房地產(chǎn)開發(fā)前期工程費(fèi)用怎么算呢

【專家解說(shuō)】：房地產(chǎn)前期開發(fā)費(fèi)用(明細(xì)) 征地、拆遷階段: 地形勘測(cè)費(fèi) 征用土地補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi)(拆遷補(bǔ)償費(fèi)) 林地補(bǔ)償費(fèi) 森林植被恢復(fù)費(fèi) 林地同意使用砍伐費(fèi) 使用林地評(píng)估費(fèi) 耕地占用稅 耕地開墾費(fèi) 新菜地、魚塘開發(fā)建設(shè)基金 村民社?；? 征地管理費(fèi) 征地查勘測(cè)量費(fèi) 拆遷管理費(fèi) 臨遷補(bǔ)助費(fèi) 城市增容費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)階段: 土地手續(xù)階段 用地預(yù)審附圖費(fèi) 土地勘測(cè)費(fèi) 摘牌交易服務(wù)費(fèi) 土地使用權(quán)出讓金(地價(jià)) 土地使用權(quán)出讓合同契稅 土地閑置費(fèi) 地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 購(gòu)買地形圖費(fèi) 套圖費(fèi)用 總規(guī)階段: 交通評(píng)估費(fèi) 調(diào)規(guī)可行性研究費(fèi) 公示公證費(fèi) 公示牌制作費(fèi) 專業(yè)報(bào)建 環(huán)境評(píng)價(jià)咨詢費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 規(guī)劃報(bào)建 放線測(cè)量費(fèi) 公示費(fèi)(含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)) 市政設(shè)施配套費(fèi) 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)標(biāo)費(fèi) 場(chǎng)地使用費(fèi) 交易服務(wù)費(fèi) 初步設(shè)計(jì)審查 審查費(fèi)用 專家費(fèi) 會(huì)議費(fèi) 施工許可證 施工圖審查費(fèi) 工程定額編制費(fèi) 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 安監(jiān)費(fèi) 勞保金 散裝水泥基金 印花稅 新型墻體材料基金 農(nóng)民工社會(huì)工商保險(xiǎn) 預(yù)售證 門牌號(hào)碼制作費(fèi) 郵箱制作費(fèi) 樓盤名、路名登報(bào)費(fèi) 制作路牌費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi) 規(guī)劃驗(yàn)收階段 驗(yàn)線費(fèi) 公示費(fèi)(含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)) 公示費(fèi)(含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)) 違章處罰 大確權(quán) 房屋測(cè)繪費(fèi) 確權(quán)查冊(cè)費(fèi) 補(bǔ)交出讓金 房地產(chǎn)銷售交易階段 印花稅 繳交稅費(fèi) 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 其他費(fèi)用 工商注冊(cè)費(fèi) 工商年檢費(fèi) 補(bǔ)充:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用組成 對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開發(fā)成本 共有八項(xiàng): 1.土地使用權(quán)出讓金。 國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3.前期工程費(fèi)。 前期工程費(fèi)主要包括: (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4.建安工程費(fèi)。 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 6.公共配套設(shè)施費(fèi)。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。 7.不可預(yù)見費(fèi)。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1~6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。 8.開發(fā)期間稅費(fèi)。 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1.管理費(fèi)用。 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。 2.銷售費(fèi)用。 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng): (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%一1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4%一6%。 3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 (三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。