怎么樣能最快的掌握房地產(chǎn)銷售知識?或者說房地產(chǎn)銷售需要掌握些什么知識？

【專家解說】：置業(yè)顧問培訓(xùn)講義（一） 第一部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第一章 房地產(chǎn)法規(guī) 1、房地產(chǎn)交易的定義 房地產(chǎn)交易是指有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所有權(quán)，使用權(quán)及其它項(xiàng)權(quán)利的法律行為。所謂有償取得或轉(zhuǎn)讓是指進(jìn)行交易的房地產(chǎn)及其權(quán)益是作為商品而進(jìn)行的交換，在交換中使房地產(chǎn)的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。所謂房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)利是指房屋的所有權(quán)，土地的所有權(quán)和房地產(chǎn)的抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。這些權(quán)力的取得是通過房地產(chǎn)登記得以確認(rèn)的。 2、商品房預(yù)售的含義 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法投資建造的內(nèi)銷或外銷商品房在房屋竣工交付前預(yù)先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預(yù)售合同（包括與承購人簽訂的預(yù)訂、預(yù)約或認(rèn)購、定購等合約），并向承購人收取定金或房價(jià)款的行為。 3、商品房的預(yù)售條件 (1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； (3) 按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； (4) 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 第二章 建筑基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 專業(yè)術(shù)語的認(rèn)識 (1) 房屋：指具有承重支柱，有頂蓋（層面）及圍護(hù)墻（柱）體的建筑物。 (2) 房產(chǎn)：房屋產(chǎn)權(quán)的簡稱，房產(chǎn)包括房屋所有權(quán)，共有權(quán)以及由此權(quán)利所產(chǎn)生的房屋抵押、設(shè)典等他項(xiàng)權(quán)利。 (3) 建筑面積：指房屋外墻勒腳以上外圍水平投影面積。 (4) 使用面積：指建筑面積除去內(nèi)、外墻所剩下的面積。 (5) 技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)或外，用作水、電暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。 (6) 地下室：指建在地坪（±0）面以下的建筑物。有采光窗的為半地下室。 (7) 閣樓：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架梁，加建的使用面積不足該層面積的暗樓。 (8) 架空房屋：指底層架空，以支撐構(gòu)件承重的房屋。其空間部位，一般為通道、水域或斜坡。 (9) 柱廊：指有頂梁和支柱，供人通行的建筑物（走廊）。 (10) 天棚：即天篷，指商場或辦公樓內(nèi)有透明頂篷覆蓋的屋面。 (11) 挑廊：指挑出房屋墻體外，有圍護(hù)物，無支柱的架空通道。 (12) 封閉陽臺：指單元式成套房屋與房屋主體同時(shí)建造的全封閉陽臺，自行封閉陽臺除外。 (13) 層高：指地面至樓面、樓面至樓面、樓面至陽臺（不含隔熱層）或樓面至屋面的垂直高度。指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離，一般多層住宅層高在2.8米。 (14) 磚混結(jié)構(gòu)住宅：由鋼筋混凝土與磚砌的承重墻相結(jié)合，建筑而成的住宅（由于建筑規(guī)范規(guī)定，此種結(jié)構(gòu)房屋總高度小于20米）。 (15) 框架結(jié)構(gòu)住宅：以鋼筋混凝土澆筑成承重梁柱，再用建筑材料隔墻分產(chǎn)裝配而成的住宅。 (16) 基礎(chǔ)：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的負(fù)荷，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系。 (17) 外墻：與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分。 (18) 山墻：東西兩面的外墻。 (19) ±0：建筑物道層地坪的相對高度。 (20) 進(jìn)深：建筑中表示縱向（建筑長向）尺度的名稱。 (21) 開間：一般把建筑橫向（短向）的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離稱為開間。 (22) 承重墻：磚混結(jié)構(gòu)住宅中需支承建筑重和使用荷重的墻體，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。 (23) 非承重墻：對整體建筑不起承重力作用，但有可能對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻體。 (24) 彈性空間（可變空間）：指在一定程度上有可能改變平面大小開頭或可改變凈空高度的平面或立體范圍。 (25) 凈高：層高減去樓板的厚度的差。 (26) 復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶在本層外另在其5層或下層再占半層，或在本層外在其上或其下錯(cuò)開半層，高層占半層或一層。 (27) 躍層住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。 (28) 多層：四層至七層的建筑。 (29) 高層：八層以上（含八層）的建筑，規(guī)定七層（含七層）以上要設(shè)電梯。 (30) 三大一?。簯粜驮O(shè)計(jì)中滸的一種做法，大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室。 (31) 三表出戶：是小康住宅標(biāo)準(zhǔn)之一，即水、電、煤氣表置于室外。 (32) 樓間距：建筑物與建筑物之間的距離，一般以間距和樓高度之比表示。 (33) 配套：使功能達(dá)到完善的措施，建筑中有社會設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套，住宅內(nèi)部的生活設(shè)施配套等。 (34) 紅線：由政府有關(guān)部門劃定的用地范圍。 (35) 占地總面積：建筑物占用土地的面積，謂建筑占地。小區(qū)占地面積包括用地范圍內(nèi)面積之和（包括綠化道路等）。 (36) 容積率：建筑總面積與總用地面積之比。 (37) 得房率：住宅建筑中的得房率指每戶可作用的面積或可供 住戶支配的面積與每戶建筑面積之比。 (38) 綠化率：綠地總面積與總用地面積之比。 (39) 戶室比：又叫戶型比，是指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比。 (40) 日照：建筑物能迎受到陽光的程度，住宅一般要求在冬至日至少有1小時(shí)的日照。 (41) 智能型住宅：高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨科技發(fā)展其程序不斷提高內(nèi)容增多，當(dāng)前計(jì)費(fèi)以及現(xiàn)代化通訊（電視、電話、上網(wǎng)）技術(shù)裝備條件。 (42) 節(jié)能環(huán)保建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用、太陽能蓄電、照明、供熱、隔熱、保溫、空氣凈化、防蟲、防霉、空調(diào)省電等一系列措施而設(shè)計(jì)成的（未來）居住建筑。 (43) 組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。 (44) 居住環(huán)境：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外界條件，是衡量居住水平的總稱。 (45) 居住小區(qū)：具有相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施，為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。 (46) 物業(yè)管理：為居住提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)。 (47) 保修期：辦理交房手續(xù)時(shí)，開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》對商品房的保修期限和保修范圍有明確說明，住宅保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。 第二節(jié) 住宅面積的計(jì)算 (1) 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e ① 電梯間、樓梯間、天面梯間（梯屋）、室內(nèi)樓梯、走廊、門廳、大堂、中庭、管道井。 ② 只為一棟樓服務(wù)的電房、泵房、水箱間、值班衛(wèi)用房、專用設(shè)備房（層） (2) 不需分?jǐn)偟拿娣e ① 作為人防工程的地下室，避難室（層） ② 用作公共休息、綠化場所的禁室層 ③ 為建筑造型而建，沒實(shí)際使用功能的建筑物 ④ 兩棟樓共有使用部分不分?jǐn)? (3) 房屋面積計(jì)算公式： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=建筑面積 本戶套內(nèi)建筑面積=本戶套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 公用分?jǐn)傁禂?shù)= 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積之和（各戶所有房屋） 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×房屋建筑面積系數(shù) 房屋建筑面積系數(shù)= 房屋總建筑面積（幢） 房屋總使用面積（幢） 本戶房屋建筑面積=本戶房屋使用面積×房屋建筑面積系數(shù) __________________ ________________________________________ 第三章 住宅基礎(chǔ)知識 1、住宅：供人們生活居住的建筑。 2、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。 3、朝向：建筑主要房間面對的方向（東、西、南、北）。 4、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力（以減少分貝<**>數(shù)表示）。 5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級（一般住宅為50**以下）。 6、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。 7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型的簡化的名稱，如二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。 8、進(jìn)深：建筑中表示橫向（建筑短向）尺度的名稱。進(jìn)深大的建筑用地比較經(jīng)濟(jì)，但對日照采光等不利。 9、開間：一般指建筑長向的的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。 10、房高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離（一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐）。 