物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的預(yù)算怎么做？誰可以幫幫我，需用具體的公式，謝謝

【專家解說】：按照《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知（發(fā)改價格[2007]2285號）當(dāng)中的公式去做 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知 發(fā)改價格[2007]2285號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價局、建設(shè)廳（房地局）： 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，特制定《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行。 附件：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 國家發(fā)展改革委 建 設(shè) 部 二○○七年九月十日 主題詞：物業(yè) 成本 監(jiān)審 辦法 通知 附件： 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價成本監(jiān)審的行為。 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。 第三條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格主管部門開展工作。 第四條 在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。 第五條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）合法性原則。計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； （二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 （三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。 （四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。 第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 第七條 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。 第八條 人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用。 第九條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。 第十條 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。 第十一條 清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。 第十二條 秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。 第十三條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費(fèi)為準(zhǔn)。 第十四條 辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報費(fèi)及其它費(fèi)用。 第十五條 管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。 第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。 第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。 第十八條 物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。 第十九條 工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費(fèi)的計提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。 第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂? 第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實(shí)核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。 第二十四條 各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則。 第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。 第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。 附： 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表 （ )年度 物業(yè)服務(wù)小區(qū)名稱 物業(yè)管理企業(yè)名稱 物業(yè)管理企業(yè)資格等級 物業(yè)管理企業(yè)法定代表人 物業(yè)管理企業(yè)地址 郵政編碼 財務(wù)負(fù)責(zé)人 填 表 人 電 話 傳 真 物業(yè)管理企業(yè)蓋章 年 月 日 表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表 項(xiàng) 目 行次及關(guān)系 上報數(shù) 核增數(shù) 核減數(shù) 核定數(shù) 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況 1 1、企業(yè)資質(zhì)等級 2 2、服務(wù)小區(qū)數(shù)量（個） 3 3、服務(wù)小區(qū)面積（平方米） 4 4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入（元） 5 5、注冊資金（元） 6 6、固定資產(chǎn)（元） 7 7、流動資產(chǎn)（元） 8 8、實(shí)收資本（元） 9 9、所有者權(quán)益（元） 10 10、企業(yè)凈利潤（元） 11 11、企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率（%） 12=11÷10×100% 二、服務(wù)小區(qū)交付時間 13 三、服務(wù)小區(qū)占地面積（平方米） 14 四、服務(wù)小區(qū)綠化率（%） 15 五、服務(wù)小區(qū)入住率（%） 16 六、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積 17=18+23 （一）住宅面積 18=∑(19:22) 1、多層住宅 19 2、小高層住宅 20 3、高層住宅 21 4、別墅 22 （二）非住宅面積 23 注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報。 