“業(yè)主自治”這種新的管理理念有哪些好處？

【專家解說】：一、和諧小區(qū)的誕生需要“業(yè)主自治，共管模式” 無數(shù)年來，我們一直在強(qiáng)調(diào)和諧，追求和諧美好的生活，可怎樣的生活才是真正的和諧呢？和諧的生活又該從何開始呢？ 眾所周知，物業(yè)管理行業(yè)的興起，雖然經(jīng)歷了20多個(gè)春夏秋冬，但由于多方面因素的制約，致使物業(yè)管理行業(yè)一直“長不大”，并且各種對于物業(yè)公司不友好的爭議以及不屑總是會(huì)讓人防不勝防。誠如在北京，某些小區(qū)業(yè)主群體抗議，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，責(zé)怪物業(yè)辦事不佳，而不交物業(yè)費(fèi)的最終效果無非是導(dǎo)致物業(yè)公司無非正常運(yùn)作，致使小區(qū)服務(wù)質(zhì)量下降，環(huán)境逐漸惡劣，雙方關(guān)系日漸僵化，最終形成惡性循環(huán)?？蛇@些真的只是物業(yè)的責(zé)任嗎？其實(shí)究根問底，這是三方共同的責(zé)任，開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間互相規(guī)避責(zé)任，不去真正的正視問題﹑解決問題，玩起了踢皮球的游戲。業(yè)主責(zé)怪物業(yè)辦事不加，自己卻不愿意為建設(shè)小區(qū)承擔(dān)理所應(yīng)當(dāng)?shù)馁M(fèi)用開支，以至于紙上談兵，物業(yè)有心無力。于是三方永遠(yuǎn)在爭執(zhí)同一個(gè)問題：到底是誰的責(zé)任沒有擔(dān)當(dāng)起來？而伴隨著新出臺的物業(yè)政策法規(guī)，一種由新加坡引進(jìn)而來的“業(yè)主自治，共管模式”完美的為這個(gè)問題進(jìn)行了解答。 CFBM城市展望是一家新加坡的物業(yè)管理公司，其管理概念和模式與國內(nèi)有著不同的地方。在其項(xiàng)目之一的橘郡花園，首都推行這種全新的“業(yè)主自治，共管模式”，他們采取物業(yè)信息化管理、財(cái)務(wù)透明公開、成立業(yè)主自治委員會(huì)等多種形式，保障發(fā)展商、服務(wù)商、業(yè)主三方共贏的協(xié)作關(guān)系，通過公開、公正、獨(dú)立等一系列措施為業(yè)主爭取自治，也將和諧融入了生活。而自從 2007年開始推行“業(yè)主自治”模式以來，橘郡花園業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系也發(fā)生了神奇的變化，從原先的互相埋怨到如今的默契和諧。而城市展望的國際專業(yè)水平和公正廣博的胸襟也在很大程度上為業(yè)委會(huì)提供了全面的技術(shù)及精神支持。讓模式在推廣期間，真正做到了坦誠的面對問題，公開解決問題。并且對開發(fā)商﹑業(yè)委會(huì)﹑業(yè)主做到信息管理﹑財(cái)務(wù)管理的公開化﹑透明化，實(shí)實(shí)在在通過用實(shí)際行動(dòng)得到了開發(fā)商與業(yè)主的信任和支持，讓小區(qū)處處充滿著和諧分子。 而“業(yè)主自治，共管模式”的成功推行，以及橘郡的成功蛻變，也正印證了城市展望物業(yè)管理有限公司一直以來所強(qiáng)調(diào)的“做物業(yè)而不是講物業(yè)”?！白觥本褪怯糜行Х椒ㄇ罢邦A(yù)防﹑迅捷處理社區(qū)服務(wù)可能出現(xiàn)的各種問題。面對社區(qū)出現(xiàn)的問題，做到坦誠﹑透明面對，力爭在第一時(shí)間內(nèi)解決問題，不拖泥帶水。對于開發(fā)商遺留的問題，所采用的辦法則是積極的與開發(fā)商協(xié)商﹑溝通，提供合理有效的解決方案，盡其所能挖掘﹑推動(dòng)三方的共同利益，凡事盡心在前﹑注重長遠(yuǎn)，充分運(yùn)用物業(yè)公司的人力﹑財(cái)力資源，“做﹑講并行”，以高效執(zhí)行力令發(fā)展商﹑業(yè)主看到物業(yè)管理服務(wù)者的誠意，從而全面推進(jìn)問題的解決。 