11、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻體，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。 12、非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻體。 13、彈性空間（可變空間）：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。 14、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對日照要求不同。住宅一般要求在冬至日至少有1小時(shí)的日照。 15、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。 16、躍層住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅 17、復(fù)式（錯(cuò)層）：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占半層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。 18、智能型住宅：高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨科技發(fā)展其程度不斷提高、內(nèi)容增多，當(dāng)前住宅中應(yīng)具有安全報(bào)警（防火、防盜、防煤氣泄漏）三表（水、電、煤氣）自動計(jì)表抄表計(jì)費(fèi)，以及現(xiàn)代化通訊（電視、電話、上網(wǎng)）技術(shù)裝備條件。 19、居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。 20、組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。一般由數(shù)個(gè)組團(tuán)組成一個(gè)居住小區(qū)。 21、居住環(huán)境：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外界條件，是衡量居住水平的總稱。 22、社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。 23、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太陽能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等一系列措施而設(shè)計(jì)成的居住建筑。 24、建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù) 的借鑒。 25、車位：自行車、私家汽車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種，一般指公用停車場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠的車位。車不能停在道路上。 第四章 銀行按揭資料 1、申請貸款所需資料 （1）居民身份證、戶口本或其他有效居留證件等到具有法律效力的身份證明；個(gè)體工商戶或私營企業(yè)可提供營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、稅單等材料替代資信證明（提供復(fù)印件、帶原件核對） （2）借款人所在單位或銀行認(rèn)可部門出具的借款人及其家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明；個(gè)體工商戶或私營企業(yè)可提供營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、稅單等到材料替代資信證明信（提供復(fù)印件、帶原件核對） （3）合法有效的購房合同，協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； （4）個(gè)人住房按揭貸款需首期支付30%以上，門面房首期支付40%以上（提供復(fù)印件、帶原件核對） （5）以所商品房抵押的，需提供房產(chǎn)所有者結(jié)婚證明，抵押房產(chǎn)有共有人的，需共有人簽字，無共有人的需夫妻共同簽字（提供復(fù)印件、帶原件核對） （6）開發(fā)商提供的階段性擔(dān)保 （7）借款人年齡加上貸款年限一般不超過國家的法定退休年齡； （8）以房地抵押的需辦理房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)、公證手續(xù)； （9）如以第三方財(cái)產(chǎn)作抵押，需提供有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明。 2、貸款期限 個(gè)人住房按揭貸款期限15年，門面房按揭貸款期限最長10年。 3、個(gè)人住宅信貸的分類及擔(dān)保分類 （1）個(gè)人擔(dān)保貸款從資金來源分為商業(yè)性住房、擔(dān)保貸款和政策性抵押貸款。 （2）個(gè)人擔(dān)貸款從擔(dān)保方式上分為抵押、質(zhì)押（國庫券或其它質(zhì)押）、保證。 4、按揭貸款的操作程序 （1） 開發(fā)商與銀行簽定按揭協(xié)議 協(xié)議內(nèi)容為：按揭項(xiàng)目（住宅）、按揭年限、按揭比例、資金的監(jiān)管、擔(dān)保責(zé)任。 （2） 購房者 申請 銀行審核 購房者支付首期款并與開發(fā)商協(xié)定買賣契約 簽訂貸款抵押保證合同→抵押、公證、保險(xiǎn)（目前屬于購房者自愿行為）→銀行審核后放貸款→購房者按期還款。 5、抵押貸款種類 （1）個(gè)人政策性住房抵押貸款（首付款不得底于30%） （2）個(gè)人商業(yè)性住宅抵押貸款（首付款不得底于30%） 6、抵押貸款額度 每套住宅可貸款額度不超過房價(jià)的70%，其中公積金貸款額以商品房買受人自己辦理。 