城市物業(yè)升級改造成為資本風口，這股風能吹多久？

問題描述：城市物業(yè)升級改造成為資本風口，這股風能吹多久？

領域?qū)＜遥?/span>對于該問題，編輯認為：隨著一二線城市由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進行轉(zhuǎn)型，面對城市土地資源緊缺和價格高企，各類資本開始爭相追逐傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型遺留下來的不動產(chǎn)物業(yè)。以中融國際信托有限公司、普洛斯等為代表的公司旗下?lián)碛胁簧俚禺a(chǎn)基金的操盤手，嘗試選擇商場、酒店、物流園、批發(fā)市場、工廠等物業(yè)和土地進行存量物業(yè)升級改造。

面對旺盛的市場需求，以地產(chǎn)基金為主的存量物業(yè)盤活成為了未來開發(fā)商除了增量開發(fā)以外的重要業(yè)務領域。

存量物業(yè)改造的未來回報主要將來源于租金收入以及物業(yè)升值后退出的溢價。作為不動產(chǎn)經(jīng)營項目，未來投資將會獲得超過20%的收益率。自持物業(yè)期間，對物業(yè)的招商運營和市場環(huán)境將是衡量物業(yè)未來價值的重要因素。

近年來，物業(yè)改造升級之所以受到資本熱捧，最主要的原因是其較高的收益率。按照目前一二線城市寫字樓的平均空置率來計算，正常水平是10%，而北京的寫字樓空置率在8%，核心商務區(qū)的空置率在2%-3%，這為資本注入帶來了巨大的吸引力。

此外，消費升級帶動的傳統(tǒng)百貨閉店潮，也讓市場上出現(xiàn)了大量有待盤活的不動產(chǎn)物業(yè)，老舊寫字樓、空置的商業(yè)及酒店等也面臨著升級改造，這讓資本市場看到了行業(yè)需求。

但是在物業(yè)升級改造的高收益背后，也伴隨著高風險。在地產(chǎn)基金啟動收購中重資產(chǎn)之后，一旦區(qū)域出現(xiàn)空置，或者房價下跌，收益率的下降便為投資帶來風險。另外，物業(yè)增值還與操盤運營管理方面的能力和經(jīng)驗有很大關(guān)系，如果運營不善，則項目的出租運營便會受到很大影響。在五到十年的時間段中，隨著城市紓解逐漸深入，商業(yè)配套向其他城區(qū)轉(zhuǎn)移，租金收益可能會減少，屆時資本退出會比較困難。