工程質(zhì)量問題負最終責(zé)任 。第十一條 居住小區(qū)接管綜合驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照要求將居 住小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)有關(guān)文件及資料報送市、區(qū)(縣)房屋土地管理局備案。 各區(qū)、縣居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室，在每年年底將本區(qū)、縣接管綜合驗收居住小區(qū)的資 料匯總，報市居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室備案。 第十二條 分期建設(shè)的居住小區(qū)，建設(shè)單位可申請實行分期驗收。但分期驗 收的規(guī)模不得少于一個組團規(guī)模，且相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施必須基本滿足居民 正常生活使用的要求，待工程全部竣工后再進行全面接管綜合驗收。 第十三條 居住小區(qū)接管綜合驗收不合格，要在接管綜合驗收辦公室和各專 業(yè)管理部門分別監(jiān)督下，由建設(shè)單位按規(guī)劃、設(shè)計及建設(shè)規(guī)范的要求進行修改和補建，直 至合格；所發(fā)生的費用由建設(shè)單位自行承擔(dān)。 第十四條 居住小區(qū)的建設(shè)違反規(guī)劃，設(shè)計要求，市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 設(shè)施不配套，不予驗收接管。由規(guī)劃、建設(shè)主管部門督促建設(shè)單位限期糾正，并在一年內(nèi)申 請復(fù)驗。 第十五條 居住小區(qū)接管綜合驗收過程中，各專業(yè)管理部門提出單項工程不 合格時，確屬不影響小區(qū)整體使用功能的，由居住小區(qū)接管綜合驗收辦公室協(xié)調(diào)解決或報請 居住小區(qū)接管綜合驗收領(lǐng)導(dǎo)小組決定。 第十六條 已全部竣工并交付使用的居住小區(qū)，視其規(guī)模情況，在一至兩年 內(nèi)必須申請接管綜合驗收。 第十七條 凡驗收合格的居住小區(qū)，必須按照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦 法》(北京市人民政府1995年第21號令)的規(guī)定，實行物業(yè)管理。 第十八條 本辦法具體執(zhí)行中的問題，由市政管理委員會負責(zé)解釋。 第十九條 本辦法自頒發(fā)之日起施行。 北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 第一條 根據(jù)《國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收 費暫行辦法〉的通知》(計價費〔1996〕266號)和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》(北京市 人民政府令1995年第21號)，特制定本暫行辦法。 第二條 本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊 、市房屋土地管理局資質(zhì)審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù) 的收費管理。 物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房 屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、 修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。 第三條 市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，負 責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的管理和監(jiān)督。 第四條 北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由市物價局會同市房屋 土地管理局制定；并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。各物業(yè)管理單位應(yīng)按規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需要提供的特約服務(wù)收費項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單 位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備 案。第五條 《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》中的“產(chǎn)權(quán) 人”指小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居 樓房的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負擔(dān)產(chǎn)權(quán)人交費項目。 物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應(yīng)將所收房屋租金抵減物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)權(quán) 人產(chǎn)納的費用，不得重復(fù)收費。 普通住宅(甲類、乙類和一般住宅)與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室的有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。 第六條 一棟樓屬多家產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)每年交付中修費；屬一家產(chǎn)權(quán)的， 產(chǎn)權(quán)人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結(jié)算。 產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應(yīng)每年收取大修費，大修費中更新改造 費和一般大修費各占50%；產(chǎn)權(quán)人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結(jié)算。 物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應(yīng)按每棟樓單獨設(shè)立賬戶，?？顚Ｓ?，不得挪用 。第七條 被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小區(qū)的，在有效期限內(nèi)(兩年)其 物業(yè)管理服務(wù)收費可在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮10%—25%，可調(diào)整的項目為：(1)保潔費；(2) 保安費；(3)小修費；(4)公共設(shè)施維修費；(5)管理費。 第八條 居住小區(qū)內(nèi)配套用房，屬公益性的(如學(xué)校、醫(yī)院等)，產(chǎn)權(quán)人、使 用人按本辦法的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交費。屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務(wù)及使用公共設(shè)施的程度， 參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定。 第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在 經(jīng)營場所或收費地點公布。 