到底什么是不動(dòng)產(chǎn)融資租賃

熱心網(wǎng)友：融資租賃一般是機(jī)器設(shè)備，以及一些辦公設(shè)備，而不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。各國對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的界定也是不同的?，F(xiàn)在，國際上并不是單純地把是否能移動(dòng)及如移動(dòng)是否造成價(jià)值的貶損作為界定動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而是綜合考慮物的價(jià)值大小、物權(quán)變動(dòng)的法定要件等因素。例如，飛機(jī)、船只等，國際上通行將其界定為不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)槠鋬r(jià)值較大、辦理物權(quán)變動(dòng)時(shí)要到行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記等。 　　民法學(xué)上的物，是指存在于人身之外，能夠滿足人們的社會(huì)需要而又能為人所實(shí)際控制或支配的物質(zhì)客體。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，物可分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物

熱心網(wǎng)友：1、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從融資租賃的滿足條件可以看出，企業(yè)采用融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，盡管在法律形式上資產(chǎn)的所有權(quán)在租賃期間仍然屬于出租方，但由于資產(chǎn)租賃期基本上包括了租賃資產(chǎn)有效使用年限，承租企業(yè)實(shí)質(zhì)上獲得了租賃資產(chǎn)提供的主要經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)承擔(dān)與資產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。 因此，企業(yè)應(yīng)將融資租入資產(chǎn)作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)入賬，同時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的負(fù)債，并計(jì)提固定資產(chǎn)的折舊。同時(shí)，根據(jù)2008年12月28日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))明確規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。 對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。財(cái)稅[2009]128號(hào)文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。因此，本例中承租方乙公司應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。 2、印花稅 在傳統(tǒng)出租業(yè)中，出租人和承租人要簽訂《租賃合同》，按照合同金額的0.1%，雙方要分別繳納印花稅。在融資租賃業(yè)務(wù)中，出租人與供貨商簽訂《購買合同》，出租人與承租人簽訂《購買合同》以及《融資租賃合同》。融資租賃合同的雙方當(dāng)事人按照合同約定金額的萬分之零點(diǎn)五繳納印花稅，《購買合同》的當(dāng)事人按照合同金額的萬分之三分別繳納印花稅。在本案例中，與傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)相比出租人甲公司需要繳納3份合同的印花稅，承租人乙公司需要繳納2份合同的印花稅，而且自持房產(chǎn)所有人丙公司也需要繳納1份房屋買賣合同的印花稅，繳納印花稅之多，可見一斑。 3、增值稅 在2012年開展至今的“營改增”稅制改革，僅包含了有形動(dòng)產(chǎn)租賃，沒有包含不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)按收取的營業(yè)額全額繳納5%稅率的營業(yè)稅。營業(yè)稅作為一種間接稅，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，納稅人與實(shí)際稅負(fù)人不一致，作為實(shí)際稅負(fù)人的購買方承擔(dān)這筆稅費(fèi)，而且沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣政策，間接加重了購買方的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。本例中，納稅人是兩份購買合同中的丙公司和甲公司，但最終的稅負(fù)都將轉(zhuǎn)嫁到承租方乙公司，從稅負(fù)大小來看，這對(duì)乙公司極為不利。 而且，在繳納增值稅或者營業(yè)稅時(shí)，還要負(fù)擔(dān)城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加。因此，在每一筆融資租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，承租方還要在實(shí)際負(fù)擔(dān)流轉(zhuǎn)稅的同時(shí)負(fù)擔(dān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 但是，在繼續(xù)推進(jìn)的“營改增”改革中，如果將營業(yè)稅的稅目都涵蓋進(jìn)來，進(jìn)而徹底取消營業(yè)稅，這樣，企業(yè)購買或融資租賃不動(dòng)產(chǎn)和有形動(dòng)產(chǎn)，處于平等的稅收環(huán)境之下，企業(yè)在增加不動(dòng)產(chǎn)面臨抉擇時(shí)，融資租賃的稅收優(yōu)勢就脫穎而出，鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展。 4、土地增值稅 根據(jù)融資租賃項(xiàng)目中租賃物產(chǎn)權(quán)可能進(jìn)行兩次交易的特點(diǎn)，則兩次轉(zhuǎn)讓均需按規(guī)定進(jìn)行納稅。特別是土地增值稅，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，囿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的限制，各地稅務(wù)部門一般對(duì)土地增值稅按1%-2%的固定比例征收，但是對(duì)二級(jí)市場的轉(zhuǎn)讓，則嚴(yán)格核算交易價(jià)格與房屋原價(jià)的差距并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收；如果融資租賃期結(jié)束后的第二次轉(zhuǎn)讓扔按實(shí)質(zhì)交易的性質(zhì)對(duì)待，必將極大增加承租人的交易成本。 在本例中，承租方最終獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，勢必面臨土地增值稅的繳納。