表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表(續(xù)） 項(xiàng) 目 行次及關(guān)系 上報數(shù) 核增數(shù) 核減數(shù) 核定數(shù) 七、物業(yè)管理用房面積 24 八、電梯數(shù)（部） 25 九、增壓水泵數(shù)（臺） 26 十、服務(wù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)人數(shù)（人） 27 十一、服務(wù)小區(qū)公共配套設(shè)施項(xiàng)目及面積（平方米） 28 十二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入情況（元） 29 ┄┄┄┄ ┄┄┄┄ ┄┄┄┄┄ ┄┄┄┄ 1、應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi) 30 2、實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi) 31 3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率（%） 32=31÷30×100% 4、實(shí)際平均單位面積物業(yè)服務(wù)收入（元/平方米） 33=31÷17 十三、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益 34=35+36+37 1、車位出租及停車費(fèi)等收益 35 2、娛樂、休閑等場所的經(jīng)營收益 36 3、其他收益 37 十四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月） 38 ┄┄┄┄ ┄┄┄┄ ┄┄┄┄┄ ┄┄┄┄ 1、多層住宅 39 2、小高層住宅 40 3、高層住宅 41 4、經(jīng)營用房 42 5、 43 6、 44 7、 45 注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報。 表二：物業(yè)服務(wù)成本支出情況 項(xiàng) 目 行次及關(guān)系 上報數(shù) 核增數(shù) 核減數(shù) 核定數(shù) 一、人員費(fèi)用（元） 1=∑（2:4） （一）工資 2 （二）社會保障費(fèi) 3 （三）其他支出 4 二、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元） 5 其中:（一）電梯日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)（元） 6=∑（7:11） 1、電費(fèi) 7 2、維護(hù)費(fèi) 8 3、設(shè)備保險費(fèi) 9 4、年安檢費(fèi) 10 5、其他支出 11 （二）二次供水設(shè)施日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)（元） 12=∑（13:15） 1、電費(fèi) 13 2、日常維護(hù)費(fèi) 14 3、其他支出 15 三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元） 16 四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元） 17 五、秩序維護(hù)費(fèi)（元） 18 六、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)（元） 19 七、辦公費(fèi)（元） 20 八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?21 九、固定資產(chǎn)折舊（元） 22 十、其它費(fèi)用（元） 23 十一、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元） 24=1+5+∑（16:23）-6-12 十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積（平方米） 25 其中:（一）配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積 26 （二）配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積 27 十四、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米） 28=24÷25 十五、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米） 29=6÷26 十六、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米） 30=12÷27 注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報。 表三：物業(yè)服務(wù)人員薪酬明細(xì)表 項(xiàng) 目 行次及關(guān)系 上報數(shù) 核增數(shù) 核減數(shù) 核定數(shù) 一、年平均從業(yè)人員人數(shù)（人） 1=∑（2:7） （一）管理人員 2 （二）安全防范人員 3 （三）保潔人員 4 （四）工程人員 5 （五）綠化人員 6 （六）其他人員 7 二、從業(yè)人員構(gòu)成比例（%） 8=∑（9:14） （一）管理人員 9 （二）安全防范人員 10 （三）保潔人員 11 （四）工程人員 12 （五）綠化人員 13 （六）其他人員 14 三、年從業(yè)人員薪酬支出總額（元） 15=16+23+30 （一）工資支出總額 16=∑（17:22） 1、管理人員工資總額 17 2、安全防范人員工資總額 18 3、保潔人員工資總額 19 4、工程人員工資總額 20 5、綠化人員工資總額 21 6、其他人員工資總額 22 （二）社會保障支出總額 23=∑（24:29） 1、基本養(yǎng)老保險費(fèi) 24 2、基本醫(yī)療保險費(fèi) 25 3、失業(yè)保險費(fèi) 26 4、工傷保險 27 5、生育保險 28 6、住房公積金 29 （三）其他支出 30 四、從業(yè)人員薪酬支出人均水平（元/人•月） 31=15÷1 （一）人均工資水平 32=16÷1 （二）人均社會保障費(fèi)水平 33=23÷1 （三）人均其他支出 34=30÷1 注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報。 表四：物業(yè)服務(wù)定價成本核定表 項(xiàng) 目 行次及關(guān)系 核定數(shù) 一、人員費(fèi)用（元） 1 二、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元） 2 其中:（一）電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元） 3 （二）二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元） 4 三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元） 5 四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元） 6 五、秩序維護(hù)費(fèi)（元） 7 六、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)（元） 8 七、辦公費(fèi)（元） 9 八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?10 九、固定資產(chǎn)折舊（元） 11 十、其它費(fèi)用（元） 12 十一、不包含電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)定價總成本（元） 13=1+2+∑（5:12）-3-4 十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積（平方米） 14 其中:（一）配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積 15 （二）配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積 16 十三、不包含電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)定價成本（元/平方米） 17=13÷14 十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米） 18=3÷15 十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米） 19=4÷16 十六、含電梯服務(wù)平均單位面積物業(yè)服務(wù)定價成本 （元/平方米） 20=17+18 十七、含二次供水服務(wù)平均單位面積物業(yè)服務(wù)定價成本 （元/平方米） 21=17+19 十八、含電梯及二次供水服務(wù)平均單位面積物業(yè)服務(wù)定價成本（元/平方米） 22=17+18+19