政府對物業(yè)管理行業(yè)有哪些優(yōu)惠政策?

【專家解說】：隨著經濟和社會的快速發(fā)展，物業(yè)管理在我們現代社會社區(qū)建設和發(fā)展中的作用越來越明顯。我市小區(qū)物業(yè)管理通過前些年的不斷摸索，物業(yè)管理工作有了長足的發(fā)展，但與全國先進地區(qū)相比，仍是起步晚、發(fā)展慢、不規(guī)范，存在問題比較多。因此，如何規(guī)范和提高小區(qū)物業(yè)管理工作水平，還是擺在當前我們社區(qū)建設中必須解決的重要問題。 一、當前我市物業(yè)管理工作存在的問題及分析 目前，我市物業(yè)管理工作中存在問題有多方面原因，包括有來自體制方面、社會方面的，也包括有來自政策方面和物業(yè)管理運行機制自身的等，突出表現在以下三個方面。 一是思想認識存在明顯差距，工作缺乏深厚的群眾基礎。物業(yè)管理是伴隨著市場經濟體制建立和住房制度改革的實施而產生的新生事物。由于我市受地理條件、區(qū)域經濟發(fā)展水平及城市規(guī)劃設計等諸多因素的影響，小區(qū)建設滯后，小區(qū)規(guī)模偏小，住宅的基礎配套不完善，致使物業(yè)管理起步較晚、發(fā)展緩慢。因此，許多居民對物業(yè)管理這一新興行業(yè)在思想上缺乏一種科學認識，基礎薄弱。具體表現在： 1、居民對物業(yè)管理缺乏正確認識。由于多年來在計劃經濟體制下行政管房、福利管房的觀念根深蒂固，雖然通過房改，房屋產權出現多元化，但是部分居民思想認識上仍習慣于政府統包統攬，依賴政府管房的思維定勢，在很大一部分市民心里，似乎有一個不成文的公式，即不論誰管房、管到什么程度，只要不拿錢或少拿錢就行。因此，對物業(yè)管理這種行業(yè)從認識上一時難以接受。有的雖然接受了物業(yè)管理，但沒有真正理解物業(yè)管理的優(yōu)越性，總是把綜合服務的物業(yè)管理與單一的社區(qū)管理在費用上進行比較，認為原有的社區(qū)管理費用低，物業(yè)管理收費高，從心理上不愿意接受，從行為上就表現為逃避交費、不愿意交費或拒交物業(yè)管理費。 2、有關部門對物業(yè)管理的重要意義和作用缺乏正確認識。從目前我市的實際來看，大都把物業(yè)管理簡單地看作是企業(yè)行為，按一般企業(yè)來對待，因而大大制約了物業(yè)管理企業(yè)的快速、健康發(fā)展。就大的方面而言，物業(yè)管理是加快區(qū)域精神文明建設，推進社會治安綜合治理等方面工作不可忽視的有效載體。因此，我們必須把這項工作納入政府工作的重要日程，不斷對物業(yè)管理工作加強宏觀調控，以保證其健康的發(fā)展方向，保證其不斷上規(guī)模、上檔次。各有關部門也應從物業(yè)管理具有的重要地位和作用出發(fā)，從其微利和服務行業(yè)的特征出發(fā)，給予積極的扶持與支持。 3、物業(yè)管理企業(yè)對自身認識不明確、定位不準。在自身定位上，由于物業(yè)管理公司本身是企業(yè)，因此很容易從企業(yè)自身利益出發(fā)，認為只要能夠獲得利潤，企業(yè)就能生存發(fā)展，而沒有充分認識到物業(yè)管理在全市經濟建設和社會發(fā)展中的重要地位和作用，缺乏對本行業(yè)重要性的認識，導致在服務管理工作中責任感不強。在經營管理上，由于受傳統房管制度影響較深，仍然習慣于用于行政手段管房，而不會靈活運用市場經濟規(guī)律和手段，從事服務與管理，頭腦中“業(yè)主是上帝”、“以人為本”、“服務質量和管理水平是企業(yè)生存發(fā)展的生命線”思想沒有真正樹立起來。 二是物業(yè)管理體制和運行機制存在諸多缺陷，工作缺乏有力的內在動力。物業(yè)管理起步晚的實際，必然造成我們在物業(yè)管理體制和運行機制建設上較為滯后，其中管理體制問題和運行機制問題是我市物業(yè)管理發(fā)展中一個比較突出的問題，主要表現在三個方面： 1、尚末建立起科學而符合客觀規(guī)律要求的運行機制。我市物業(yè)管理企業(yè)組建較晚，企業(yè)內部管理監(jiān)督機制和競爭激勵機制尚不完善，社會監(jiān)督和公開承諾等制度尚不健全，加上從業(yè)人員數量偏少，素質參差不齊，力量明顯不足，企業(yè)自身建設亟需加強。 2、政策、法規(guī)建設滯后，缺乏對物業(yè)的規(guī)范管理。目前，在物業(yè)管理方面，國家雖然出臺了一系列物業(yè)管理政策與法規(guī)，但大多是針對大、中城市和具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，而對中小城市（鎮(zhèn)）、面積小、規(guī)模小的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用性不大。