物業(yè)評(píng)國(guó)優(yōu)示范項(xiàng)目要具備哪些條件

【專家解說】：全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 一、基礎(chǔ)管理（32分） 1．按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用1：符合1.0，不符合0。 2．已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)1：符合1.0，不符合0。 3．由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理1：符合1.0，不符合0。 4．建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。 5．在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 6．建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1：符合1.0，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5，未建立0。 7．房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善2：完善2.0，基本完善1.0，不完善0。 8．業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 9．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 10．物業(yè)管理企業(yè)制定爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意1：符合1.0，不符合0。 11．小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法2：制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0，主要檢查物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等，每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2；未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5。 12．物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)2：管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1；著裝及標(biāo)志符合0.5，不符合0。 13．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 14．物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況2：執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0，未執(zhí)行0；公開1.0，未公開0。 15．房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便2：包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)賬，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2。 16．建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便2，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 17．建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄2：符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2，沒有回訪記錄扣0.1。 18．定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 19．建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄2：建立并落實(shí)1.0，建立但未落實(shí)扣0.5，未建立扣1.0；及時(shí)率符合0.5，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0。 二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（14分） 1．主要出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯2：符合2.0，無示意圖扣0.5，無路標(biāo)扣0.3，幢、單元、戶號(hào)每缺一個(gè)扣0.1。 2．無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0。 3．房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0.2。 4．室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損2：符合2.0，未按規(guī)定設(shè)置0；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣0.1，有安全隱患每處扣0.5。 5．封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽篷等2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 6．空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。 7．房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。 三、共用設(shè)施設(shè)備管理（15分） 1．共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。 2．共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范2：設(shè)施設(shè)備運(yùn)行按規(guī)定記錄0.5，無事故隱患0.5；遵守操作規(guī)程0.6，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；遵守保養(yǎng)規(guī)定0.4，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1。 3．室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻2：符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 4．排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象1：符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣0.5。 5．道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行2：通暢、平整1.0，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣0.2；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣0.6；路面井蓋不影響通行0.4，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 6．供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案2：設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染0.6，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；保障措施嚴(yán)格0.4，無措施或措施不嚴(yán)0；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)0.5，不符合0；有處理方案0.5，無處理方案0。 7．制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好2：符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。 8．電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案2：符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5。 9．三北地區(qū)，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16度1：符合1.0，不符合0。 四、保安、消防、車輛管理（10分） 1．小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理1：符合1.0，不符合0。 2．有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)2：符合2.0，無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0，其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 3．危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施1：符合1.0，不符合0。 4．消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5。 5．機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記2：制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理責(zé)任造成車輛丟失扣0.5（管理單位公開承諾賠償?shù)牟豢郏?；每發(fā)現(xiàn)一臺(tái)車輛亂停亂放扣0.1，出入無記錄扣0.2。 6．非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序2：符合2.0，制度不全或不落實(shí)的扣1.0，亂停放每部車扣0.2。 五、環(huán)境衛(wèi)生管理（14分） 1．環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 2．清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔2：未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0，無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5，未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5。 3．垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺2：每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2，未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5，未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5。 4．房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 5．小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 6．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 7．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 8．無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1：符合1.0，不符合0。 9．排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染1：符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 六、綠化管理（7分） 1．小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。 2．綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 3．花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿2：長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0，其他每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 4．綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物2：符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2。 七、精神文明建設(shè)（3分） 1．開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 2．創(chuàng)造條件，積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)1：符合1.0，基本符合0.5，不符合0。 八、管理效益（5分） 1．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上2：符合2.0，每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5。 2．提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營(yíng)2：符合2.0，基本符合1.0，不符合0。 3．物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況1：盈利1.0，持平0.5，虧本0。