瑞典的物業(yè)管理模式及對(duì)中國有什么借鑒？ 求好心人幫幫忙啊 謝謝啦

【專家解說】：　　一、瑞典住宅產(chǎn)業(yè)化各階段發(fā)展?fàn)顩r 　　歐美國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平是隨著市場的需要，一步一步地不斷加以提高的，從解決房荒、提高住房性能，到發(fā)展可持續(xù)建筑，在適應(yīng)各個(gè)階段建設(shè)發(fā)展需要中與時(shí)俱進(jìn)。 　　1．瑞典住宅發(fā)展的起點(diǎn)并不高。瑞典住宅構(gòu)成了城市優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分，但一直到1930年代，瑞典住宅品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于歐洲其他國家，許多住宅缺乏基本的衛(wèi)生設(shè)施，并過于擁擠。 　　2．20年的住宅大規(guī)模建設(shè)期間。二戰(zhàn)以后，瑞典和其他歐洲國家一樣，處于房荒之中，加上嬰兒潮的出現(xiàn)，促使瑞典政府實(shí)行“百萬住宅”計(jì)劃，進(jìn)入了大規(guī)模建設(shè)住宅的時(shí)期。為了盡快解決住房短缺而借助工業(yè)化，這是產(chǎn)業(yè)化形成的初期階段，重點(diǎn)是建立工業(yè)化生產(chǎn) (建造)體系，提高生產(chǎn)效率。瑞典政府及時(shí)引導(dǎo)，致力于提高住宅性能，并為低收入階層和老年人提供住宅補(bǔ)貼，政府支持非盈利性機(jī)構(gòu)提供住宅低息貸款和利息補(bǔ)貼。如圖1所示，1958年新建住宅達(dá)62225套住宅。50年代和60年代保持大規(guī)模建設(shè)的狀態(tài)，1967年到1972年達(dá)到高峰時(shí)期，前后六年保持在10萬套住宅以上。其后1973年到1976年連續(xù)下降，新建住宅的數(shù)量降了大約一半，1976年降到了55812套。在住宅大規(guī)模建設(shè)期間，瑞典住宅產(chǎn)業(yè)抓住契機(jī)，大力發(fā)展高性能的預(yù)制工業(yè)化住宅，使其住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)在全世界處于領(lǐng)先水平。 　　3．13年的新建住宅低谷階段，也是住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展成熟期。上世紀(jì)70年代前后，住房短缺得到緩解，產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到了提高產(chǎn)品(住宅)的質(zhì)量和性能，在大部分居民的住宅得以滿足以后，瑞典的新建住宅明顯地減少。1976年，繼續(xù)延續(xù)大幅下降的趨勢(shì)，從1976年的55812，一直降到1986年的28791套，為最低谷，其后三年大幅回暖，分別為 30884套，40574套，50402套。連續(xù)13年，新建住宅的總戶數(shù)均在55812套之下。 　　4．高性能住宅低數(shù)量平穩(wěn)發(fā)展階段。第三階段(20世紀(jì)90年代以后)是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的高級(jí)階段。從上世紀(jì)九十年代初，為了緩解全球氣候變暖、降低溫室氣體排放、減排二氧化碳，歐盟率先提出城市和建筑的可持續(xù)發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向節(jié)能、降低住宅的物耗和對(duì)環(huán)境的負(fù)荷、資源的循環(huán)利用，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展。從前一個(gè)波谷階段走出以后，瑞典新建住宅的發(fā)展經(jīng)歷了1990到1992年大約三年的波峰階段，新建住宅的套數(shù)分別為58426套、66886套和57319套。