四年后的房價的漲勢如何？

【專家解說】：2011年北京房價展望2007年07月10日 星期二 18:332004年，北京銷售商品房2602萬平米，銷售均價6178元；2005年，北京銷售商品房2217萬平米，銷售均價7534元，漲幅21.95%；2006年，北京銷售商品房2288萬平米，銷售均價8792元，漲幅16.7%；根據(jù)我在2006年對之后五年房地產(chǎn)走勢的預(yù)測：2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”，即價格快漲，成交銳減！北京的房價漲瘋了，2007年一季度，朝陽區(qū)期房均價每平米14564元。北京的空置成災(zāi)了，僅朝陽區(qū)就空置88.2萬平米，這還是公開的數(shù)字。北京的泡沫要破了，連《社科院藍皮書》都承認房價房租比超過270。那么，2007年，北京房價會怎樣呢？2008、2009、2010、2011年呢？其實，道理很簡單，只是我們承不承認，是否愿意在畫外看畫而已！2006年初，中國出現(xiàn)了不買房運動。這本是個笑話，卻很值得反思。因為這個“笑話”被炒熱背后，隱藏著“錯誤思維背后的正確行動”現(xiàn)在買房，就好象在3700點的虛高位接盤股票一樣，需要很大勇氣。也許有人說，我買房只是為了自住，漲跌和我沒關(guān)系，就圖個塌實！這其實也是錯誤的，因為決定房子價值的，絕對不永遠僅僅是地段。大家都知道，2008年末，北京必將經(jīng)歷房價拐點，只是信不信而已。那么，是什么力量，能夠真正牽引北京房價回落呢？這力量存在么？也許，昨天的一次中央人事調(diào)動，將拉開這一神秘力量出場的帷幕。拉動房價回落的核心力量，必然來自政府，同時應(yīng)歸功于科技進步。房子雖是特殊商品，卻離不開商品的一般規(guī)律：成本、供需、革新。先談成本：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成本基本歸為以下五大類：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。在談成本以前，先要說一下什么叫“樓面成本”。樓面，是指新開發(fā)項目地面以上準(zhǔn)建面積的單位成本。無論項目蓋幾層，都不能再降低或增加這個成本。所以，請幻想通過蓋高樓降成本的朋友停止幻想再來閱讀。土地成本由兩部分組成：⒈ 土地出讓金：2006年北京平均樓面出讓成本僅￥903.8。⒉ 拆遷成本：2006年北京平均樓面拆遷成本僅￥1970。建安成本由三部分組成：⒈ 市政成本：正常情況下，樓面市政成本不超過￥250。⒉ 建安成本：按照總建筑面積估算，達到毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的高層建筑平均成本，不超過每平米1300元，但由于有大約17%的建筑面積在地下，即總建筑面積1萬平米的項目，建安成本應(yīng)不到1300萬，但只有8000平米在地面以上，樓面成本≈1300萬÷8300平米≈1566.2元。如果是無地下室的六層無電梯板樓，則毛坯樓面成本不到1200元。⒊ 節(jié)能成本：即便按照節(jié)能80%的德國2002年標(biāo)準(zhǔn)，全面采用“太陽能、中央新風(fēng)、地板換能、地源熱泵和先進保溫隔音技術(shù)”，樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后，每年可以節(jié)約采暖費、空調(diào)費、熱水費約每平米50元，且可以獲得國家政策支持，所以，事實上，節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計。管理成本：由企業(yè)直接成本和外聘機構(gòu)成本組成，目前的趨勢是，企業(yè)直接成本逐漸降低，外包和外聘的現(xiàn)象越來越普遍，從項目的策劃、銷售、宣傳到管理，都將以外包為主，管理成本通常占項目總成本的5%，每平米250元以內(nèi)。利息成本：由于開發(fā)企業(yè)自身的資金有限，所以，通過貸款等融資渠道得到資金，是一種必然，由于國家規(guī)定自有資金比例最少達到35%，實際操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照兩年估算，項目利息總成本不應(yīng)超過項目總投資的7%，也就是通常不超過350元。稅費成本：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪，是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營業(yè)稅等基本稅種由于和客戶合同、按揭有關(guān)，所以很難規(guī)避。只是個人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下，正常的納稅成本，通常為每個項目總投資的8%，通常為每平米400元。綜上，如果一個企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項目，其成本約為：樓面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +樓面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +樓面管理成本 250元 + 樓面利息成本 350元 + 樓面稅費成本 400元合計樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實際樓面成本不到￥5390。僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達63% ≈（8792-5390）÷ 5390。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。由于這兩年房價不斷的大幅度上漲,所以國家加強了一系列的條文來控制它的上漲指數(shù),也確實看到了效果,但是國家的政策也只是能控制一些高價格的房子的上漲,卻還是不能徹底影響那些低價格的房子,所以低價位的房子必然還會上漲,也是由于現(xiàn)在是經(jīng)濟社會,經(jīng)濟提高了,所以必然什么都會上漲,但是現(xiàn)在國家政策只能控制一個最高點,所以買房子還是現(xiàn)在先貸款買,因為經(jīng)濟水平越是提高,低價位的房價當(dāng)然也會上漲現(xiàn)在國家在控制房子的價格了,只降不漲漲勢不減愛因斯坦說：我從不關(guān)心未來，因為未來來得太快。你想四年以后買房嗎？四年后 下跌至目前的50%聽說近幾年房子的價錢不會大跌大漲，所以要想買房子還是現(xiàn)在買的好，誰也不知道未來是什么樣子的，更是不知道房子的漲或跌，反正現(xiàn)在的房子便宜，不如先買的好。