如何購(gòu)買(mǎi)期房？

【專家解說(shuō)】：購(gòu)房簽約要注意哪些問(wèn)題？
五類(lèi)合同陷阱需多加注意
商品房是大額消費(fèi)品，而一些開(kāi)發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款，使購(gòu)房人掉進(jìn)陷阱。

第一類(lèi)，訂購(gòu)金陷阱。有些購(gòu)房人在沒(méi)有考慮充分的情況下，就聽(tīng)從售樓員的話交了定金，到后來(lái)不想買(mǎi)了，想把定金要回來(lái)卻難上加難。如在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有說(shuō)明這個(gè)房子的情況，在與購(gòu)房人制定商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就向購(gòu)房人提出新要求，而簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確寫(xiě)明認(rèn)購(gòu)金在簽約不成時(shí)不予退還。

第二類(lèi)，約定房屋貸款辦不下來(lái)，不給退還定金。有些房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不具備銷(xiāo)售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購(gòu)房人利益受到損失。

第三類(lèi)是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊，開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房人權(quán)益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，商用房的游泳池變成了停車(chē)場(chǎng)，該建的不建，或者根本不建，嚴(yán)重影響了居民的生活，對(duì)一些關(guān)鍵的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者簽定合同時(shí)或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計(jì)地推卸責(zé)任。

第四類(lèi)是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對(duì)值誤差比超過(guò)3％的，購(gòu)房人就有權(quán)退房，但實(shí)際情況由于一些開(kāi)發(fā)商在合同中做出不利于購(gòu)房人的約定，購(gòu)房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計(jì)算的依據(jù)透明度也差，同時(shí)造成了面積爭(zhēng)議引起的投訴也逐年在遞增。

第五類(lèi)是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款的陷阱，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不具備銷(xiāo)售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。

■補(bǔ)充條款應(yīng)對(duì)陷阱

一般情況下，以下五方面內(nèi)容最好在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)：

一、房屋面積：開(kāi)發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購(gòu)房合同，對(duì)套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進(jìn)行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價(jià)和房屋總價(jià)；開(kāi)發(fā)商應(yīng)承諾交房時(shí)使用面積應(yīng)和簽合同時(shí)的套內(nèi)面積相等。對(duì)于交房之后實(shí)際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負(fù)偏差不得超過(guò)3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價(jià)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，不足部分開(kāi)發(fā)商必須以合同單價(jià)退還買(mǎi)受人。

二、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以書(shū)面的形式進(jìn)行，對(duì)于裝修時(shí)所使用的所有材質(zhì)（指包括公共部分裝修時(shí)使用的工程材料）和型號(hào)（指裝修時(shí)使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進(jìn)行明示；請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。

三、關(guān)于車(chē)位：地上車(chē)位是否有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主如何購(gòu)買(mǎi)及使用年限為多久；如果租用車(chē)位，費(fèi)用如何，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)限為多久？制定依據(jù)是什么。

四、關(guān)于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費(fèi)用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書(shū)面形式進(jìn)行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估，如果認(rèn)為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進(jìn)行解聘和新物業(yè)公司的聘用。

五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達(dá)到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。

■開(kāi)發(fā)商拒簽補(bǔ)充協(xié)議怎么辦

建議購(gòu)房人在交納定金前，要求開(kāi)發(fā)商出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中與開(kāi)發(fā)商作出約定。

什么叫二手房?
二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)(即房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng))交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

“二手房”買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題攻略

共有二手房出售需全體共有人同意

我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，買(mǎi)家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書(shū)面授權(quán)書(shū)，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，買(mǎi)家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效時(shí)，如果買(mǎi)家是善意購(gòu)房，即不知道賣(mài)家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過(guò)戶，法院一般不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。

三方需明確各自的權(quán)責(zé)利

賣(mài)方在委托中介時(shí)，應(yīng)與中介簽訂書(shū)面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣(mài)家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣(mài)家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。
買(mǎi)家通過(guò)中介找賣(mài)家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與賣(mài)家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買(mǎi)方收取定金的規(guī)定。買(mǎi)家與中價(jià)簽訂的書(shū)面協(xié)議，應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買(mǎi)家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前，買(mǎi)家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過(guò)上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

買(mǎi)家須實(shí)地查看賣(mài)家房屋有無(wú)出租

如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，房客最晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，賣(mài)家有得到房客出具的書(shū)面表示后，可將房屋賣(mài)給其他人。如果賣(mài)家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣(mài)給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。對(duì)于買(mǎi)家而言，為避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。

妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng)

買(mǎi)賣(mài)雙方簽好買(mǎi)賣(mài)合同后，除了收付房款、辦理過(guò)戶外，還有一些后續(xù)問(wèn)題如戶口遷移、維修資金過(guò)戶等。對(duì)此，買(mǎi)家賣(mài)家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，買(mǎi)家賣(mài)家應(yīng)將買(mǎi)家付款方式與賣(mài)家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金；超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇違約金，超過(guò)多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等。總之，買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來(lái)的可操作性就越強(qiáng)，也越能促成買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。

“兩個(gè)定金”大不同

定金糾紛是二手房買(mǎi)賣(mài)中非常普遍的問(wèn)題，主要原因是買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買(mǎi)賣(mài)如果是在中介的主持下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，在交易過(guò)程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)中介進(jìn)行委托的過(guò)程中，用來(lái)?yè)?dān)保買(mǎi)家賣(mài)家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。如屆時(shí)買(mǎi)家反悔不來(lái)與賣(mài)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要承擔(dān)定金被賣(mài)家沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，如賣(mài)家反悔不簽《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要承擔(dān)雙倍反還定金的責(zé)任。

第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，用來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

當(dāng)然，買(mǎi)賣(mài)雙方也可以不通過(guò)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來(lái)保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。

三類(lèi)二手房權(quán)利受限制，交易前必須嚴(yán)加審查

常見(jiàn)權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類(lèi)：一是沒(méi)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋。買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶，二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，或通過(guò)其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。