而顯然橘郡就是這一系列雷厲風(fēng)行辦事效率下的最佳作品，橘郡的成功改變，證明了社區(qū)的建設(shè)需要大家的共同努力，更證明了“業(yè)主自治，共管模式”有著讓和諧小區(qū)曙光般誕生的神奇力量！ 二、業(yè)主自治：社區(qū)自我管理的新實(shí)踐 千千萬萬個(gè)城市小區(qū)如雨后春筍般拔地而起，是最近十年來我國城市最大的社會(huì)變革之一，業(yè)主自治，則是應(yīng)運(yùn)而生的一個(gè)新生事物，如何引導(dǎo)業(yè)主依法自治，如何建設(shè)和發(fā)展這些小區(qū)，使之成為居民真正的幸福樂園，是擺在各級黨委、政府面前的一個(gè)全新課題。北塘區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持以人為本、超前謀劃，針對物業(yè)管理缺位給居民生活帶來的困難，延伸公共服務(wù)觸角，率先試點(diǎn)、迭出新招，通過建立社區(qū)自治管理協(xié)會(huì)搭建平臺、在新建小區(qū)有序施行“1+3”協(xié)商共建、老舊小區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)主自管，探索出了一條居民自治由虛到實(shí)、由政到民、由被動(dòng)到主動(dòng)，共建美好家園、同創(chuàng)和諧社區(qū)的有效路徑，實(shí)現(xiàn)了政府依法行政與居民依法自治的有效銜接和良性互動(dòng)。 搭建平臺促進(jìn)業(yè)主自治管理規(guī)范化 2009年初，北塘區(qū)將星羅棋布在轄區(qū)內(nèi)的近50多個(gè)新、老小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織起來，并吸納房管、社居委等專業(yè)人士成立了北塘區(qū)社區(qū)自治管理協(xié)會(huì)，搭建起社區(qū)自治管理的組織、指導(dǎo)和交流平臺。 一年來，協(xié)會(huì)組織會(huì)員和業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，針對自治管理應(yīng)該做什么、怎么做、如何化解各種矛盾進(jìn)行培訓(xùn)，并定期組織會(huì)員參觀學(xué)習(xí)、分析案例，通過經(jīng)驗(yàn)的交流、理念的碰撞、路徑的探索，促進(jìn)了社區(qū)自治依法有序上臺階，逐步提高了業(yè)主自治管理水平。協(xié)會(huì)通過每季發(fā)行《社區(qū)自治管理專刊》，及時(shí)反映全區(qū)居民自治實(shí)踐中出現(xiàn)的新做法、新點(diǎn)子和新動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在轄區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督，積極探索和改進(jìn)社區(qū)自治管理的模式與方法，不斷提高化解矛盾、規(guī)范管理和應(yīng)對復(fù)雜事務(wù)的能力。 畫外音：社區(qū)自治管理協(xié)會(huì)是北塘區(qū)加強(qiáng)社區(qū)自我管理的一大創(chuàng)舉。實(shí)踐證明，協(xié)會(huì)充當(dāng)了社區(qū)自治的“拓荒者”，通過協(xié)會(huì)的探索，找到了社區(qū)居民廣泛參與、自我管理的成功路徑；充當(dāng)了社區(qū)自治的“智囊團(tuán)”，通過協(xié)會(huì)的交流，推廣了適應(yīng)社區(qū)實(shí)際、科學(xué)管用的自治管理經(jīng)驗(yàn)和做法；充當(dāng)了社區(qū)自治的“宣傳隊(duì)”，通過協(xié)會(huì)的宣傳，提高了社區(qū)居民理性維權(quán)、依法自治的能力素質(zhì)和自覺性。自治協(xié)會(huì)作為社會(huì)組織，在社區(qū)自治和幸福北塘建設(shè)中發(fā)揮了政府職能部門無可替代的作用。 