請(qǐng)大家?guī)驼乙环菪^(qū)清潔的具體細(xì)則

【專(zhuān)家解說(shuō)】：1 、物業(yè)管理: 包括前期物業(yè)管理和物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 2 、業(yè)主: 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納義務(wù)人。同時(shí)，在前期物業(yè)管理中，開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋買(mǎi)受人以及合同約定有繳納義務(wù)的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納義務(wù)人。 3 、業(yè)主享有的權(quán)利: (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù); (二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議; (三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議; (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán); (五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán); (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán); (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用; (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 4 、業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù): (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定; (四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金; (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 5 、物業(yè)服務(wù)范圍: 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定所涉及的具體內(nèi)容，主要涉及建筑物的共有部分。包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:( 1 )公共場(chǎng)所、公共設(shè)備及公用設(shè)施的日常管理和維修養(yǎng)護(hù);( 2 )對(duì)每幢樓(除室內(nèi))的風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)和環(huán)境的使用狀況進(jìn)行管理和維修保養(yǎng);( 3 )公共秩序維護(hù)工作;( 4 )消防安全工作;( 5 )日常的小修，急修項(xiàng)目或工程;( 6 )環(huán)境衛(wèi)生工作;( 7 )征收管理費(fèi)及其他費(fèi)用，負(fù)責(zé)保管和使用管理基金;( 8 )確保業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守各類(lèi)物業(yè)規(guī)約，約束他們?cè)谑褂霉玫胤胶凸餐O(shè)施方面的違規(guī)行為;( 9 )其他方面。如園林綠化，處理投訴，就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門(mén)交涉。 6 、物業(yè)服務(wù)收費(fèi): 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)用，與環(huán)衛(wèi)部門(mén)收取的垃圾清運(yùn)、處置等衛(wèi)生費(fèi)用，屬不同性質(zhì)的費(fèi)用。市環(huán)衛(wèi)部門(mén)征收的生活垃圾處理費(fèi)是針對(duì)市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó) 回答人的補(bǔ)充 2009-04-28 13:05 家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、從事交通運(yùn)輸?shù)臉I(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、社會(huì)團(tuán)體、城市居民、城市暫住人口等產(chǎn)生垃圾的單位和個(gè)人收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。 綜合管理服務(wù)費(fèi):包括清掃保潔及清運(yùn);綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù);公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。 停車(chē)服務(wù)費(fèi):是指為維護(hù)保養(yǎng)停車(chē)場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。 特約服務(wù)費(fèi):指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶(hù)內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。 秩序維護(hù)不包含治安刑偵義務(wù);物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用水電費(fèi)，應(yīng)根據(jù)各物業(yè)區(qū)域的具體情況分?jǐn)偂Ｍ＼?chē)服務(wù)費(fèi)不包含車(chē)輛保管及保險(xiǎn)費(fèi)用。 7 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià): 根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車(chē)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 8 、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi): 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)買(mǎi)受人已接收、使用物業(yè)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 9 、裝修管理收費(fèi): 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金(押金)、垃圾清運(yùn)、裝回答人的補(bǔ)充 2009-04-28 13:06 修工人出入證押金(工本費(fèi))等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用 ? 10 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù): ( 1 )根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同的約定，制定物業(yè)管理制度; ( 2 )對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處;( 3 )按合同約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理; ( 4 )可選聘專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方; ( 5 )負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)建物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施; ( 6 )向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督; ( 7 )負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告; ( 8 )定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布管理費(fèi)用收支帳目; ( 9 )對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施; ( 10 )合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料; ( 11 )其他約定的權(quán)利義務(wù)。 11 、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成: 回答人的補(bǔ)充 2009-04-28 13:06 ( 1 )管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等; ( 2 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用; ( 3 )物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用; ( 4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; ( 5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用; ( 6 )辦公費(fèi)用; ( 7 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊; ( 8 )物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用; ( 9 )經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 12 、業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù): 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 13 、車(chē)輛收費(fèi): 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車(chē)庫(kù)和露天停車(chē)場(chǎng)(停車(chē)位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)，可收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)核定。 回答人的補(bǔ)充 2009-04-28 13:07 14 、業(yè)主大會(huì): 業(yè)主大會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，或者業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，由一定的業(yè)主代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理權(quán)利的業(yè)主自治、自律機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)為是一種自行組成，自治、自律、自助的自治性組織。 15 、業(yè)主大會(huì)的職責(zé) ( 1 )負(fù)責(zé)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 ( 2 )選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。 ( 3 )選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ( 4 )決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。 ( 5 )制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 ( 6 )法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 16 、業(yè)主大會(huì)成立的條件 新建和已建成的商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)入住率超過(guò) 50% 的或入住率不足 50% ，但首戶(hù)入住已滿(mǎn)兩年的物業(yè)管理區(qū)域;公有住房出售率超過(guò) 50% 的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 17 、業(yè)主大會(huì)成立的程序 ( 1 )在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及其委托的社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)代表、業(yè)主代表，建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。 ( 2 )籌備情況介紹。由業(yè)主大會(huì)籌備組成員代表籌備組向全體業(yè)主介紹業(yè)主大會(huì)籌備的情況，業(yè)主對(duì)不明事項(xiàng)可以提問(wèn)，由籌備者作答。