舊房改造的途徑和方法?

【專家解說(shuō)】：各村黨支部、村委會(huì)、楊林農(nóng)場(chǎng)： 為進(jìn)一步改善我鎮(zhèn)農(nóng)村人居環(huán)境，合理利用和保護(hù)農(nóng)村土地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村村容整潔，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》、建設(shè)部《關(guān)于村莊整治工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)規(guī)定，按建委〔2008〕50號(hào)文件精神，現(xiàn)就我鎮(zhèn)開(kāi)展農(nóng)村舊宅整治，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，提出如下工作意見(jiàn)： 一、工作內(nèi)容和工作重點(diǎn) 農(nóng)村舊宅整治的目的是為解決農(nóng)村建新房留舊房、只見(jiàn)新房不見(jiàn)新村、破舊房屋閑置占地，影響了村容村貌等問(wèn)題。 （一）工作內(nèi)容 1、拆舊建新 拆舊建新是指在土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的指導(dǎo)下，拆除規(guī)劃區(qū)內(nèi)老房、舊房、危房，宅基地用于農(nóng)村村民建設(shè)新房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。應(yīng)拆除的房屋包括：有礙新村規(guī)劃實(shí)施和影響村容整潔的；不符合一戶一宅規(guī)定，且超過(guò)戶均標(biāo)準(zhǔn)的；農(nóng)戶審批建房批文中明確規(guī)定應(yīng)拆除而未拆除的；非法搭建的建筑物或構(gòu)筑物；符合新村建設(shè)規(guī)劃，自愿要求建設(shè)新房的農(nóng)民現(xiàn)有舊房。 2、退宅還耕 退宅還耕是指對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行綜合整治，拆除舊宅后，通過(guò)整理復(fù)墾成耕地。具體包括：已搬入新村規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住，原舊房不在規(guī)劃區(qū)內(nèi)且適宜墾復(fù)耕地的；非法占用耕地建房的；破舊閑置無(wú)人居住且適宜墾復(fù)耕地的。 3、修繕改造 修繕改造是指房屋結(jié)構(gòu)完好，可以修復(fù)利用的舊宅，通過(guò)整修完善達(dá)到村容整潔目標(biāo)。具體包括：農(nóng)村大型祖房結(jié)構(gòu)良好，通過(guò)修繕可作為公共活動(dòng)場(chǎng)所的；通過(guò)文化部門(mén)鑒定，具有一定的文物保護(hù)價(jià)值的古民居；結(jié)構(gòu)較好，有人居住，房屋比較破舊又沒(méi)有能力拆舊建新的；已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)村新村點(diǎn)，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，新村住戶自愿要求進(jìn)行“平改坡”的。 （二）工作重點(diǎn) 1、拆除列入退宅還耕規(guī)劃區(qū)內(nèi)的舊宅； 2、拆除新農(nóng)村建設(shè)示范推進(jìn)村中影響村容村貌的舊宅； 3、拆除或改造已建新村中，插花在新房中的舊宅； 4、拆除村莊中閑置的舊宅。 二、政策措施 （一）嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”制度 1、住宅用地限額。根據(jù)《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》和《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理辦法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅基地。村民每戶住宅用地面積限額為80－120平方米，三口以下不得超過(guò)80平方米，6口以上不得超過(guò)120平方米，人口較少的地區(qū)可以適當(dāng)放寬用地限額20平方米；利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行翻建的，可以適當(dāng)增加面積，但增加的面積每戶不得超過(guò)30平方米；對(duì)農(nóng)村計(jì)生戶應(yīng)按計(jì)生政策規(guī)定給予優(yōu)惠。規(guī)劃建房用地與實(shí)際占用院落比例不得超過(guò)1：0.8。 2、舊宅地翻建或新建報(bào)批程序。凡舊宅地翻建或新建都必須按法定程序報(bào)各級(jí)人民政府審批，在取得鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證后，方可動(dòng)工建設(shè)。 3、退宅后的土地利用和補(bǔ)償辦法。執(zhí)行“一戶一宅”制度以后，村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織依法收回農(nóng)村村民原有住宅用地，已建房戶舊宅基地退還給村集體的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。符合新村規(guī)劃建設(shè)的舊宅基地，舊宅所有人需要建設(shè)新房且符合“一戶一宅”政策規(guī)定的，優(yōu)先安排宅基地建新房，舊宅拆除自行負(fù)責(zé)，不再補(bǔ)償；舊宅拆除的土地面積與建房用地面積相差較大，實(shí)行按面積差距計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)，不足的須繳納補(bǔ)償費(fèi)，多余的給予適當(dāng)補(bǔ)償；符合退宅還耕條件的，應(yīng)積極爭(zhēng)取省國(guó)土廳農(nóng)村集體建設(shè)用地，減少城市建設(shè)用地，增加掛鉤項(xiàng)目的爭(zhēng)取國(guó)土部門(mén)安排資金實(shí)施退宅還耕，開(kāi)墾成水田或旱地。 （二）加強(qiáng)規(guī)劃編制和管理 1、抓緊編制村莊建設(shè)規(guī)劃。要在新一輪土地利用總體規(guī)劃修編中安排好新村規(guī)劃用地，抓緊編制村莊建設(shè)規(guī)劃，并做好與土地利用總體規(guī)劃的銜接。規(guī)劃批準(zhǔn)實(shí)施后，農(nóng)民一律在新村規(guī)劃點(diǎn)建房，嚴(yán)格控制單家獨(dú)戶建房，鼓勵(lì)建設(shè)聯(lián)排住宅和多層公寓。