而租賃公司在上次取得房屋所有權(quán)和租賃期結(jié)束出售房屋的過程中，增值稅一進(jìn)一出兩次征稅，剝奪了金融租賃公司的利潤。 二、房地產(chǎn)融資租賃的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 1、警惕融資租賃交易中是否存在價(jià)外費(fèi)用 通常，計(jì)算貨物勞務(wù)涉及的流轉(zhuǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，都會(huì)確認(rèn)是否要將價(jià)外費(fèi)用考慮進(jìn)去。就營業(yè)稅而言，其計(jì)稅依據(jù)即營業(yè)額應(yīng)包括全部的價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用。 在房地產(chǎn)售后回租交易中，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)此業(yè)務(wù)的相關(guān)交易文件，評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)是否以低于市場公允價(jià)值的售價(jià)吸引商鋪購買者，使得這些商鋪的購買者在未來一段時(shí)期無償或低于市價(jià)將商鋪交予房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理，并由房地產(chǎn)企業(yè)獲得相關(guān)收益。如果經(jīng)審查確實(shí)存在這種狀況，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商鋪時(shí)無償或低于市價(jià)取得了購房者日后一段期間不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即稅法規(guī)定的“其他經(jīng)濟(jì)利益”（屬于價(jià)外費(fèi)用的一種）。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新核定營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。 舉個(gè)例子來說，大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪市場價(jià)值為200萬，為了在未來一段時(shí)期無償或低于市價(jià)得到這些商鋪的管理權(quán)，大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定促銷價(jià)為170萬元，條件是以后三年商鋪必須無償交由大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，即使此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了170萬，但因?yàn)橐院笕甓枷碛辛松啼伒墓芾硎褂脵?quán)，這些無形的利益也應(yīng)計(jì)入營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，保障稅收收入。因此，在這種情況下，營業(yè)稅為200×5%＝10萬，而不是原來的170×5%＝8.5萬 2、謹(jǐn)防計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)核算中的差異 由于會(huì)計(jì)制度和稅法存在差異，因此會(huì)產(chǎn)生一些列的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)來說，會(huì)計(jì)處理是把與資產(chǎn)賬面價(jià)值相關(guān)的收益遞延到以后各期，但企業(yè)所得稅的處理是于當(dāng)期確認(rèn)全部的銷售收入。因此，在房地產(chǎn)銷售當(dāng)期會(huì)形成遞延所得稅資產(chǎn)，留待以后各期轉(zhuǎn)回。鑒于此，每一納稅年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。 首先，從稅法有關(guān)融資租賃計(jì)稅基礎(chǔ)的規(guī)定可以看出，其并未規(guī)定計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值，這與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是有差異的。對(duì)于售后回租房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，會(huì)計(jì)處理時(shí)會(huì)考慮最低租賃付款額現(xiàn)值以及其他相關(guān)費(fèi)用，但稅法僅按照實(shí)際支付的款項(xiàng)作為資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。由此可見，稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)上該資產(chǎn)的入賬價(jià)值是存在差異的，需進(jìn)行納稅調(diào)整。由于不涉及損益類科目，所以不會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅。 此外，會(huì)計(jì)處理要對(duì)未確認(rèn)融資費(fèi)用加以確認(rèn)，而稅務(wù)處理并不確認(rèn)，因此，對(duì)于以后年度逐年確認(rèn)財(cái)務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理，稅法上還需要沖回，所得稅的年度匯算清繳也應(yīng)針對(duì)此作納稅調(diào)整。對(duì)于融資租回房地產(chǎn)的資產(chǎn)折舊，因?yàn)榛刈夥康禺a(chǎn)的價(jià)值不同，折舊也會(huì)不同，對(duì)此年度匯算清繳也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。同時(shí)，在會(huì)計(jì)上未計(jì)入資產(chǎn)成本的未確認(rèn)融資費(fèi)用，因其實(shí)際已經(jīng)包含在計(jì)稅基礎(chǔ)中，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 3、產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情況下需繳契稅 《契稅暫行條例》第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： （一）國有土地使用權(quán)出讓； （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； （三）房屋買賣； （四）房屋贈(zèng)與； （五）房屋交換。 房地產(chǎn)的融資租賃，實(shí)質(zhì)上是出租人轉(zhuǎn)移了與其房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方，還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，因此，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租方應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。