大家好，這有會(huì)計(jì)嗎麻煩問(wèn)一下房地產(chǎn)企業(yè)代收的煤氣費(fèi)，沒(méi)有發(fā)票，用繳稅嗎？企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅謝謝

【專家解說(shuō)】：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整行政事業(yè)性收費(fèi)（基金）營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅字【1997】5號(hào)）第一條“對(duì)納稅人隨價(jià)格向?qū)Ψ绞杖〉膬r(jià)外費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)均應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅或增值稅。對(duì)按照國(guó)發(fā)【1996】29號(hào)文件規(guī)定納入預(yù)算管理的各種基金，凡是通過(guò)價(jià)外加價(jià)形成的，應(yīng)在交納流轉(zhuǎn)稅后再納入預(yù)算?！狈康禺a(chǎn)公司雖代燃?xì)夤鞠蛸?gòu)買(mǎi)方收取燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)，但該筆費(fèi)用并不含在合同房款中，且由燃?xì)夤局苯訉l(fā)票開(kāi)具給購(gòu)買(mǎi)方。因此，房地產(chǎn)公司代收的燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)屬于不隨價(jià)格收取的費(fèi)用，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。如不是燃?xì)夤鹃_(kāi)票而由房地產(chǎn)公司開(kāi)票則屬于價(jià)外費(fèi)用,要繳納營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)，替煤氣公司代收管道建設(shè)費(fèi)。
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)付款-代收款
------------------------------------------------------------------------------------

由于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門(mén)收取一些價(jià)外費(fèi)用，如水、電、氣的初裝費(fèi)和各項(xiàng)基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因此而有結(jié)余。對(duì)這些價(jià)外費(fèi)用是否征稅，以及如何征稅，各稅種是如何規(guī)定的？
答：（1）需要繳納營(yíng)業(yè)稅
按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要納稅。按照政策規(guī)定，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用沒(méi)有利差，也要繳納營(yíng)業(yè)稅。為了避免全額納稅，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1995］076號(hào)）第四條關(guān)于代理業(yè)營(yíng)業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。
（2）需要繳納企業(yè)所得稅
價(jià)外費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費(fèi)用是以誰(shuí)的名義收取。如果不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的，則不納稅?！蛾P(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）第五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門(mén)、單位收取并開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定：企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。企業(yè)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。
（3）不需繳納土地增值稅
《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）第六條規(guī)定：對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)［2007］132號(hào)）第二十五條進(jìn)一步明確，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：第一，代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；第二，代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。據(jù)此分析，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是按照縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用，則也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位，才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除。