常州小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

【專家解說(shuō)】：　　以下文章供你參考，這里有很多數(shù)據(jù)，相當(dāng)于一篇調(diào)查報(bào)告了： 　　常州市物業(yè)管理的存在問(wèn)題和對(duì)策探討 　　蔣英 　　(江蘇省常州建設(shè)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校江蘇常州213016) 　　摘要：物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的常州市總體呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，已成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分?？紤]到常州市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，深入分析了制約常州物業(yè)管理發(fā)展的幾個(gè)主要問(wèn)題，并有針對(duì)性地提出解決問(wèn)題的一系列對(duì)策，探索常州市物業(yè)管理健康發(fā)展的道路。 　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；問(wèn)題；對(duì)策 　　中圖分類號(hào)：F 299．24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672~434(2005)04-0088-03 　　The Problem and Countermeasure of Property 　　Management in Changzhou C 　　JIANG Y'mg 　　(Jiangsu Changzhou I-ragher Vocational School of Construction，Changzhou 213016，Chhaa) 　　A№ _．t：Property management presents the good developmen t situation the economically developed Changzhou city，has become 　　the hadispensable knportant constituent of the community construction，the city managem ent and the national economy deveb 　　opment．On the basis of the present condition of property management Changzhou city．problems existhag property 　　managem ent are deeply analyzed．Some countermeasures are put forward and some advice on property management is given． 　　wonb ：prope rty managem ent；problem；countermeasures 　　1．常州市物業(yè)管理發(fā)展歷程 　　常州市物業(yè)管理工作于1992年粗放起步，在探索規(guī)范中，物業(yè)管理類型已從單一的住宅物業(yè)發(fā)展到涉足大廈、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)，服務(wù)內(nèi)容從單一的清掃保潔發(fā)展到包括房屋及相關(guān)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)等配套服務(wù)。現(xiàn)全市共有各類物業(yè)管理單位120多家，從業(yè)人員約8000人，管理服務(wù)項(xiàng)目599個(gè)，全市物業(yè)管理覆蓋率為60％ ，受益人I256．6萬(wàn)人。 　　許多市民公認(rèn)，凡是實(shí)施物業(yè)管理的地方，其環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)安全、設(shè)施設(shè)備等管理狀況明顯優(yōu)于未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域。實(shí)施物業(yè)管理有力地改善了廣大業(yè)主、使用人的工作生活環(huán)境，維護(hù)了社區(qū)安定，有力地提升了居民的物業(yè)管理意識(shí)和文明程度，有力地?cái)U(kuò)大了社會(huì)就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 　　2．常州市物業(yè)管理的主要問(wèn)題及原因 　　(1)建設(shè)遺留問(wèn)題生弊端 目前常州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建物管公司仍占有相當(dāng)大的比例，屬于傳統(tǒng)意義上誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的“父子關(guān)系”，許多前期開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題諸如房屋面積縮水、改變規(guī)劃、銷售期間的承諾不兌現(xiàn)等都遺留到物業(yè)使用階段，造成開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的大量糾紛顯化在物業(yè)管理環(huán)節(jié)。大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，并以此作為衡量物業(yè)管理企業(yè)管理效果的重要指標(biāo)。而物業(yè)管理企業(yè)作為開(kāi)發(fā)商的下屬公司，在物業(yè)的接管中缺乏必要的自主權(quán)力，無(wú)力承擔(dān)、更無(wú)法解決這些糾紛，結(jié)果是物業(yè)管理企業(yè)代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。 　　