九十年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和福利國家福利的弱化，使瑞典的住宅補(bǔ)貼政策也相應(yīng)弱化，如圖1， 1993年到2006年，瑞典住宅發(fā)展又進(jìn)入13年的波谷期，除了1993年承接前三年的波峰迅速降為35008套以外，其他年份均在30000套以下，1995年到2003年連續(xù)7年的開發(fā)量均在20000套以下，最低的年份為1998年和1999年，只有 11459和11712套。 　　盡管新建筑住宅的開發(fā)量很低，但瑞典中央政府鼓勵(lì)私人建造商和各地市政府主管機(jī)構(gòu)，建造與環(huán)境相和諧的高性能住宅。瑞典住房建設(shè)和規(guī)劃委員會(huì)預(yù)計(jì)2000～2010年將新建250000住宅，大約是每年不到30000套。 　　二、通過住宅工業(yè)化而形成的可持續(xù)發(fā)展住區(qū)模式 　　瑞典住宅產(chǎn)業(yè)借助大約20多年(20世紀(jì)50年代到70年代)的住宅大規(guī)模發(fā)展階段的有利條件，積極推行和研究住宅產(chǎn)業(yè)化，使瑞典成為世界上工業(yè)化住宅最發(fā)達(dá)的國家。盡管瑞典國家自身的新建住宅數(shù)量很少，但繼續(xù)保持在住宅產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)性，現(xiàn)在瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。瑞典住宅產(chǎn)業(yè)采用以通用部件為基礎(chǔ)的住宅通用體系，并且積極占領(lǐng)國際市場，將工業(yè)化住宅和先進(jìn)的技術(shù)、產(chǎn)品出口到世界各地。 　　1．在較完善的標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)上發(fā)展通用部件。瑞典在20世紀(jì)40年代著手建筑模數(shù)協(xié)調(diào)的研究，從50年代開始在法國的影響下推行建筑工業(yè)化政策，并開發(fā)了大型混凝土預(yù)制板的工業(yè)化體系，大力發(fā)展以通用部件為基礎(chǔ)的工業(yè)化通用體系。在50年代到70年代大規(guī)模住宅建設(shè)時(shí)期，建筑部件的規(guī)格化逐步納入瑞典工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(SIS)。1960年頒布“浴室設(shè)備配管”標(biāo)準(zhǔn)，1962年頒布“門扇框”標(biāo)準(zhǔn)，1967年頒布“主體結(jié)構(gòu)平面尺寸”和“樓梯”標(biāo)準(zhǔn)， 1968年頒布“集合式住宅堅(jiān)向尺寸”及“隔斷墻”標(biāo)準(zhǔn)，1969年頒布“窗扇、窗框”標(biāo)準(zhǔn)，1970年頒布“模數(shù)協(xié)調(diào)基本原則”，1971年頒布“廚房水槽”標(biāo)準(zhǔn)等等，基本形成了集合式住宅各部件的規(guī)格、尺寸通用體系，并實(shí)現(xiàn)了模數(shù)協(xié)調(diào)。部件的尺寸、連接等的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化為提高部件的互換性創(chuàng)造了條件，不但使通用體系得到較快的發(fā)展，而且節(jié)材、節(jié)能，使瑞典住宅產(chǎn)業(yè)逐步走上了可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)模式。 　　2．瑞典以其住宅技術(shù)的先進(jìn)性拓展全球市場。瑞典住宅建設(shè)不僅解決了本國居民的居住問題，而且以其先進(jìn)性，打入國際市場，對(duì)瑞典60、70年代經(jīng)濟(jì)騰飛起到了巨大作用，并且延續(xù)到現(xiàn)在。瑞典褚紅色的小木屋等獨(dú)立式住宅，在全世界聞名遐邇，獨(dú)立式住宅建造業(yè)十分發(fā)達(dá)。像其他西方國家一樣，長期以來瑞典以一戶或兩戶的獨(dú)立式住宅為主，獨(dú)立式住宅90％以上是工業(yè)化方法建造的，瑞典的工業(yè)化住宅率是全球最高的，它不僅僅為本國生產(chǎn)住宅，全歐洲都在瑞典訂購住宅。