加之我們起步較晚，對物業(yè)管理政策法規(guī)研究相對較少，制定出臺的措施也較少，導致物業(yè)管理缺乏權威性的物業(yè)管理法規(guī)，得不到政策扶持。在實際操作中造成物業(yè)管理無法可依、無章可循，業(yè)主與物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司與各職能部門、街道之間極易出現矛盾和糾紛，物業(yè)管理市場比較混亂。 3、有關職能部門、業(yè)主管理委員會與物業(yè)企業(yè)關系不協調、沒理順，沒有形成巨大合力。由于我市的住宅小區(qū)管理在相當長的一段時間內是采取行政管理體制，在新舊體制轉換過程中，必然發(fā)生碰撞。突出地表現為：有關職能部門、街道與物業(yè)管理企業(yè)職責交叉、關系不順。比如：小區(qū)內的配套設施、草坪綠地、清掃保潔、治安保衛(wèi)等，過去由市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公安等部門和街道分別管理，實行物業(yè)公司統一管理的小區(qū)，在職責、權力和利益的劃分上必然產生摩擦。特別是物業(yè)管理企業(yè)與各街道之間矛盾糾紛比較突出，物業(yè)管理公司負責小區(qū)內的清掃保潔、治安保衛(wèi)、綠化美化和部分經營創(chuàng)收活動。同時，住宅小區(qū)管理又是各街道城市管理和社區(qū)建設、社區(qū)管理的重要組成部分，街道負責整個轄區(qū)范圍內的管理，這其中當然包括物業(yè)管理公司管理的住宅小區(qū)，由于在責、權、利劃分上尚不盡科學和合理，兩者之間必然存在著關系不順的地方。由于業(yè)主管理委員會建設滯后，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量和管理水平的監(jiān)督作用不強，難以維護自身的利益，對物業(yè)管理企業(yè)服務不到位的地方，只能采取拒交服務費的方式進行。物業(yè)管理企業(yè)收不到住戶的物業(yè)服務費就降低服務標準，形成業(yè)主欠費、物業(yè)管理企業(yè)服務質量下滑的惡性循環(huán)。 三是全社會對物業(yè)管理缺乏支持熱情，使物業(yè)管理缺少必要的社會基礎。物業(yè)管理工作，其表現形式是企業(yè)行為，但就其自身的內在規(guī)定性而言，是服務于千家萬戶的社會工程，它蘊含三個文明建設的重要內容。因此，它是一項涉及面廣，需要社會各部門都予以支持才能得以健康發(fā)展的社會系統工程。但在實踐中，許多人只把物業(yè)管理工作看作是簡單的企業(yè)行為，看作是建設行政主管部門或房產部門一家的事，這就使物業(yè)管理行業(yè)在建設行政主管部門一家孤軍奮戰(zhàn)的情況下，得到只能是維持生計的支持，而很難在市場經濟的風浪中昂首挺胸、快步推進。 二、加強物業(yè)管理工作的基本對策 （一）提高認識，加強領導。全社會尤其是各級政府要正確認識物業(yè)管理的重要地位和作用，切實加強對這項工作的宏觀調控與具體領導。物業(yè)管理行業(yè)從誕生之日起，就表出強大的生命力。隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，這種新興行業(yè)的重要性和優(yōu)越性愈來愈明顯的顯現出來。因此，各級政府、社會各部門必須強化提高五個方面的認識。 一是有利于提高城市的整體管理水平。住宅小區(qū)管理是城市管理的重要部分，通過采取專業(yè)化的管理手段，建設和維護小區(qū)的環(huán)境和秩序，有利于有效治理小區(qū)的臟亂差，引導居民講究文明生活方式，自覺維護公眾利益和公共環(huán)境，加快提高城市的管理質量。 二是有利于政府職能轉換。本著“誰受益、誰出資”的原則，把過去由政府包攬的房屋管理變?yōu)橛晌飿I(yè)公司對居民提供社會化、專業(yè)化的有償服務，有利于減輕政府負擔，增強政府對行業(yè)的宏觀調控和監(jiān)督職能。 三是有利于提高居民群眾的生活質量。通過物業(yè)公司完善的管理和專業(yè)化的服務，有利于及時解決居民居住中的實際問題，同時提供有償特殊服務，不斷滿足居民的物質文化生活需求。 四是有利于促進住宅產業(yè)成為消費熱點和經濟增長點。物業(yè)管理是房地產開發(fā)經營的繼續(xù)和延伸，是房地產開發(fā)生產、流通、消費的最后一個環(huán)節(jié)。在國家把住宅產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，提出把其作為新的經濟增長點和新的消費熱點的今天，實行物業(yè)管理，對于實現房屋的保值、延長使用壽命，實現經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統一都具有重大的意義。