投資商品房需要注意什么？希望各位給我點(diǎn)意見

【專家解說】：5月25日 23:32 購買現(xiàn)房因有實(shí)物存在，故只要自己認(rèn)準(zhǔn)，選好中意的房屋，依法辦好手續(xù)，就再無其他風(fēng)險了。但在商品房買賣中，更多的是期房買賣：即消費(fèi)者在按規(guī)定交付定金或首期付款時，所購房屋還不存在或正在建設(shè)之中；開發(fā)商的售房行為是一種預(yù)售行為。雖然預(yù)售商品房對活躍市場、改善居民住房條件及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的保值增值有重要的促進(jìn)作用，但是顯而易見，這種銷售辦法也極易導(dǎo)致投機(jī)行為，消費(fèi)者為此承擔(dān)著極大的風(fēng)險，甚至可能出現(xiàn)交了錢而最終買不到房的現(xiàn)象。故消費(fèi)者在預(yù)購商品房時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)信用情況及其他應(yīng)具備的有關(guān)手續(xù)，切實(shí)把握預(yù)購商品房應(yīng)注意的幾個問題。   了解預(yù)售商品房應(yīng)具備的條件   根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)具備如下條件：   （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；   （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；   （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確立施工進(jìn)度和竣工交付日期。   檢查賣方的《商品房預(yù)售許可證》   商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。這是防止賣方到期無房可交或不能取得產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)橛嘘P(guān)部門經(jīng)過審查后，只對符合預(yù)售商品房條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。因此，沒有許可證的期房是萬萬不可預(yù)購的。   謹(jǐn)慎簽訂預(yù)售合同   根據(jù)國家規(guī)定，買賣商品房必須簽訂書面合同。一個制訂周密、完善的合同可以防止日后雙方發(fā)生爭執(zhí)，簽訂“ 房地產(chǎn)預(yù)售合同”時，除需載明商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容外，至少還要注意以下兩個方面的問題。   （一）對標(biāo)的物的設(shè)定要求要具體。房屋的坐向、整體結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積、裝修要求、內(nèi)部設(shè)施、門窗規(guī)格、數(shù)量、材料等等，要訂得盡可能細(xì)；訂得越細(xì)，買方對未來房屋印象就越具體，因不明確而產(chǎn)生的爭執(zhí)也就越少。   （二）違約責(zé)任要訂好。一個訂得公平嚴(yán)謹(jǐn)且切實(shí)可行的違約責(zé)任條款，是保證和促使雙方完全、有效地履行合同的最有效的方式。要訂好違約責(zé)任條款，至少有兩個方面不能忽略：首先，違約責(zé)任要訂得對等公平，也就是買賣雙方對承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件和所承擔(dān)的責(zé)任要對等公平，如：買方在什么情況下承擔(dān)什么樣的責(zé)任，那么賣方也應(yīng)在相同的情況下，承擔(dān)同等的責(zé)任；其次，違約責(zé)任要訂得明確具體，易于執(zhí)行。在違約條款中應(yīng)當(dāng)避免用抽象名詞來對具體行為進(jìn)行概括，如對可以通過重做來彌補(bǔ)的違約，要對重做的時間和效果做出限制，對無法彌補(bǔ)的違約，應(yīng)寫明相應(yīng)的負(fù)責(zé)方式。   簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)從簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備手續(xù)。   交納房價款及有關(guān)稅費(fèi)   房價款的交納通常是先交訂金，以后分期付款，在第一期付款中減去訂金部分，分期付款的限期與間隔最理想的是與樓房進(jìn)度同步。   根據(jù)國家規(guī)定，商品房買賣稅費(fèi)由契稅（按交易總額6%計(jì)，由買方繳納，其中50%在簽約后繳納，其余在辦產(chǎn)權(quán)證時繳納）、印花稅（由買賣雙方按交易總額的0．1%，各付50 %，在辦理產(chǎn)權(quán)證時繳納）、交易管理費(fèi)（按交易總額的1%繳納，買賣雙方各付50%）等三項(xiàng)組成。   預(yù)售商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。   在辦好上述一系列手續(xù)后，購買的預(yù)售商品房才真正落到實(shí)處，購房者心頭的一塊石頭才算落了地。 如何買二手房   一 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)   1．注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一人；   2．搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用房；   3．產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；   4．一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。   二 考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣   1．確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；   2．大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；   3．一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。   三 查看是否有私搭私建部分   1．是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；   2．是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房，將一間分隔成兩間；   3．陽臺是否是屋主自封，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。   四 確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積   1．包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；   2．產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；   3．最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積；   五 觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)   1．戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；   2．管線是否太多或者走線不合理；   3．天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。   六 考核房屋的市政配套   1．打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；   2．打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；   3．確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；   4．觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；   5．電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；   6．煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；   7．小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；   8．冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。   七 了解裝修的狀況   1．原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；   2．了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。   八 查驗(yàn)物業(yè)管理的水平   1．水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;   2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；   3．小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；   4．小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。   九 了解往后居住的費(fèi)用   1．水、電、煤、暖的價格；   2．物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；   3．車位的費(fèi)用。   十 追溯舊房的歷史   1．哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；   2．哪些人住過，什么背景，是何種用途；   3．是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；   4．是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。