(2)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度低，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成一些物管企業(yè)自恃與開(kāi)發(fā)商有“父子關(guān)系”，無(wú)心提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，無(wú)心占領(lǐng)市場(chǎng)追求自身經(jīng)濟(jì)利益，一味依賴開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼。而開(kāi)發(fā)商為推銷樓盤，給予物管企業(yè)各種超值服務(wù)補(bǔ)貼，致使那些經(jīng)營(yíng)不善、管理服務(wù)不到位的物管企業(yè)得以生存，形成了物業(yè)管理企業(yè)之間的不公平競(jìng)爭(zhēng)，阻礙常州市物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展。 　　(3)物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)的矛盾物業(yè)管理的收費(fèi)與服務(wù)問(wèn)題是當(dāng)前居民投訴的熱點(diǎn)之一，也是物業(yè)管理企業(yè)反映較為強(qiáng)烈的問(wèn)題。部分居民有償服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，只享受服務(wù)，不愿繳物管費(fèi)；而部分物業(yè)管理公司收費(fèi)較高，但服務(wù)不到位，本身操作不規(guī)范 同時(shí)反映目前常州市物業(yè)管理的公共服務(wù)收費(fèi)定價(jià)較低，而企業(yè)承擔(dān)的各類義務(wù)開(kāi)支不斷增加，致使企業(yè)收支不平衡，經(jīng)濟(jì)效益差。 　　(4)物業(yè)管理模式選用不當(dāng) 目前常州市物業(yè)管理著重推行一種模式，即幾乎所有物管項(xiàng)目都委托物管公司進(jìn)行管理，其優(yōu)點(diǎn)是可對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理、專業(yè)化程度高、管理效果好。但物管費(fèi)用較高，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)，直接導(dǎo)致許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低。另一方面，由于業(yè)主與物管起糾紛、物管撤走或老小區(qū)整治后街道不再代管、物管不愿接手等原因，一些小規(guī)模、公建配套設(shè)施不齊全的老住宅長(zhǎng)期處于沒(méi)有物業(yè)管理、無(wú)人過(guò)問(wèn)的狀態(tài)。為解決小區(qū)內(nèi)存在的治安及衛(wèi)生問(wèn)題，居民們只能對(duì)小區(qū)實(shí)行自我管理，如讓不上班的鄰居白天到家里巡查、退休老 　　人自發(fā)組成義務(wù)巡邏隊(duì)等。這種居民自我管理的方式比較原始，當(dāng)治安衛(wèi)生基本需求得到滿足以后，若居民再提出更高的服務(wù)需求，以現(xiàn)在的管理水平顯然無(wú)能為力。這種管理方式并不是真正的物業(yè)管理，且不受相關(guān)的物業(yè)管理?xiàng)l例的約束作用。如何讓物業(yè)管理更好地參與老小區(qū)的日常管理，是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。 　　(5)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)不高 常州市物業(yè)管理公司從業(yè)人員大多數(shù)屬于半路出家，相當(dāng)多的人員來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，這些人員大多未受過(guò)正規(guī)的管理技能培訓(xùn)，缺乏系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)，缺乏必備的綜合協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和能力。管理內(nèi)容局限于公共服務(wù)項(xiàng)目，較少涉及專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和多種經(jīng)營(yíng)。面對(duì)紛繁的管理業(yè)務(wù)，面對(duì)需要協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系，許多管理人員力不從心。近年來(lái)常州市現(xiàn)代化新型建筑物越來(lái)越多，大多數(shù)配有先進(jìn)設(shè)施或高科技設(shè)備，如衛(wèi)星天線、自動(dòng)消防系 　　統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)等高科技配套設(shè)施。但大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化的硬件和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，制約了自身發(fā)展。 　　3．常州市物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策 　　(1)加強(qiáng)建管銜接管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。加強(qiáng)接管驗(yàn)收，可明確開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)各自的建管責(zé)任，避免前期開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題再遺留到物業(yè)管理階段，從而減少物業(yè)使用階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)建設(shè)質(zhì)量而產(chǎn)生的種種矛盾。 　　(2)全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)，逐步建立物業(yè)管理市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這對(duì)規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)、促進(jìn)行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)、達(dá)到行業(yè)優(yōu)勝劣汰有積極意義。