偶是西安某小區(qū)的業(yè)主，小區(qū)物業(yè)對(duì)業(yè)主車輛進(jìn)出按次收費(fèi)合理么?請(qǐng)問(wèn)這樣的規(guī)定合法嗎?!

【專家解說(shuō)】：一、我國(guó)發(fā)改革委建設(shè)部”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法”第七條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！? 二、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第六條又規(guī)定: “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定” 三、依據(jù)以上法規(guī)，小區(qū)物業(yè)對(duì)業(yè)主車輛無(wú)論怎樣收費(fèi)和采取何種收費(fèi)方式，首先必須由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，或由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”也就是說(shuō)，對(duì)業(yè)主車輛的收費(fèi)必須依據(jù)你們小區(qū)與物業(yè)是否有“在物業(yè)服務(wù)合同中約定”與”出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，如果沒(méi)有“車輛進(jìn)出按次收費(fèi)”的約定，小區(qū)物業(yè)“對(duì)業(yè)主車輛進(jìn)出按次收費(fèi)的規(guī)定”就是不合法的。 四、如果你小區(qū)物業(yè)，用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，來(lái)收取業(yè)主車輛進(jìn)出的費(fèi)用(按車輛進(jìn)出按次收費(fèi))他們物業(yè)收費(fèi)是否合法，須依據(jù)如下法規(guī): (一)我國(guó)物權(quán)法第74條第3款規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！? (二)我國(guó)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第六條也規(guī)定:“ 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！? (三)我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條再規(guī)定:“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 依據(jù)以上法規(guī)，解讀為，單個(gè)業(yè)主使用車位應(yīng)根據(jù)公平合理原則或業(yè)主大會(huì)通過(guò)的規(guī)則使用，收益歸全體業(yè)主，(業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。)不屬于開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理車位發(fā)生的費(fèi)用可以扣除。 這就是說(shuō),物業(yè)在小區(qū)公共道路上劃上停車位進(jìn)行收費(fèi)，(進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的)首先應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，其次，還要按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，在這樣的條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才有權(quán)占有管理車位發(fā)生的費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能 占有歸全體業(yè)主的車位的收益。 簡(jiǎn)單的表述就是物業(yè)在小區(qū)公共道路上劃上停車位進(jìn)行收費(fèi)，1.經(jīng)你們同意(按車輛進(jìn)出按次收取管理車位發(fā)生的費(fèi)用)又按照規(guī)定辦理了有關(guān)手續(xù)，就可以收管理車位發(fā)生的費(fèi)用，這費(fèi)用只占業(yè)主交停車費(fèi)的20%--30%，業(yè)主交的停車費(fèi)的70%--80%是全體業(yè)主的車位的收益，歸全體業(yè)主占有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 2. .沒(méi)經(jīng)你們同意(按車輛進(jìn)出按次收取管理車位發(fā)生的費(fèi)用)又沒(méi)有按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，就不可以收管理車位發(fā)生的費(fèi)用以及按車輛進(jìn)出次數(shù)的費(fèi)用。