對(duì)邊遠(yuǎn)山區(qū)自然村無(wú)法進(jìn)行新村規(guī)劃，但確因生產(chǎn)生活需要而進(jìn)行單家獨(dú)戶建房的，在保證安全的前提下，有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格審批。對(duì)單戶宅基地和新村規(guī)劃點(diǎn)人均居民用地面積實(shí)行雙控制，確保新村居民點(diǎn)用地面積比老居民點(diǎn)用地面積明顯減少。 2、開(kāi)展農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作。依法全面清晰界定農(nóng)村宅基地土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完成農(nóng)村宅基地的確權(quán)劃界與登記發(fā)證，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地土地登記全覆蓋和土地登記資料的數(shù)字化管理，建立完善的土地產(chǎn)權(quán)管理信息系統(tǒng)。 3、引導(dǎo)農(nóng)民向村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)集中。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地，可由村委會(huì)統(tǒng)一組織進(jìn)行土地調(diào)劑。嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”，“折舊建新”的規(guī)定，在退出原宅基地的前提下，積極幫助農(nóng)民落實(shí)新建宅基地。對(duì)愿意退出老宅基地進(jìn)入新村建設(shè)規(guī)劃區(qū)建造住宅的本村農(nóng)民，可按規(guī)定為其報(bào)批宅基地。 4、加快新村建設(shè)規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)農(nóng)村村莊道路、排水、環(huán)衛(wèi)等項(xiàng)目。要提高新村建設(shè)規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，努力改善村民的生產(chǎn)條件和居住環(huán)境。允許在規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法確定一定比例的集體建設(shè)用地用于流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益主要用于新農(nóng)村建設(shè)中村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可從新村規(guī)劃用地中明確一定比例規(guī)劃為新村社區(qū)服務(wù)建房用地，在依法辦理用地手續(xù)后由村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 （三）加快推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程 1、鼓勵(lì)農(nóng)村村民進(jìn)城落戶。對(duì)已在城鎮(zhèn)購(gòu)置商品房定居或愿意進(jìn)入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居，并自愿退宅還耕且以后不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民，按其退出合法宅基地的面積確定一定標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，其宅基地還耕后歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。在符合土地利用總體規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃的前提下，允許村民將原宅基地和房屋與其他村民自愿協(xié)商后有償調(diào)劑給有條件申請(qǐng)宅基地建房的本村農(nóng)民，但不再享受上述補(bǔ)償政策。農(nóng)民放棄宅基地后，不影響其農(nóng)村集體土地承包權(quán)益，不影響其作為農(nóng)民身份享有的原有政策待遇。 2、積極推進(jìn)農(nóng)村“造福工程”。對(duì)農(nóng)村邊遠(yuǎn)山村、地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)或其他生產(chǎn)生活環(huán)境較差的農(nóng)村居民點(diǎn)，要積極動(dòng)員村民實(shí)施“造福工程”，實(shí)行整體搬遷。各村應(yīng)積極創(chuàng)造條件，協(xié)調(diào)解決“造福工程”的新村建設(shè)用地，采取國(guó)有土地出讓、集體土地置換等辦法，在集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)或其他中心村安排“造福工程”建設(shè)點(diǎn)。對(duì)已經(jīng)完成“造福工程”整體搬遷的農(nóng)村居民點(diǎn)，各村應(yīng)統(tǒng)一對(duì)遷出地的舊宅進(jìn)行清理，全面拆除遷出地不再使用的閑置房。 （四）加大農(nóng)村宅基地整治投入 1、積極爭(zhēng)取上級(jí)政府部門(mén)的專項(xiàng)扶持資金。要積極做好向上級(jí)部門(mén)爭(zhēng)取退宅還耕項(xiàng)目的申報(bào)，爭(zhēng)取我鎮(zhèn)退宅還耕項(xiàng)目列入省、市的計(jì)劃盤(pán)子，保證宅基地復(fù)墾整治資金足額到位。根據(jù)宅基地復(fù)墾整治投入成本，制訂具體補(bǔ)助方案和項(xiàng)目啟動(dòng)資金的籌措。 2、切實(shí)增加各級(jí)財(cái)政資金的投入。要統(tǒng)籌利用耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地有償使用收入、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等資金。 3、積極引導(dǎo)農(nóng)村村民和其他資金的投入。新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)民是主體，農(nóng)村舊宅整治工作也要充分發(fā)揮農(nóng)民主體作用，調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性，引導(dǎo)農(nóng)民主動(dòng)參與退宅還耕、拆舊建新、舊房改造、環(huán)境整治等行動(dòng)。