7、還款方式及計(jì)算 (1) 等額本息還款法 每月償還貸款本息= 貸款本金×月利息×（1+月利率）還款月數(shù) （1+月利率）還款月數(shù)－1 (2) 等額本金還款法 每月還款額= 貸款本金 +（本金－已還本金累計(jì)額）×月利率。 （3）住房貸款有哪幾種？ 購房貸款資金的財(cái)務(wù)安排涉及的內(nèi)容很廣，但最主要的不外乎購房貸款的額度（成數(shù)）、期限和利率這三大問題。置業(yè)顧問在銷講過程中有必要向購房者說明目前現(xiàn)行的三種貸款方式：個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房委托貸款和個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房貸款是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款；個(gè)人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款；個(gè)人住房組合貸款是前兩者的組合。 住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。 個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。 個(gè)人住房組合貸款：住房資金管理中心可以發(fā)放的貸款，最高限額一般為10-39萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。 個(gè)人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個(gè)人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)最重，但與客戶銷銷時(shí)盡量讓他辦理個(gè)人住房貸款，省時(shí)省事。 3、住房貸款的申請條件 個(gè)人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18周歲的公民。申請個(gè)人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或協(xié)議；不享受住房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的30%作為購房的首期付款；享受住房補(bǔ)貼的個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款；有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；貸款人規(guī)定的其他條件。 申請個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明；符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其他文件或資料。 4、申請個(gè)人住房貸款的程序 商業(yè)性貸款：大致程序?yàn)椋合蜚y行提出貸款申請，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔(dān)保合同，再到銀行辦理貸款手續(xù)。 5、公積金個(gè)人房貸申辦程序 第一步：借款申請人提出貸款意向，領(lǐng)取有關(guān)材料。申請人到其交存住房公積金的西雙版納州住房公積金管理中心提出貸款要求，向貸款經(jīng)辦人員如實(shí)介紹其所購房屋情況，本人及配偶的工作和收入情況，希望申請的金額和期限，其住房公積金的交存情況，可以提供什么樣的擔(dān)保，同時(shí)領(lǐng)取借款申請表及有關(guān)材料，由經(jīng)辦人員給申請人初步建議，告訴其需要準(zhǔn)備的材料。 第二步：借款申請人提出書面申請。申請人按照經(jīng)辦人員的要求準(zhǔn)備齊全的文字材料，請經(jīng)辦人員審核。文字材料主要指：如貸款申請人購買商品房，申請人需提交填寫好并由單位蓋章的借款申請表、認(rèn)購書或購房合同、有效身份證、戶口本、結(jié)婚證；如貸款申請人購買房改房（單位售房、房管所售房），申請人除上述材料外，還須提供房改售房的方案復(fù)印件、售房方案的批復(fù)復(fù)印件、所售房屋的大產(chǎn)權(quán)（售房單位產(chǎn)權(quán)）或確權(quán)證明復(fù)印件；如貸款申請人購買安居房、集資建房等其它形式住房，須按照管理中心的要求提供相應(yīng)的材料。 第三步：評估。對于購買商品房等需要評估的貸款，貸款經(jīng)辦人員對上述材料審核無誤后，給借款申請人以初步意見，并開具抵押物審核評估通知單，借款申請人持單到評估機(jī)構(gòu)對貸款房屋進(jìn)行評估。（一般由銀行委托評估公司完成，貸款人支付評估費(fèi)） 第四步：開具貸款承諾。評估完畢后，借款申請人持評估報(bào)告再次到管理中心，經(jīng)辦人員進(jìn)一步綜合評估結(jié)果對貸款申請進(jìn)行審核。對于未簽立正式購房合同的申請人，貸款經(jīng)辦人員審核同意貸款后開具貸款承諾書，借款申請人持之到開發(fā)商處簽立北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)購房契約文本，購買期房者須辦理預(yù)售登記。 第五步：開具《調(diào)查通知單》。借款申請人持所有文件（身份證、戶口本、結(jié)婚證、借款申請表、正式購房合同、購商品房等需評估貸款的評估報(bào)告。 第六步：銀行調(diào)查。借款申請人拿到《調(diào)查通知單》后，要到《調(diào)查通知單》上注明的銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，由銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對貸款進(jìn)行調(diào)查，并指導(dǎo)借款申請人填寫有關(guān)的貸款合同。需要蓋章的合同（如保證合同、收押合同）到有關(guān)部門加蓋公章、采用財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)?