什么是房屋修繕？房屋修繕的內(nèi)容是哪些？

【專家解說】：房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行) 未分類 2008-4-10 在進(jìn)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》培訓(xùn)中，經(jīng)常遇到大家對于共用部分之日常維修（小修）、中修、大修、翻修和綜合維修的區(qū)分與界定，為此特將建設(shè)部的前身“中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部”在1984年頒布的《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）》提供給大家供參考。 城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于印發(fā)《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》的通知 （１９８４年１１月８日） 　　為了統(tǒng)一掌握房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮維修資金效益，延長房屋使用年限，我部委托南京市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)批準(zhǔn)自１９８５年１月１日起在房地產(chǎn)管理部門試行。請各單位在執(zhí)行中認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出修改和補(bǔ)充意見，并隨時(shí)函告編寫單位，以供將來修訂時(shí)參考。 房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行) (1984年11月8日中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部“城住字第677號”文件發(fā)布) 1．1 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)管理部門的經(jīng)營管理單位管理的房屋。 1．2 本標(biāo)準(zhǔn)是以當(dāng)前租金處于較低的一般水平為根據(jù)制定的。 1．3 凡具備下列條件之一，允許采取適當(dāng)提高修繕標(biāo)準(zhǔn)： 1．3．l 當(dāng)房屋租金處于成本租金水平以上時(shí)； 1．3．2 當(dāng)經(jīng)過修繕后，能合理調(diào)增租金時(shí)； 1．3．3 當(dāng)用戶自愿投資時(shí)。 1．4 凡具備下列條件之一，允許適當(dāng)降低修繕標(biāo)準(zhǔn)或采取其他措施： 1．4．1 當(dāng)房屋租金過低時(shí)； 1．4．2 當(dāng)房屋坐落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理時(shí)。 1．5 在本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的適用范圍里： 1．5．1 房屋的修繕必須貫徹充分利用、經(jīng)濟(jì)合理、牢固實(shí)用的原則，以不斷提高房屋 完好率，逐步改善住用條件。 1．5．2 在資金和其他條件允許時(shí)，應(yīng)盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計(jì)劃地實(shí) 現(xiàn)破危房屋的更新改造。 2． 修繕工程分類 2．1 按照房屋完損狀況，其修繕工程分類為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。 2．2 翻修工程 2．2．1 凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。 2．2．2 翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。 2.2．3 翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。 2．2．4 翻修工程主要適用于： 2．2．4．1 主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋。 2．2．4．2 因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋。 2．2．4．3 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。 2．2．4．4 無修繕價(jià)值的房屋。 2．2．4．5 基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 2．3 大修工程 2．3．1 凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。 2．3．2 大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25％以下。 2．3．3 大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。 2．3．4 大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。 2．4 中修工程 2．4．1 凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工 程。 2．4．2 中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以下。 2．4．3 中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或完好的要求。 2．4．4 中修工程主要適用于一般損壞房屋。 2．5 小修工程 2．5．1 凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小 修工程。 2．5．2 小修工程的綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1％以下。 2．6綜合維修工程 2．6．1 凡成片多幢(大樓為單幢)大、中、小修一次性應(yīng)修的工程為綜合維修工程。 2．6．2 綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片(幢)建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20％以 上。 2．6．3 綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。 2．6．4 綜合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)進(jìn)人大修工程。 3． 修繕范圍 3．1 房屋的修繕，均應(yīng)按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是： 3．1．1 用戶因使用不當(dāng)、超載或其他過失引起的損壞，應(yīng)由用戶負(fù)責(zé)賠修； 3．1．2 用戶因特殊需要對房屋或它的裝修、設(shè)備進(jìn)行增、搭、拆、擴(kuò)、改時(shí)，必須報(bào)經(jīng) 營管理單位鑒定同意，除有單項(xiàng)協(xié)議專門規(guī)定者外，其費(fèi)用由用戶自理： 3．1．3 因擅自在房基附近挖掘而引起的損壞，用戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。 3．2 市政污水(雨水)管道及處理裝置、道路及橋涵、房屋進(jìn)戶水電表之外的管道線 路、燃?xì)夤艿兰霸罹?、城墻、危崖、滑坡、?？病⑷朔涝O(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。 3．3 房屋修繕，應(yīng)注意做到： 3．3．1 與抗震設(shè)防相結(jié)合。在抗震設(shè)防地區(qū)，凡房屋進(jìn)行翻修、大修時(shí)，應(yīng)盡可能按 抗震設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震鑒定加固標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構(gòu) 造措施。 3．3．2 與白蟻防治相結(jié)合。