新建小區(qū)有序?qū)嵤?+3”共建模式 惠山街道金馬社區(qū)首創(chuàng)“1+3”協(xié)商共建模式，圓滿解決了小區(qū)停車無序、毀綠搭違、光污染等問題。所謂“1+3”自治管理模式，就是以社居黨總支為龍頭，由社居委、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司三方攜手共同管理、協(xié)調(diào)社區(qū)事務(wù)的協(xié)商共建模式，以三方在服務(wù)對象、內(nèi)容和工作目標(biāo)等方面的一致性為基礎(chǔ)，把三者聯(lián)合起來，按照“物業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)開展自治管理、社居委監(jiān)督協(xié)調(diào)”的原則，通過落實(shí)定期碰頭會(huì)、重大事項(xiàng)協(xié)調(diào)會(huì)、突發(fā)事件通報(bào)等協(xié)商合作制度，強(qiáng)化居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的自治職責(zé)，及時(shí)解決小區(qū)業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，實(shí)現(xiàn)了各方互利多贏、業(yè)主受惠欣喜、小區(qū)和諧優(yōu)美的自治管理目標(biāo)。 北塘區(qū)自治協(xié)會(huì)及時(shí)研究總結(jié)了金馬社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，迅速在全區(qū)新建小區(qū)進(jìn)行推廣,截止到20 09年年底，全區(qū)符合條件的10個(gè)新建小區(qū)全部建立了“1+3”一核多元協(xié)作共建模式。 香榭花園小區(qū)是近幾年剛開發(fā)建成的中高檔小區(qū)，受小區(qū)停車位少，業(yè)主停車難的困擾，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾日趨惡化，小區(qū)亂停亂放、綠化受損、噪音不斷、混亂無序。興隆橋社區(qū)黨總支積極實(shí)施“1+3”模式，2009年上半年，社居委聯(lián)合小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司與鄰近的愛爾瑪超市協(xié)商，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)時(shí)停車，白天停放社會(huì)車輛，晚上停放小區(qū)業(yè)主車輛，較好地解決了小區(qū)近百戶業(yè)主的停車難題，恢復(fù)了小區(qū)的有序管理和優(yōu)美環(huán)境，受到廣大業(yè)主的充分肯定。 畫外音：“1+3”自治模式，其本質(zhì)在于“協(xié)”與“和”，通過協(xié)調(diào)、協(xié)作與協(xié)商，實(shí)現(xiàn)和解與和諧，不僅拓展了民主自治的渠道，化解了矛盾沖突，更使小區(qū)建設(shè)、管理、服務(wù)工作突破了以往各方職能單純“疊加效應(yīng)”的局限，真正體現(xiàn)出多維立體的“乘方效應(yīng)”。 老舊小區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)主自管模式 作為無錫主城區(qū)的北塘，歷史形成的開放式老舊居民小區(qū)大大小小有56個(gè)，占北塘全部居民小區(qū)的74.66%，80%的居民生活在這阡陌縱橫的敞開式老舊小區(qū)中。由于房屋老化、企業(yè)破產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)單位轉(zhuǎn)制等原因給小區(qū)的管理和公共設(shè)施維修帶來了諸多不便，在歷年的信訪接待中，老舊小區(qū)居民的上訪率居高不下。群眾利益無小事，民生問題大于天。