在國內一些大中城市，人們在選購商品住房時已把“買房首先要看環(huán)境、看物業(yè)”作為一種購房取向和時尚。因此，物業(yè)管理搞好了，本身就是促進房地產銷售的重要手段，對住房制度改革也將起到積極推動作用。 五是有利于加強社會主義精神文明建設。住宅小區(qū)作為城市的組成部分，是構筑城市三個文明建設的載體，小區(qū)環(huán)境和秩序的明顯改善，對增強居民的凝聚力和向心力，培養(yǎng)社會公德，樹立文明、團結、友愛的社會風氣，都將發(fā)揮積極的作用。因此，各級干部特別是各級領導干部一定要充分認識物業(yè)管理的重要性和優(yōu)越性，要始終把推行物業(yè)管理工作做為實踐黨的全心全意為人民服務宗旨和江澤民總書記提出的“三個代表”的重要舉措，真正把這項工作擺在各級政府和各部門的重要議事日程，對物業(yè)管理工作中出現的問題和困難，要進行認真的研究，并制定科學有效的管理措施和辦法，理順物業(yè)管理體制，建立科學、高效的運行機制。 總之，要千方百計地采取多種形式，多渠道、多角度、多手段地宣傳加快規(guī)范和全面實施物業(yè)管理的必要性、重要性和可行性，積極研究和探索物業(yè)管理的有效政策和有效途徑，依靠行政的、經濟的、法律的等多種手段，切實加強對這項工作的領導，促進我市的物業(yè)管理工作的快速健康發(fā)展。 （二）加強物業(yè)管理工作宏觀調控，規(guī)范物業(yè)管理有序發(fā)展。 1、按照市場經濟準則，建立和完善物業(yè)管理體制和企業(yè)經營機制。從全國的物業(yè)發(fā)展趨勢來看，建立市場化、專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的新型物業(yè)管理體制已勢在必行。我們既要學習借鑒大中城市的模式，又要具有自己的特點。當前應盡快建立和完善物業(yè)管理招投標機制，推進物業(yè)管理的社會化，將企業(yè)的資質等級、管理規(guī)模、服務質量與招投標管理相掛鉤，通過公開招投標，樹立名牌企業(yè)，促進規(guī)?；洜I。實施物業(yè)管理招投標后，將給物業(yè)管理企業(yè)帶來壓力和動力，促使物業(yè)管理企業(yè)練好內功，提高素質，強化管理，改善服務，建立科學高效的企業(yè)經營管理機制。同時，這一做法也可以利用市場規(guī)則淘汰服務水平不高、管理難上檔次的物業(yè)管理企業(yè)，形成優(yōu)勝劣汰的市場機制，為逐步建立起市場化、專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的新型物業(yè)管理體制奠定基礎。而要實現這點，各單位部門必須自動拆除對物業(yè)管理企業(yè)的保護網和可供生存的行政臍帶，把企業(yè)真正推向市場。 2、強化管理措施，加大對物業(yè)管理的宏觀調控力度。 首先，建立物業(yè)管理前期管理制度。即要求房地產開發(fā)單位在辦理商品房預售的同時，向物業(yè)管理部門申報《預售商品房物業(yè)管理申核表》，并提交物業(yè)管理計劃；在向物業(yè)移交作用時，房地產開發(fā)單位與物業(yè)管理公司辦理用地規(guī)劃和設計圖紙資料的移交手續(xù)，并簽定《物業(yè)管理委托合同》，做好物業(yè)管理交接工作，杜絕物業(yè)管理公司介入后滯的現象。 第二，加強物業(yè)管理企業(yè)的資質管理。要本著有利于事業(yè)發(fā)展，對人民負責的態(tài)度，嚴格按照國家建設部最近頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資源管理辦法》，把好資質審批關。對不具備條件，不具備管理規(guī)模的一律不予審批。對已經審批現有的物業(yè)管理企業(yè)，通過年檢等方式對其資質進行重新審驗，對那些服務質量差、管理不到位、維修不及時、群眾意見大等物業(yè)管理企業(yè)，應給予限期整頓或吊銷經營資質，以強有力的手段規(guī)范物業(yè)管理市場，從源頭上控制“皮包公司”現象的發(fā)生，創(chuàng)造公開、公平、公正的物業(yè)管理市場競爭環(huán)境。 第三，建立和完善住宅維修基金制度。建立住宅維修基金，是市場經濟條件下，國家落實管房養(yǎng)房的一項重大改革。這項基金主要用于房屋交付使用保修期滿后，其共用部位、公共設施設備的大修、更新和改造。它取之于民，必須用之于民。因此，無論是新商品房，還是已售公有住房都要嚴格按照國家建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理方法》的規(guī)定，足額收繳物業(yè)管理維修基金。