在白蟻危害地區(qū)，各類修繕工程均應(yīng)貫徹“以防為主，修 治結(jié)合”的原則，做到看跡象、查蟻情、先防治、后修換。 3．3．3 與預(yù)防火災(zāi)相結(jié)合。在大、中修時(shí)，對磚木結(jié)構(gòu)以下的房屋應(yīng)盡可能提高其 關(guān)鍵部位的防火性能；在住房密集的院落，要盡可能留出適當(dāng)通道或間距。 3．3．4 與抗洪防風(fēng)相結(jié)合，對經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施；對經(jīng)常發(fā)生山洪 的地區(qū)，要采取防患措施；在易受暴、臺風(fēng)襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風(fēng)能力。 3．3．5 與防范雷擊相結(jié)合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置，并定期檢查修 理。 3．4 在確保居住安全及財(cái)力物力可能的條件下，應(yīng)逐步改善居住條件。 3．4．1 室內(nèi)無窗或通風(fēng)采光面積不足的，如條件允許，可新開或擴(kuò)大原窗；住人假樓 檐高太低的，可適當(dāng)提高；住人閣樓，如條件允許，可新做氣樓或新開窗子。 3．4．2 無廚房的舊式住宅，如條件允許，大修時(shí)可重新合理安排其布局，分設(shè)廚房； 其他用途的房屋改作住房時(shí)，可按居住用房的標(biāo)準(zhǔn)加以改造。 3．4．3 三代同堂或太子女與父母同室居住的，可增設(shè)隔斷；在隔斷后，如影響采光通 風(fēng)的，可在適當(dāng)部位增開窗子或天窗。 3．4．4 對于無水、電的房屋，應(yīng)有計(jì)劃地逐步新裝；對原水、電表容量不足的，可分戶 或增容；在條件允許時(shí)，可逐步做到供水到戶。 3．4．5 底層窗子或戶室門的玻璃窗，可增設(shè)鐵柵；原庭院無下水道的，如條件允許 的，可予增設(shè)。 4．修繕標(biāo)準(zhǔn) 4．1 按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類。 4．1．1 符合下列條件的為一等房里： 4．1．1．1 結(jié)構(gòu)：包括磚木(含高級純木)、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中，凡承重墻柱 不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。 4．1．1．2 樓地面：樓地面不得用普通水泥或三合土面層者。 4．1．1．3 門窗：正規(guī)門窗，有紗門窗或雙層窗。 4．1．1．4 墻面：中級或中級以上粉飾。 4．1．1．5 設(shè)備：獨(dú)廚，有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣。 4．1．2 凡低于以上所列條件者為二等以下房屋。 4．2 本標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆 粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等九個分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。如對一、二 等房屋有不同修繕要求時(shí)，在有關(guān)款、項(xiàng)中單獨(dú)規(guī)定之。 4．3 凡修繕施工都必須按《房屋修繕工程質(zhì)量檢察評定標(biāo)淮》的規(guī)定執(zhí)行。 4．4 主體工程 4．4．1 屋架、柱、梁、擦條、樓楞等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ) 強(qiáng)或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的 木構(gòu)件在修繕時(shí)要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有 輕微剝落、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。混凝土碳化，產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴(yán)重的，應(yīng)通過 檢測計(jì)算，鑒定構(gòu)件承載能力，采取加固或替代措施。 4．4.2 基礎(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因， 有針對性地予以加固或拆砌。 4．5 木門窗及裝修工程。木門窗修繕應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動；木裝修工程應(yīng) 牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。 4．5．1 木門窗開關(guān)不靈活、松動、脫掉、腐爛損壞的，應(yīng)修理接換，小五金應(yīng)修換配 齊。小修時(shí)，內(nèi)外玻璃應(yīng)一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換：一 等房屋更換的門窗應(yīng)盡量與原門窗一致。材料有困難的可用鋼門窗或其他較好材料的門 窗替代。 4．5．2 紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應(yīng)修復(fù)。屬嚴(yán)重?fù)p壞的，一等房屋及幼兒 園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房可更換；二等以下房屋可拆除。原沒有的，一律不新裝。 4．5．3 木樓梯損壞的，應(yīng)修復(fù)。樓梯基下部腐爛的，可改做磚砌踏步。扶手欄桿、樓 梯基、平臺閣柵應(yīng)保證牢固安全。損壞嚴(yán)重、條件允許的，可改為磚混樓梯。 4．5．4 板條墻、薄板墻及其他輕質(zhì)隔墻損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重，條件允許的，可改 砌磚墻。 4．5．5 木陽臺、木曬臺一般損壞的、應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，可拆除，但應(yīng)盡量解決晾曬 問題。 4．5．6 掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒了板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應(yīng)原樣修 復(fù)。嚴(yán)重?fù)p壞的，一等房屋應(yīng)原樣更新，或在不降低標(biāo)準(zhǔn)，不影響使用的條件下，用其他材 料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。 4．5．7 踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；大部損壞的，改做水泥踢腳線。 4．6樓地面工程 4．6．1 普通木地板的損壞占自然間地面面積25％以下的，可修復(fù)；損壞超過25％以 上或缺乏木材時(shí)，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊 用房的木地板、高級硬木地板及其他高級地坪損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無法修復(fù)的，可改作 相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。 4．6．2 木樓板損壞、松動、殘缺的，應(yīng)修復(fù)；如磨損過簿，影響安全的，可局部拆換；條 件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級硬木樓板或其他材料的高級樓板面 層損壞時(shí)應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)淮的高級樓面。夾沙樓面①損壞的， 可夾接加固木基層、修補(bǔ)面層，也可改作鋼筋混凝土樓面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度 不足的，應(yīng)拍換、增添或采取其他補(bǔ)強(qiáng)措施。 4．6．3 普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應(yīng)修補(bǔ)或重做。