北塘區(qū)委、區(qū)政府從提升居民幸福指數(shù)的愿景出發(fā)，舍得投入，每年拿出300萬元改造資金，通過建車位、封圍墻、改善進(jìn)出口安全設(shè)施、完善綠化、拓修路面、改善排水設(shè)施、外墻面修補(bǔ)和改善環(huán)衛(wèi)設(shè)施等八項(xiàng)工程進(jìn)行老新村整治。并專門建立了“老新村保安、保綠、保潔社區(qū)服務(wù)中心”，提供公益性崗位325個(gè)，優(yōu)先吸納安排地區(qū)大齡就業(yè)困難對象從事“保安、保潔、保綠”管理工作。三年來，北塘共投入1千多萬資金，受惠居民達(dá)34000多戶、15余萬人。 小區(qū)環(huán)境是三分建、七分管，老舊小區(qū)改造好了，如何管理是面臨的重大問題。北塘區(qū)委、區(qū)政府為給廣大居民創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧靜的生活環(huán)境，讓百姓在北塘生活得更舒心、開心、放心、安心，專門下達(dá)了加強(qiáng)老舊小區(qū)長效管理十個(gè)方面的指導(dǎo)性意見，把小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)落實(shí)給了業(yè)主委員會(huì)，全面推開了“在街道辦事處、社區(qū)黨總支指導(dǎo)下”的業(yè)主自管模式。 三年來，全區(qū)37個(gè)“三?！备脑煨^(qū)，都相繼依法成立了業(yè)委會(huì)，并普遍建立健全了《業(yè)主公約》、《業(yè)主議事規(guī)則》、《定點(diǎn)停車、車輛收費(fèi)制》、《小區(qū)出入口限時(shí)開閉制》、《財(cái)務(wù)內(nèi)部稽核制》、《業(yè)委會(huì)收支情況每季公示制》等規(guī)章制度，規(guī)范了業(yè)委會(huì)的運(yùn)作，規(guī)范了各小區(qū)車位收費(fèi)，確保了業(yè)主利益的最大化。小區(qū)內(nèi)道路平整下水通暢，郁木蔥蔥綠樹成蔭，停車秩序井然，環(huán)境整潔優(yōu)美，老舊小區(qū)煥發(fā)出了勃勃生機(jī)。 畫外音：只有相信群眾，發(fā)動(dòng)群眾廣泛參與，尊重廣大群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，調(diào)動(dòng)他們的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，把解決群眾問題的主動(dòng)權(quán)交給群眾自己，才能讓政府的“好意”，真正變成群眾的“好處”。北塘區(qū)社區(qū)管理中許多問題的迎刃而解就是最好的佐證。 縱觀近年來北塘居民自治工作的成效，興隆苑小區(qū)業(yè)委會(huì)實(shí)行“公司化”運(yùn)作，解決了高層電梯維修、防盜門維修、停車難等問題；柯蘭公寓業(yè)委會(huì)建立“業(yè)委會(huì)自身管理完善制”等六項(xiàng)機(jī)制，小區(qū)管理實(shí)現(xiàn)了從“臟、亂、差”到“亮、凈、美”的轉(zhuǎn)變；莊前新村業(yè)委會(huì)主動(dòng)為民排憂，化解了200多戶居民的屋面漏水、雨水管、下水道、化糞池阻塞等難題，并為小區(qū)業(yè)主辦了許多實(shí)實(shí)在在的好事；雙河新村小區(qū)自治管理凸現(xiàn)平安效應(yīng)，連續(xù)27個(gè)月“零發(fā)案”……這一項(xiàng)項(xiàng)自治成果看似細(xì)小，卻與百姓生活息息相關(guān)。市委、市政府號召全市，要借鑒“幸福江陰建設(shè)”的成功經(jīng)驗(yàn)，全面開展幸福市（縣）區(qū)建設(shè)，努力把無錫建設(shè)成幸福安康和諧宜人首善城市。細(xì)節(jié)決定成敗，百姓的幸福感不正來自于這一件件細(xì) 微之處的呵護(hù)與關(guān)懷嗎？ 三、給你發(fā)一篇長篇參考文章 附件：物業(yè)管理的盈利模式.doc