其工廠生產(chǎn)線科技含量很高，生產(chǎn)出來的產(chǎn)品工業(yè)化程度高、生產(chǎn)技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量好、性能高、材料精致、加工精度高。瑞典大約有50多個(gè)工業(yè)化住宅公司中，有12家大型住宅公司，瑞典的住宅生產(chǎn)商向西德、奧地利、瑞士、荷蘭，以及中東、北非出口工業(yè)化住宅。 　　3．政府推動(dòng)住宅工業(yè)化的手段主要是標(biāo)準(zhǔn)化和貸款制度。瑞典政府重視標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化等促進(jìn)住宅可持續(xù)發(fā)展的工作，早在20世紀(jì)40年代就委托建筑標(biāo)準(zhǔn)研究所(Byggstandardiseringen)研究模數(shù)協(xié)調(diào)，以后又由建筑標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)(BSI)開展建筑標(biāo)準(zhǔn)化方面的工作。瑞典政府為了推動(dòng)住宅工業(yè)化和通用體系的發(fā)展，1967年制定《住宅標(biāo)準(zhǔn)法》，并規(guī)定，所建的住宅如果使用符合瑞典國家標(biāo)準(zhǔn)等建筑標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料和部品，實(shí)現(xiàn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化，符合可持續(xù)發(fā)展的要求，該住宅的建造就能獲得政府的貸款。 　　4．處于先進(jìn)水平的瑞典住宅工業(yè)化，為瑞典形成成熟的可持續(xù)發(fā)展住區(qū)模式奠定了基礎(chǔ)。盡管瑞典住宅每年的建設(shè)量，近15年來，每年不足30000套，有大約一半是工廠制造好、到現(xiàn)場拼裝的獨(dú)立式小住宅，比較成規(guī)模地建設(shè)集合式住宅的項(xiàng)目并不多，但瑞典政府主導(dǎo)，確保新建的住區(qū)成為生態(tài)節(jié)能型住宅的典范，并吸引全球的人士前往參觀，向各國展示其可持續(xù)發(fā)展的理念和技術(shù)，也促進(jìn)了瑞典住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國際市場的拓展。 　　三、瑞典可持續(xù)發(fā)展住區(qū)模式的案例 　　考察團(tuán)考察了斯德哥爾摩漢馬貝(Hammarby)住宅區(qū)和哥德堡北河港新城(Västra ERIKSBERG)住宅區(qū)。 　　1．斯德哥爾摩漢馬貝住宅區(qū)。漢馬貝住宅區(qū)的場地是斯德哥爾摩城外的工業(yè)區(qū)，上個(gè)世紀(jì)90年代決心把這個(gè)區(qū)域建成可持續(xù)發(fā)展典范的住宅區(qū)，計(jì)劃容納25000人，現(xiàn)在仍然處于建設(shè)的過程中。到現(xiàn)在為止，已經(jīng)有7500人居住在這個(gè)居住區(qū)中。該小區(qū)一方面，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，充分利用自然資源，通風(fēng)采光良好，被動(dòng)式地應(yīng)用太陽能，營造了自然、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，另—方面，應(yīng)用了大量的可持續(xù)發(fā)展的新技術(shù)，如雨水收集處理技術(shù)、太陽能光伏電池技術(shù)、智能化氣動(dòng)垃圾收集系統(tǒng)等。 　　2．哥德堡北河港新城住宅區(qū)。哥德堡是瑞典的第二大城市，是一個(gè)工業(yè)城市，即使在市中心地區(qū)，也有一些工廠。考察團(tuán)參觀的北河港新城住宅區(qū)(Västra ERIKSBERG，字面意思為“河•沙灘新城”)位于哥德堡的近郊區(qū)，一部分已經(jīng)使用，一部分正在建設(shè)。集工作、學(xué)習(xí)、住宅為一體，接待考察團(tuán)的公司所在的辦公樓也在該新城。 　　