鼓勵(lì)和支持社會(huì)資金積極參與農(nóng)村舊宅整治工作，允許社會(huì)資金投入農(nóng)村進(jìn)行退宅還耕承包開(kāi)發(fā)；允許社會(huì)資金對(duì)有旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值的農(nóng)村舊宅進(jìn)行改造修繕，開(kāi)發(fā)農(nóng)村農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)村古民宅旅游產(chǎn)業(yè)；爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)積極支持農(nóng)村村民拆舊建新和舊房改造，采取聯(lián)戶擔(dān)保的方式幫助農(nóng)民解決資金困難。 （五）健全和完善激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制 1、獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定 （1）對(duì)完成村莊建設(shè)規(guī)劃的行政村，經(jīng)評(píng)審合格后，縣級(jí)將從新農(nóng)村建設(shè)經(jīng)費(fèi)中，補(bǔ)助其規(guī)劃費(fèi)的90%。 （2）對(duì)舊房退宅還耕，列入省級(jí)農(nóng)村集體建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤盤(pán)子的，在完成耕地墾復(fù)并經(jīng)縣國(guó)土部門(mén)驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)為水田的給予獎(jiǎng)勵(lì)4000元/畝；開(kāi)發(fā)為旱地的獎(jiǎng)勵(lì)3000元/畝。拆除退宅還耕規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅，經(jīng)縣新農(nóng)村辦、城建局、財(cái)政局、國(guó)土資源局派人驗(yàn)收后，按拆除舊宅的建筑面積縣財(cái)政每平方米補(bǔ)助50元。不申請(qǐng)拆舊補(bǔ)償?shù)?，由原舊房所有人長(zhǎng)期承包經(jīng)營(yíng)；要求拆舊補(bǔ)償?shù)?，墾?fù)的耕地由村集體收回對(duì)外發(fā)包，原舊房所有人在同等條件下有優(yōu)先承包權(quán)（對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)除外）。 （3）經(jīng)鎮(zhèn)、村同意，對(duì)現(xiàn)有舊房進(jìn)行修繕改造，改造后使用權(quán)轉(zhuǎn)交村集體用作公益事業(yè)的（與村委會(huì)簽訂協(xié)議），給予一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)。 （4）拆除新農(nóng)村建設(shè)示范推進(jìn)村中閑置的空心房或插花的舊宅，按建筑面積每平方米縣級(jí)補(bǔ)助10元。 （5）村民按照規(guī)定要求，對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行修繕改造，拆除閑置的附屬用房、違章搭蓋，達(dá)到整潔衛(wèi)生，環(huán)境美化標(biāo)準(zhǔn)的，每戶給予一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)。 （6）已經(jīng)建成的農(nóng)村新村規(guī)劃區(qū)，列入新農(nóng)村示范推進(jìn)村的，統(tǒng)一進(jìn)行“平改坡”改造的，每戶按實(shí)際投入的資金量給予獎(jiǎng)勵(lì)30%。 2、處罰規(guī)定 （1）對(duì)不執(zhí)行“一戶一宅”規(guī)定的行政村，將停止審批該村村民建房用地。對(duì)已建新房需退宅而不執(zhí)行退宅的，由鎮(zhèn)、村依法強(qiáng)制拆除，縣國(guó)土、規(guī)劃及相關(guān)司法部門(mén)將給予支持配合。 （2）農(nóng)村村民有下列情形之一的，不得翻建、擴(kuò)建原住宅：一是已取得新的住宅建設(shè)用地的；二是原住宅不符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的；三是原住宅屬文物保護(hù)單位或者省級(jí)以上歷史文化名村（鎮(zhèn)）保護(hù)規(guī)劃確定的保留風(fēng)貌建筑的。 （3）對(duì)擅自翻建或新建宅基地的，按《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》和我縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃及新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)要求給予處罰。 三、組織實(shí)施 （一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。農(nóng)村宅基地整治工作由鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)，成立專項(xiàng)工作指導(dǎo)小組，抽調(diào)相關(guān)部門(mén)工作人員，對(duì)各村開(kāi)展農(nóng)村舊宅整治工作進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)、督促檢查。 （二）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。各村要進(jìn)一步增強(qiáng)以人為本、科學(xué)發(fā)展的意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)推進(jìn)農(nóng)村宅基地整治的重要意義，把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到加快城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)上來(lái)。要通過(guò)宣傳政策、宣傳規(guī)劃、宣傳典型，幫助農(nóng)民轉(zhuǎn)變居住觀念，充分調(diào)動(dòng)其參與農(nóng)村舊宅整治的積極性。 （三）調(diào)查摸底，試點(diǎn)先行。各村要在對(duì)本轄區(qū)現(xiàn)有農(nóng)村住房進(jìn)行全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，按照“試點(diǎn)先行、逐步推開(kāi)”的原則，我鎮(zhèn)以高圳、渠村、楊林、艾陽(yáng)為試點(diǎn)村，積極探索實(shí)施農(nóng)村宅基地整治的有效辦法和途徑，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決存在的問(wèn)題和困難