簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的10種類型.說(shuō)明其中住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的不同類型及特點(diǎn)

【專家解說(shuō)】：房地產(chǎn)類型：
1.居住用房地產(chǎn)；
2.生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等）；
3.經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)（商場(chǎng)、游樂(lè)園等）；
4.行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）；
5.其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等）；
區(qū)別：1、產(chǎn)品性質(zhì)不同 雖然有相當(dāng)一部分投資購(gòu)買住宅的客戶，但他們?cè)谒凶≌?gòu)買者中所占的比重都只能是少數(shù)。絕大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)買住宅的目的都是為了改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)，也就是說(shuō)，住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費(fèi)者購(gòu)買的主要?jiǎng)右?，價(jià)值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價(jià)值表現(xiàn)。 而商業(yè)項(xiàng)目則大為不同。商鋪的主力購(gòu)買者都是并不直接開(kāi)店經(jīng)營(yíng)的投資型客戶。他們購(gòu)買的首要目的是出租獲利以及隨著商業(yè)和城市發(fā)展所帶來(lái)的商鋪升值。也就是說(shuō)，他們購(gòu)買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過(guò)商鋪這一“媒介”實(shí)現(xiàn)保值增值，因此，商鋪的本質(zhì)是一種金融產(chǎn)品，其使用功能當(dāng)然也很重要，但我們也經(jīng)?？吹綆缀鯖](méi)有單獨(dú)使用價(jià)值的商鋪也“全城熱賣”、“排隊(duì)搶購(gòu)”。
2、價(jià)值鏈不同 住宅項(xiàng)目的利益主體只有三個(gè)——開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司（現(xiàn)實(shí)證明，物業(yè)管理水平的高低對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)的保值增值影響極大），開(kāi)發(fā)商將房子交給業(yè)主后其價(jià)值就已基本實(shí)現(xiàn)；而在一個(gè)綜合型商業(yè)項(xiàng)目中，需要開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商戶、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者6種角色，并且不但需要招商開(kāi)業(yè)、而且只有開(kāi)業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營(yíng)，商鋪的價(jià)值才算真正得以實(shí)現(xiàn)。
3、客戶構(gòu)成不同 在購(gòu)買住宅的客戶群中，自用者與投資者之比通常都會(huì)在10:18：2甚至更高，而購(gòu)買商鋪的客戶尤其是綜合性商業(yè)項(xiàng)目的客戶中，自用者與投資者比例通常是 3：7、2：8，近年更是出現(xiàn)了大量產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分離的商業(yè)項(xiàng)目，購(gòu)買者100%為不直接從事、參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資者。