北河港新城住宅區(qū)大約5公里長1公里寬，占地5平方公里，緊鄰工業(yè)區(qū)，將建成符合可持續(xù)發(fā)展模式的美好住宅區(qū)，為愛立信等企業(yè)管理人員和員工提供居住服務(wù)。 　　如其中擬建的一個(gè)組團(tuán)，有160套住宅，盡管哥德堡冬天室外平均溫度為零下20度，但通過墻體良好的保溫隔熱性能，門、窗高度的水密性、氣密性，使這160套住宅不需要專門供暖，就可以使室內(nèi)溫度滿足居住的標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)溫度達(dá)到攝氏21度。其能源主要來源于室內(nèi)人體活動(dòng)、電視、電冰箱等電器工作而產(chǎn)生的余熱，利用這些余熱，加熱室內(nèi)的空氣，室內(nèi)污濁的空氣排出時(shí)，要先和新鮮空氣進(jìn)行熱交換，使熱量在室內(nèi)不斷地循環(huán)使用。 　　四、其他方面的情況 　　1．瑞典居民用于住房方面的消費(fèi)大概占家庭收入的四分之一。大體上， 40％家庭擁有自己的住宅，近50％租賃住宅，10％為合作社所擁有。 　　2．集合式住宅(Flat、Apartment)的套內(nèi)建筑面積一般為70-80平方米，有三個(gè)居住空間，其中一個(gè)居住空間用來做起居室，配有廚房和衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室等輔助空間。 　　3．獨(dú)立式小住宅(House)的套內(nèi)建筑面積一般為125平方米左右，一般有四個(gè)居住空間，其中一個(gè)居住空間用來做起居室，有廚房和衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室，還有車庫。 　　4．開發(fā)商的利潤一般在10％～15％。 　　五、瑞典住宅可持續(xù)發(fā)展住區(qū)模式對(duì)我國的啟示 　　1．低住宅更新率就是最大的“可持續(xù)發(fā)展”。最大的“可持續(xù)發(fā)展”，就是不從大自然攫取物質(zhì)和能源，最大的節(jié)能減排，就是不使用生化能源。拆掉舊住宅新建住宅，必然需要耗費(fèi)大量的能源、水泥、沙子、石材等。瑞典已經(jīng)進(jìn)入到住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成熟期，在理念和實(shí)踐中都盡量避免對(duì)建筑物的大拆大建，所以，近年來住宅的更新率很低。從1995年到2003年，連續(xù)九年瑞典全國新建住宅的數(shù)量不到2萬套，即使到2006年新建住宅的數(shù)量達(dá)到了 29832，和全國存量住宅4435903相比，住宅更新率僅為0．67％。 　　哥德堡2006年共有存量住宅 736642萬套，其中一戶或兩戶的獨(dú)立式住宅342517萬套，多戶的集合式住宅394125萬套。近年來，每年大約新建 5000～7000套住宅，所以，住宅的更新率大約為0．68％～0．95％。但哥德堡城市里的住宅不但不破舊，反而清新、典雅，既有歷史感又有現(xiàn)代感，雖然不是旅游城市，但各有風(fēng)格又具有統(tǒng)一協(xié)調(diào)性的住宅建筑，使城市耐看而值得細(xì)細(xì)游覽和品味。 　　2．政府部門不僅關(guān)注新建住宅可持續(xù)發(fā)展模式的建設(shè)，也關(guān)注既有住宅以可持續(xù)發(fā)展模式拆除和改造。低住宅更新率，意味著要不斷進(jìn)行修繕和改造，提高住宅的性能。80年代以來，瑞典對(duì)既有住宅進(jìn)行了大面積的整修和適應(yīng)現(xiàn)代化生活的改造，每年新建和改造住宅70000套，所以，每年住宅改造的數(shù)量，超過新建住宅的數(shù)量，以此來盡量避免破壞城市發(fā)展的機(jī)理，保持城市住宅發(fā)展的風(fēng)格和歷史，同時(shí)也避免耗費(fèi)過多的能源和材料。 　　瑞典不但對(duì)每年新建、改造的住宅進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和研究，也對(duì)每年拆除的住宅進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和研究。