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收 支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。 第十條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價部門規(guī)定的 收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的 ，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償。 第十一條 物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取費 用的，其它部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用和項目。 對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格(收費標(biāo)準(zhǔn))的項目，物業(yè)管理單位應(yīng)按統(tǒng)一價格(收費標(biāo)準(zhǔn))執(zhí) 行或代收。 勞動部門收取的電梯檢驗費按市物價局京價(涉)字〔1989〕第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產(chǎn)權(quán) 人交納。 環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價(房)字〔1997〕第186號文件規(guī)定，每戶 每年21元由產(chǎn)權(quán)人交納。 第十二條 本辦法規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)中不含營業(yè)稅。凡按國家有關(guān)規(guī)定需交納 營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可在本辦法規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加應(yīng)納稅金向產(chǎn)權(quán)人收取。 第十三條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由 物價部門進行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。 對實行備案的收費項目，物價部門有權(quán)對項目設(shè)置不合理、標(biāo)準(zhǔn)過高的收費作出停止收費、 降低標(biāo)準(zhǔn)的決定。 凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰： (一)越權(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的； (二)擅自設(shè)立收費項目、亂收費用的； (三)不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的； (四)提供服務(wù)質(zhì)價不符的； (五)只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的； (六)其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。 第十四條 本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn) 。第十五條 本辦法由市物價局負責(zé)解釋。 第十六條 本辦法自1997年7月1日起執(zhí)行。 《委托管理房屋收費標(biāo)準(zhǔn)》 (北京市房地產(chǎn)管理局)1994年7月 一、北京市房屋委托管理收費標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)本市房屋及設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，房屋修繕 定額，以房屋及設(shè)備的基本完好狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)綜合測算制定的。本標(biāo)準(zhǔn)分為“房屋經(jīng)營管理” 、“小修服務(wù)費”、“房屋中修費”、“房屋大修費”、“小區(qū)共用設(shè)施維修費”、“房屋 及設(shè)備綜合檢驗費”、“房屋測繪費”、“房租核定費”、“空房看管費”九部分。 二、本標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)價格，即在簽定房屋委托管理合同時，其實際費用，由雙方參照本標(biāo)準(zhǔn)商 定。單位內(nèi)部核算房屋及設(shè)備管修經(jīng)費，可參照本標(biāo)準(zhǔn)。 三、受托方參照本標(biāo)準(zhǔn)收取委托管理費的，其應(yīng)承擔(dān)的“主要業(yè)務(wù)”、“修繕范圍”及應(yīng)達 到的“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，均應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的要求。 四、受托方收取房屋租金的，所收租金應(yīng)沖抵委托管理費。中修、大修及折舊項目可采取基 金形式按年計收，在委托管理期間累計使用，并按年度實際發(fā)生的工程費用結(jié)算。 五、本標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)“房屋標(biāo)準(zhǔn)”、“修繕預(yù)算定額和費用定額”等的變化，由市房地產(chǎn)管理 局進行調(diào)整。 (一)房屋經(jīng)營管理費： 受托方主要業(yè)務(wù)： 1?組織接管房屋及設(shè)備； 2?計算房屋租金； 3?建立房屋管理賬冊、檔案； 4?辦理房屋進住手續(xù)，訂立房屋租賃合同； 5?催繳租金； 6?辦理更名、換房等手續(xù)； 7?組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計劃； 8?負責(zé)組織住宅(甲、乙類)的安全保衛(wèi)和公用部分的衛(wèi)生保潔； 9?處理違約； 10?辦理房屋撤管手續(xù)。 (二)小修服務(wù)費： 小修范圍： 1?疏通下水； 2?修補地面； 3?找補抹灰； 4?頂棚維修； 5?檢修門窗； 6?更換糟朽窗紗； 7?修自來水跑漏水； 8?修衛(wèi)生設(shè)備； 9?修房屋電器零配件、更換局部老化電線； 10?檢修垃圾道、煙囪； 11?汛前清掃屋面，零星補漏。 (三)房屋中修費： 中修范圍： 1?房屋安全檢查，雨季巡回檢查、復(fù)查； 2?局部結(jié)構(gòu)維修加固； 3?外墻板縫及屋面維修補漏； 4?房屋裝修，設(shè)備一般損壞的單項維修； 5?水電管線局部老化更新； 6?定期對門、窗、雨落管及上、下水管道刷保護漆。 中修也可以根據(jù)甲、乙方共同確定的中修項目，實行定額預(yù)算成本承包。 (四)房屋大修費： 一般大修范圍： 1?屋面大修和外墻板縫的大面積維修； 2?電線及上、下水管線老化更新，電表增容等一般性大修項目； 3?抗震加固； 4?綜合維修； 房屋大修也可根據(jù)甲乙方共同確定的大修項目，實行定額預(yù)算成本承包。 (五)小區(qū)共用設(shè)施維修費： 維修范圍：區(qū)內(nèi)市政、道路、綠化、美化、上下水管網(wǎng)、化糞池、變電室等的維修。 (六)房屋及設(shè)備綜合檢驗費： (七)房屋測繪費： 每平方米建筑面積收費為0?15元。 由專業(yè)測繪部門測量繪制1/200分戶(套)管理平面圖，包括管理平面圖及面積對照表各兩張 。 (八)房租核定費： 單項委托代計房租的費用每平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為0?20元或每戶10元。 工作范圍： 1?入戶核對基本情況； 2?按戶計算房屋租金； 3?建立“分戶房屋收租記錄”； 凡收取“房屋經(jīng)營管理費”的，不再收此項費用。 (九)空房看管費： 每平方米建筑面積，每月收取0?10元。