按《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，必須在房屋銷售前通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)。違反規(guī)定的，將嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，依法嚴(yán)肅處理。由此將物業(yè)管理公司的選聘置于政府部門的監(jiān)督下進(jìn)行，切斷了開(kāi) 　　發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的“父子關(guān)系”，建立市場(chǎng)化雙向選擇機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在推行物業(yè)管理招投標(biāo)的起步階段，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況制定地方性物業(yè)管理招投標(biāo)政策，統(tǒng)一部署、全程監(jiān)督；在市場(chǎng)基本成熟后，物業(yè)管理行政主管部I'-1．~lJ應(yīng)主要做好重要環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作，通過(guò)預(yù)售把關(guān)，確保物業(yè)管理招投標(biāo)工作得到不折不扣的推行，規(guī)范招投標(biāo)流程，確保招投標(biāo)公平開(kāi)展。 　　(3)按質(zhì)論價(jià)市場(chǎng)調(diào)控 由物業(yè)管理行政主管部門按“質(zhì)價(jià)相符”原則制訂物業(yè)管理分等定級(jí)的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)都按質(zhì)論價(jià)，不同檔次的物業(yè)和不同等級(jí)的服務(wù)，都有相應(yīng)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格。政府切實(shí)履行指導(dǎo)和監(jiān)督職能，但能夠通過(guò)市場(chǎng)行為解決的問(wèn)題就由市場(chǎng)來(lái)解決。業(yè)主購(gòu)房時(shí)可根據(jù)小區(qū)檔次和自己的消費(fèi)水平，選擇確定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)的管；而物業(yè)管理公司也叮以通過(guò)提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，收取相應(yīng)的勞動(dòng)報(bào)酬 一方面規(guī)范物業(yè)管理行為，以優(yōu)質(zhì)眼務(wù)引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立有償服務(wù)的觀念，提高物管收費(fèi)率；另一方面，利用規(guī)模效應(yīng)擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 　　(4)實(shí)行委托式管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并存的物管新體制新建小區(qū)由于業(yè)主多為巾高收入者，具備有償服務(wù)的消費(fèi)觀念和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的品種和服務(wù)深度要求較高，可采取委托式物業(yè)管理模式老小區(qū)由于業(yè)主經(jīng)濟(jì)條件較差，對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)品種、服務(wù)深度等要求不高，可采取自營(yíng)式物業(yè)管理模式：業(yè)主自營(yíng)模式不需要交納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，除少量專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的專業(yè)服務(wù)如監(jiān)控、維修委托社會(huì)專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)外，一些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化等，可由小區(qū)內(nèi)退休和下崗業(yè)主承擔(dān)，其工資和管理資金等可從出租房屋收取的管理費(fèi)中支 　　出。這樣，可節(jié)省開(kāi)支，再加上老小區(qū)內(nèi)補(bǔ)建的公建配套用房的經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)主基本不用花錢或者可以花很少錢，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并能達(dá)到政府要求的管理目標(biāo)。 　　(5)積極培養(yǎng)引進(jìn)人才，提高從業(yè)人員素質(zhì)物管企業(yè)既要做好優(yōu)秀專業(yè)人才的引進(jìn)工作，又要加強(qiáng)經(jīng)常化、制度化職業(yè)教育與訓(xùn)練，不斷提高員工素質(zhì)。①面向社會(huì)公開(kāi)招聘、選拔優(yōu)秀人才進(jìn)入企業(yè)，強(qiáng)化員工準(zhǔn)入制度，把學(xué)歷水平、資格證書作為必須條件，改變員工隊(duì)伍“下崗再就業(yè)一族”的面貌；②培訓(xùn)員工采用高新技術(shù)對(duì)物業(yè)實(shí)現(xiàn)智能化管理，增加物業(yè)管理的科技含量，全面提升物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)；③加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，增強(qiáng)員工企業(yè)責(zé)任 　　感，強(qiáng)化員工將物業(yè)管理作為終身事業(yè)的社會(huì)意識(shí)。（完）