高層設備間可以出租嗎?有無政策?

【專家解說】：湯愛華9884：你好 設備間屬于公共設施，當然不可以出租。關于公共設施，國家建委有過文件： 公共設施的維護和建設，不得挪作他用.. 住宅區(qū)的配套設施和公共設施所有權主體是業(yè)主 業(yè)主的法律責任也即義務。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； 2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； 4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； 5、按時交納物業(yè)服務費用； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 業(yè)主的權利包括： 1．依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權利； 2．依法合理使用房屋本體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等）和住宅區(qū)公用設施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等）的權利； 3．有權按有關規(guī)定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造； 4．有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養(yǎng)護； 5．有權根據(jù)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織維修養(yǎng)護，其費用從住宅維修基金中支出； 6．有權根據(jù)住宅區(qū)的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房?棚?等住宅區(qū)公用設施及公共場所?地?的狀況，建議物業(yè)管理公司及時進行維修養(yǎng)護，其費用從管理服務費中支出； 7．有權要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正； 8．有權參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權； 9．有權對本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關事項向管委會、物業(yè)管理公司提出質詢，并在三日內得到答復； 10．有權要求管委會和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限定期公布住宅區(qū)物業(yè)管理收支賬目； 11．有權對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求管委會對物業(yè)管理公司的違反合同或有關規(guī)定的行為進行干預、處罰； 12．有權會同其他業(yè)主就某一議題要求管委會召集業(yè)主大會； 13．有權就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投訴或提出意見與建議； 14．有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，可要求物業(yè)管理公司代為維修養(yǎng)護，并按規(guī)定分攤維修費用。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利： (一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； (二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； (四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權； (五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； (八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用； (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權利。 本條可分為兩個層次進行分析： (一)房屋的所有權人為業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體。 關于業(yè)主的分類如下： 1.按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主． 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產部門登記后，就成為房產部門所登記的房屋的業(yè)主。 2.按業(yè)主是單獨擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)，可以分為獨立產權的業(yè)主和共有產權的業(yè)主。 這類區(qū)分根據(jù)不同的標準有不同的分法。第一，可以從形式上進行區(qū)分，也就是從房屋的產權證上進行區(qū)分。凡是房屋產權證上只寫明一個所有人享有房屋產權的，這個所有人就是獨立產權的業(yè)主。凡是房屋產權證書上寫明房屋產權是共有的，那么房屋產權證標明的這些個所有人就是共有產權的業(yè)主。第二，可以從實質上進行區(qū)分，也就是房屋產權從實質上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產權證上常常只有一個自然人作為所有權人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產權的業(yè)主，但實質上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產權的業(yè)主。 關于業(yè)主的分類還有以下幾種：按物業(yè)的所有權主體性質不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權經營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權的“私人”，包括自然人、非國家機關性質的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權合法持有人)三類。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關的一個概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應該分清物業(yè)的所有權人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權人與使用權人對物業(yè)所享有的不同權利和承擔的不同義務，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權利義務也未能很好地分清。 (二)業(yè)主的權利。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產生的。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權利主要包括： 1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。 物業(yè)服務合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權利義務的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。因此，按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的權利，就是業(yè)主享有的最為基本的權利。 2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權的業(yè)主自治機構。提議召開業(yè)主大會會議的權利應當由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權就物業(yè)管理的事項提出建議。 3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關業(yè)主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權能否得到充分有效的保護。所以，應當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權。 4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權。 參加會議權包括獲得會議通知權，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權的前提。而投票權則是業(yè)主民主權利的實現(xiàn)。 5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權。 業(yè)主委員會是經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權。被選舉權是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。 6.監(jiān)督權。 監(jiān)督權的內容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。 (1)每一個業(yè)主都有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經費，涉及一些公共財物問題。對此，業(yè)主們都應享有一定的監(jiān)督權，保護自身的合法權益。 (2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同享有監(jiān)督的權利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權利。但應該注意的是，業(yè)主只是有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當?shù)奶幚泶胧Ｍ瑫r，業(yè)主雖然有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務的權利。業(yè)主作為費用的支付人，有財產監(jiān)督的權利，但行這些權利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目除了應該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經濟上的合法運作。根據(jù)我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。所以，業(yè)主并沒有權利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權。 (3)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地因為并非業(yè)主所獨有，關于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關于其使用情況的知情權并對該物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用進行監(jiān)督。 (4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權。 7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 業(yè)主的權利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經得到履行的房屋買賣合同和房屋產權證所確定面積享有所有權。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權和使用權。業(yè)主有權對享有所有權的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。 參考文獻：http://www.chinesetax.com.cn/A