房地產開發(fā)過程項目管理策劃體系?

【專家解說】：房地產開發(fā)項目管理體系所涉及的內容廣泛復雜，主要思路在于在房地產開發(fā)項目管理中應重視“目標管理”和“過程管理”，即重視“客戶需求”和“虛擬管理”，并以此為基礎，通過信息型的信息管理體系和學習型組織，建立一套適合現行市場競爭體制的房地產開發(fā)過程項目管理體系。 項目管理策劃體系是站在企業(yè)整體戰(zhàn)略的角度，在項目開發(fā)價值鏈內建立一套項目管理的標準體系，與企業(yè)的目標、業(yè)務流程集成在一起，形成以項目管理為核心的運營管理體系。 項目管理策劃體系框架在房地產企業(yè)中，項目管理是企業(yè)戰(zhàn)略的規(guī)劃和實施中的重要組成元件，這也使企業(yè)項目管理策略成為企業(yè)整體戰(zhàn)略實施中不可缺少的重要組成部分。房地產企業(yè)項目管理策劃取決于開發(fā)企業(yè)的實力、資源和手段。通過戰(zhàn)略市場分析、需求識別可確定項目的核心優(yōu)勢，然后再根據這個優(yōu)勢去整合各種隱性優(yōu)勢和顯性資源，建立既符合趨勢發(fā)展又能發(fā)揮企業(yè)核心優(yōu)勢的策略，通過適當的企業(yè)項目管理組織，掌握市場潮流的主動權，保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。 項目管理策劃體系應包括四個階段、七個方面、一個平面、一個組織。對房地產開發(fā)項目管理的工作路徑及管理方法進行粗淺的研究，明確房地產開發(fā)項目管理工作程序，即項目過程管理的四個階段：前期階段、設計階段、施工階段、收尾移交階段，是價值鏈虛擬管理的資源整合過程。七個方面內容即目標體系的質量、進度、投資三控制、管理體系的合同、信息、安全三管理和一協調，是客戶驅動下的目標管理體系。一個平面即重新設計的溝通界面和其上流動的集成信息，是動態(tài)信息技術下的新型項目信息管理體系。一個組織即學習型組織，是提升項目管理水平的根本保障。 企業(yè)項目管理策劃的目標是管理好企業(yè)所有的項目。簡單來說，項目管理方法和業(yè)務流程相互配合，在實踐中進行優(yōu)化，將全面增加企業(yè)項目成功的機會，同時也使企業(yè)的相關部門以項目為導向，步調一致。 房地產企業(yè)的項目管理是一組項目的組合，從企業(yè)總體戰(zhàn)略目標出發(fā)，需要平衡企業(yè)中多個項目間的資源和利益，識別和評估項目管理的戰(zhàn)略一致性問題。企業(yè)項目管理策略的制訂與實施，就是要在企業(yè)多項目管理時考察各項目的戰(zhàn)略一致性，充分發(fā)揮企業(yè)資源效用，組織對具體項目的綜合管理，全面完成項目目標并為企業(yè)發(fā)展服務。 項目管理策劃體系的意義房地產開發(fā)過程項目管理策劃體系使管理目標高度統(tǒng)一，使業(yè)主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位等利益相關者對工程建設成本（C）、進度（T）、質量（Q）、安全、現場文明施工等各方面的目標都得到了協調，有效改善了傳統(tǒng)模式下開發(fā)商和總包各自為政、權責劃分不清、相互推諉扯皮的局面，能保證客戶的意圖得以及時、有效、準確的貫徹和執(zhí)行。 房地產開發(fā)過程項目管理策劃體系將業(yè)主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位等項目的參與者整合到一起，這樣不僅在人力資源結構上可以相互取長補短，使專業(yè)技術的配套更加齊全，同時可以有效節(jié)省資源，降低管理成本，實現“1+1<2”的協同效應。 房地產開發(fā)過程項目管理策劃體系模式減少了管理層次，消除了業(yè)主、項目管理者和設計咨詢單位、供應商、總包單位之間的溝通障礙和信息壁壘，實現公開、公正、公平的信息交流，及時得到所需信息，充分調動各方面的積極性。 房地產開發(fā)過程項目管理策劃體系將學習型組織的概念引入由相關者組成的團隊，在相互交流、學習的過程中不斷提升自身的創(chuàng)新能力，并形成統(tǒng)一的虛擬團隊的組織文化，更容易產生價值鏈上的增值創(chuàng)新，充分滿足客戶的需求。 項目管理實施思路項目管理過程，是項目管理企業(yè)從宏觀、戰(zhàn)略角度的管理到項目微觀管理的實施過程，根據項目的性質、定位特點，建立項目全過程管理體系，實現投資、進度、資源、成本、質量等方面的綜合管理。實際上，房地產開發(fā)項目管理是各種價值目標的搏弈過程，當各個目標的實現達到平衡時，價值增值就達到最大化。從這一本質上講，項目管理工作的實施思路更主要的是體現價值鏈上客戶關系競爭性平衡、資源整合及縱向一體化構建、動態(tài)信息技術運用和學習型組織建設等先進的管理創(chuàng)新思想。 房地產項目管理實施以創(chuàng)新管理思想和體系為指導，結合房地產開發(fā)過程，運用有效的項目管理手段與方法，建立新型房地產開發(fā)項目運作模式及管理體系，使之高效率地實現項目目標，項目管理主要實施思路有： 1.以客戶需求為驅動，建立項目的目標系統(tǒng)及控制方法。對房地產開發(fā)項目實施全過程管理時，應始終圍繞需求識別所確立的項目目標而進行運作，建立項目的目標系統(tǒng)及控制方法，做到“有的放矢”。 2.構建虛擬管理，進行項目過程控制。將房地產開發(fā)的前期、設計、施工以及交付使用全過程納入項目管理計劃中，重視“過程管理”和“精細化管理”理念，將精品意識貫穿于房地產開發(fā)項目管理全過程，確保項目開發(fā)成功，進行項目過程控制。虛擬管理可以使項目過程在時間、空間和組織結構三個方面實現虛擬化，整合最優(yōu)秀的資源。 3.運用動態(tài)信息技術，通過界面重新設計，建立新型項目信息管理溝通體系。運用信息技術，加強項目信息管理，深化信息整合，進行項目界面的重新設計，在管理路徑上進行創(chuàng)新，解決溝通協調難題，使項目參與者能迅速有效地接觸到各方面相關信息，建立起新型項目信息管理體系。 4.建立學習型組織，促進價值鏈中各成員形成共同的企業(yè)文化和價值觀。由于現代項目組織的特點是由多個組織參與，因此進行客戶驅動和虛擬經營中充滿了問題和矛盾，項目的運作、管理十分困難的。通過項目管理團隊的不斷學習，培養(yǎng)出全新的、前瞻的思維方式，形成有創(chuàng)新精神的企業(yè)核心價值觀念，真正提升項目開發(fā)的創(chuàng)新管理能力。