同時，該基金應由政府物業(yè)管理部門設立專戶代管，必須確保?？顚Ｓ?。 第四，建立定期檢查考評制度，對物業(yè)管理企業(yè)實行動態(tài)管理。工商、物價、房產等有關職能部門要密切配合，堅持對物業(yè)管理企業(yè)進行定期的檢查考評，檢查證照辦理、服務內容、服務質量和收費標準等情況，將檢查結果向社會公開通報，該表揚的應給予表揚，該處罰的應給予處罰，激勵物業(yè)管理企業(yè)不斷強化自身建設，努力提高服務質量和管理水平。 （三）制定政策，引導、鼓勵和支持物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大。由于我市的物業(yè)管理行業(yè)處于仍屬起步階段，物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中，還面臨著許多問題和困難。幫助和扶持物業(yè)管理企業(yè)擺脫困境，加快發(fā)展，形成規(guī)模，是各級單位部門義不容辭的責任，政府應及時制定出臺相關的政策，對物業(yè)管理企業(yè)進行支持，特別是在資金、技術、稅收優(yōu)惠等方面給予政策傾斜十分必要。結合城區(qū)物業(yè)管理的實際，認真研究制定一些優(yōu)惠政策。比如：對剛組建成立的物業(yè)公司，僅靠收取服務管理費以維持正常運轉，可考慮給予一定的低息貸款，扶持物業(yè)公司啟動運轉或配套部分設施設備，不斷發(fā)展壯大規(guī)模。同時，考慮物業(yè)管理企業(yè)屬微利企業(yè)，因此，應該允許和支持物業(yè)公司通過開展多種經營、特約服務，補充管理經費的不足，并對物業(yè)公司出租經營性用房實行稅收減免，對物業(yè)公司營業(yè)性收入減免稅費等等，以扶持、幫助物業(yè)管理企業(yè)加快發(fā)展。 （四）明確職責，理順關系。物業(yè)管理是一項復雜的系統工程，涉及社會的方方面面，關系復雜。因此，明確政府職能，理順物業(yè)管理企業(yè)與相關職能部門的關系，對于提高住宅小區(qū)服務管理水平至關重要。所以，要認真研究物業(yè)管理企業(yè)與各職能部門、街道之間職責交叉、互相扯皮問題的實質和根源，制定科學的規(guī)章制度予以明確，合理劃分物業(yè)管理企業(yè)與各相關職能部門、街道之間的職責、權力和利益，理順相互之間的關系。總的原則應該是：政府相關職能部門包括各街道不參與物業(yè)管理企業(yè)的具體經營和管理，而是通過制定管理規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理公司服務行為，并指導、監(jiān)督物業(yè)管理的運作。通過制定相應的政策、法規(guī)和規(guī)章，明確地把小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化美化、房屋和公共設施維修、治安保衛(wèi)、有償服務，條件成熟的全部交由物業(yè)管理企業(yè)實行統一管理、全方位服務，徹底解決多頭管理互相扯皮的弊端。理順業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，應加快業(yè)主管理委員會的建設，充分發(fā)揮其特有的監(jiān)督職能，維護小區(qū)內全體居民的合法權益，使廣大居民能夠得到全方位、多層次的綜合服務。另一方面，積極做好居民的思想工作，及時繳納物業(yè)管理服務費，支持物業(yè)管理企業(yè)工作。 （五）加強物業(yè)管理宣傳教育，提高居民的參與意識。在我國，物業(yè)管理還是一個新生事物，因此，對于接受這一新事物，從社會各界到居民群眾需要有一個認識了解和心理承受過程，所以必須進行廣泛深入的宣傳教育。要把宣傳教育重點對象放在廣大居民群眾上，把宣傳教育的重點對象放在廣大居民群眾上，把宣傳教育的重點內容放在宣傳物業(yè)管理的優(yōu)越性和物業(yè)管理方面的法律法規(guī)上。一方面，通過原有傳統管房模式與新型物業(yè)管理模式的比較，讓廣大居民看到推行物業(yè)管理的優(yōu)越性，知道自己是實行物業(yè)的最大受益者，喚起居民的文明意識，自覺維護公共利益和公共環(huán)境，自覺接受和支持這種新的管理模式；另一方面，通過宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，提高居民的法律意識，規(guī)范和約束人們的行為，積極配合物業(yè)管理企業(yè)，為全面推行物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。