土地出讓契稅

【專家解說】：，《中華人民共和國契稅暫行條例》： 第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： （一）國有土地使用權(quán)出讓； （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；. ...... 第三條 契稅稅率為3-5％。 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。 ......... 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）第四條規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)為：“國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格?！? 不同方式取得的土地使用權(quán)，其契稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)分不同情況處理。 （一）國有土地使用權(quán)出讓 財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）進一步明確了不同情況國有土地使用權(quán)出讓的契稅計稅價格問題。 1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、征地管理費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 “市政建設(shè)配套費”是指規(guī)劃、建設(shè)等部門收取的用地配套費、城市道路、橋涵、公共交通設(shè)施等市政公用設(shè)施工程配套費、城市環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化費、城市排水工程建設(shè)費、消防設(shè)施建設(shè)費、人防設(shè)施易地建設(shè)費、新型墻體材料專項基金、城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費和城市教育網(wǎng)點建設(shè)費等，同時還包括公共電力建設(shè)配套費、城市自來水建設(shè)使用費、供熱工程建設(shè)費、管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費等，也就是通常所稱的"大配套費用". 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定： （1）評估價格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。 （2）土地基準(zhǔn)地價：在沒有評估價格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價，計算契稅計稅價格。具體計算方法為：以總征用面積而非出讓面積與單位基準(zhǔn)地價相乘，得出契稅計稅價格。因為總征用面積含部分預(yù)留道路面積，如果所征用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價值通常高于非靠道路的情形。 2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，“一般”應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。對競價方式，有三點須特別引起注意： 一是征收機關(guān)在確認(rèn)計稅依據(jù)時應(yīng)根據(jù)拍賣成交確認(rèn)書所列示的成交價款所包括的具體項目具體分析。如有的拍賣成交確認(rèn)書是整體打包拍賣，成交價格中包含政府所有應(yīng)收的費用，而有的則僅包括國土部門收取的費用，沒有包括城市規(guī)劃部門和建設(shè)監(jiān)管部門收取的費用，如市政建設(shè)配套費等。競價的計稅依據(jù)主要是：土地出讓金+土地補償費、安置補助費+地上附著物和青苗補償費+拆遷補償費等+市政建設(shè)配套費+其他經(jīng)營服務(wù)性費用（主要包括拍賣傭金、土地評估費、土地測繪技術(shù)服務(wù)費、公告費、服務(wù)費等費用）。 二是如何正確理解“一般”的含義。大凡競價出讓，首先需要對該宗土地使用權(quán)參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價結(jié)合系數(shù)修正等進行技術(shù)性評估，然后再行拍賣，起拍價是在評估價格的基礎(chǔ)上，正常拍賣價不會低于評估價，因此確定為競價的成交價格。但是對于比較偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村原零星國有土地使用權(quán)另行處置，如果采用公開競價的方式進行處理，有時競價可能遠低于基準(zhǔn)地價，甚至低于協(xié)議出讓的價格。這時如果也采用競價的成交價計稅，顯然有違稅收的公平原則，（如上述按協(xié)議出讓方式則按不低于基準(zhǔn)地價計稅）因此不能按照競價的成交價計稅，應(yīng)按照評估價或基準(zhǔn)地價計稅。 三是對于以其他公開競價方式，如采取摘牌等方式取得的土地使用權(quán)，契稅計稅價格一般應(yīng)為拍賣價格（也要看具體拍賣成交確認(rèn)書的金額項目構(gòu)成，進行適當(dāng)調(diào)整）加土地承受者支付原土地使用權(quán)單位或土地實際使用者的費用，再另加其他相關(guān)經(jīng)營服務(wù)性費用。 （二）國有、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 契稅計稅依據(jù)為合同確定的成交價格以及由承受方實際支付的超出合同的全部價款，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。 1、通常情況的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅價格。實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價孰高原則確定。 2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的計稅價格。如法院拍賣債務(wù)人的土地使用權(quán)以及銀行處理到期債權(quán)抵押的土地使用權(quán)等情況，由于強勢一方的介入，加之拍賣操作不夠規(guī)范，其拍賣價格通常大大低于正常的市場價格，大大低于基準(zhǔn)地價。在這種情況下，契稅的計稅依據(jù)就不能按照財稅[2004]134號國有土地使用權(quán)“出讓”中“競價的‘一般’應(yīng)確定為競價成交價格”的規(guī)定進行處理，而應(yīng)根據(jù)“成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的”，由征收機關(guān)采用正常的市場價格、評估價格、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價核定征收。 3、沒有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其計稅價格應(yīng)按不低于土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價計稅。目前，稅收征收機關(guān)尚沒有建立委托評估機制，不可能做到對每一筆具體業(yè)務(wù)進行委托評估，況且委托評估的費用怎樣解決也沒有明確規(guī)定，實行委托評估不現(xiàn)實。而土地使用權(quán)具有一定的使用年限，其價值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應(yīng)按所轉(zhuǎn)讓土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價計稅。 （三）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)又改為出讓的計稅依據(jù) 先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用，也就是本次辦理土地使用權(quán)手續(xù)，應(yīng)向國土資源部門所交納的所有費用之和。其他出讓費用包括土地管理費、土地登記費等。 （四）以其他方式承受土地使用權(quán) 1、土地使用權(quán)交換。契稅計稅價格為所交換的土地使用權(quán)價格的差額，由多交付貨幣、實物或者無形資產(chǎn)、其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。當(dāng)然也適用成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)采用評估價格、基準(zhǔn)地價或者正常的市場價格核定征收的規(guī)定。 2、土地使用權(quán)贈與和視同土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情形?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，以土地權(quán)屬作價投資、入股；以土地權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬視同土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，應(yīng)按照規(guī)定依法繳納契稅。征收機關(guān)采用查賬征收征收，或者采用合同價格，或參照土地使用權(quán)出售的市場價格、評估價格或基準(zhǔn)地價、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價等方式確定契稅計稅價格核定征收。