一等房屋的水磨石或塊 料樓地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 4．6．4 磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做水泥及塊料地面。 4．7 屋面工程 4．7．1 屋面結(jié)構(gòu)有損壞，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過于簡陋，或 流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴(yán)重時(shí)，技原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修 改建。 4．7．2 屋面上的壓頂、出線、屋脊，泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落管等損壞滲水 的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有水落管要修復(fù)配齊，二層以上房屋原無水 落、水管的，條件允許可增做。 4．7．3 女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容條件下，可改 修或拆除。 4．7．4 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因。針對損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做 防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。 4．7．5 玻璃天棚、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)。損壞嚴(yán)重的，可翻做，但一般不新做。 4．7．6 屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。 4．8 抹灰工程 4．8．1 外墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，重抹時(shí)， 如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外抹灰損 壞．應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)，不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其他 材料替代。 4．8．2 清水墻損壞，應(yīng)修補(bǔ)嵌縫：整垛墻風(fēng)化過多的．可做抹灰。外墻勒腳損壞的， 應(yīng)修復(fù)；原無勒腳抹灰的，可新做。 4．8．3 內(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上，可鏟除重抹。原 無踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以 修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期長潮濕，影院居住使用 的，可做防水層。 4．8．4 天棚抹灰損壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動，有下墜危險(xiǎn) 的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，如系 一等房屋應(yīng)原樣修復(fù)，或適當(dāng)筒略；二等以下房屋，可不修復(fù)。 4．9油漆粉飾工程 4．9．1 木門窗、紗門窗、百葉門窗、封榴板、裙板、木欄扦等油漆起殼、剝落，失去保護(hù) 作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)；上述木構(gòu)件整件或零件拆換，應(yīng)油漆。 4．9．2 鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其 他各類鐵構(gòu)件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹涂料 或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3—5年。 4．9．3 木樓地板原油漆褪落的，一等房屋應(yīng)重做；二等以下房屋，可視具體條件處 理。 4．9．4 室內(nèi)墻面、天柵修繕時(shí)可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等， 二等以下房屋，刷石灰水。高級抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)。 4．9．5 高層建筑或沿主要街道、廣場的房屋的外墻原油漆損壞的，應(yīng)修補(bǔ)，其色澤應(yīng) 盡量與原色一致。 4．10 水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。 4．10．1 電氣線路的修理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī) 定者外，一般可提供安裝勞務(wù)，但表及附件應(yīng)由用戶自備；每一房間以一燈一插座為準(zhǔn)，平 時(shí)不予改裝。 4．10．2 上、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，但人為損 壞的，其費(fèi)用由住戶自理。原無衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由各地自定。 4．10．3 附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等 損壞，除與供水部門有專門協(xié)議者外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)；原設(shè)計(jì)有缺陷或不合理的，應(yīng)改變設(shè) 計(jì)，改道重裝。水箱應(yīng)定期清洗。 4．10．4 電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修理；零配件殘缺的，應(yīng) 配齊全；長期不用且今后仍無使用價(jià)值的，可拆除。 4．11 金屬構(gòu)件 4．11．1 金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修換加固。 4．11．2 鋼門窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)配齊；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)更換。 4．11．3 鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修理或更換；無保留 價(jià)值的，可拆除。 4．12 其他工程 4．12．1 水泵、電動機(jī)、電梯等房屋正在使用的設(shè)備，應(yīng)修理，保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞、 失效的，應(yīng)修復(fù)。高層房屋附近無避雷設(shè)施或超出防護(hù)范圍的，應(yīng)新裝。 4．12．2 原有院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窖井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù) 或疏通。原無下水系統(tǒng)、院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響居住使用和衛(wèi)生的，條件允許時(shí)，應(yīng)新做。院 落里如有共用廁所，損壞時(shí)應(yīng)修理。 4．12．3 暖炕、火墻損壞的，應(yīng)修理c如需改變位置布局，平時(shí)一般不考慮，若房屋大 修，可結(jié)合處理。 附加說明： 各城市房地產(chǎn)管理部門可以結(jié)合本地區(qū)的租金水平和生活習(xí)慣，制定實(shí)施細(xì)則。 本標(biāo)準(zhǔn)于1985年1月1日首次發(fā)布，并自發(fā)布之日起試行。 本標(biāo)準(zhǔn)委托南京市房地產(chǎn)管理局解釋。 ① “夾沙樓面”指木基層、混凝土或三合土面層的樓面。