；蛸徺I購房綜合險(xiǎn)的辦理有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)，采用保證擔(dān)保的銀行對保證單位進(jìn)行審核調(diào)查。 第七步：簽署委托合同、委貸通知單。銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對貸款調(diào)查完畢后將有關(guān)材料送審核中心，并告知借款申請人等待通知。審核中心根據(jù)銀行的調(diào)查意見對所有貸款材料、合同進(jìn)行審批，審批同意后與銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)簽立委托合同和委貸通知單，通知銀行可以辦理放貸手續(xù)。 第八步：劃款。銀行在放貸前準(zhǔn)備工作完畢后確定具體放款日期，通知借款人，并于放款日（或提前一兩天）填寫《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款撥款明細(xì)單》加蓋銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)公章后到管理中心辦理劃款手續(xù)。管理中心貸款經(jīng)辦人沒對撥款明細(xì)單審核后開具撥款通知單，通知財(cái)務(wù)人員開具有關(guān)劃款單據(jù)。經(jīng)辦人員根據(jù)撥款通知單、撥款明細(xì)單登記后第二次錄機(jī)。 第九步：放款。借款人于放款日到銀行辦理放款手續(xù)，貸款將直接撥付至售房單位帳戶。貸款的審查發(fā)放手續(xù)完畢。 6、住房貸款如何償還 償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在一年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清，貸款期限在一年以上的，按月歸還貸款本息，即分期還款。目前最常見的分期還款方式主要有兩種： 一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清，其每月還款額的計(jì)算公式是：每月償還貸款本息金額=貸款本金×月利率（1+月利率）還款月數(shù)÷（1+月利率）還款月數(shù)-1遇利率調(diào)整及提前還款時(shí)，應(yīng)根據(jù)未償還貸款余額和剩余還款期數(shù)對公式進(jìn)行調(diào)整，并計(jì)算每期還款額。 另一種是等額本金還款法，即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款額的計(jì)算公式是：每月還款額=貸款本金÷貸款期月數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×月利率。 借款人可以根據(jù)自己不同情況和需要，選擇還款方式。但一筆貸款合同只能選擇一種還款方式，合同簽定后不得更改。 第六節(jié) 納稅 1、契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。 1、征收范圍及納稅人：主要是對個(gè)人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。 2、稅率：1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%-5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。昆明目前是按照普通商品144平方米以下按1.5%征收。144平方米以上（含別墅）及商鋪按3％ 2、印花稅 印花稅是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 1、征稅范圍及納稅人：印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。 2、稅率和計(jì)稅方法：房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。 3、減稅、免稅規(guī)定：房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 4、納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法：花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。 印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。 3、城市土地使用稅 居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應(yīng)依法繳稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用（使用）的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內(nèi)的建筑面積，還包括院、公共走道等等。每個(gè)住戶在一幢住宅樓宇中均攤一份實(shí)際占地面積計(jì)稅，稅額測定和均攤方法由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地實(shí)際，組織測量，取得科學(xué)的依據(jù)，通過立法執(zhí)行。稅收工作由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門負(fù)責(zé)，繳納期限由各地自行規(guī)定。 4、城市土地增值稅 作為個(gè)人所購房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。 土地增值稅的征收采用的是四級超額累進(jìn)稅率。 5、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。由于房產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)的一種，所以房產(chǎn)也是一種財(cái)產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅采用比例稅率。