現在國家對房地產行業(yè)的一些規(guī)定？是不是不能出售期房？

【專家解說】：　　一、房地產的概念 　　▲房地產的含義 　　房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： 　　a) 土地 　　b) 建筑物及地上附著物 　　c) 房地產物權 　　注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。 　　▲房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 　　房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè)。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產業(yè)歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業(yè)。 　　▲房產、地產兩者間的關系及差異 　　房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面： 　　a) 實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分； 　　b) 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格； 　　c) 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。 　　差異包括幾個方面： 　　a) 二者屬性不同； 　　b) 二者增值規(guī)律不同； 　　c) 權屬性質不同； 　　d) 二者價格構成不同。 　　二、房地產的特征 　　▲房地產的自然特征 　　a) 位置的固定性； 　　b) 使用的耐久性； 　　c) 資源的有限性； 　　d) 物業(yè)的差異性。 　　▲房地產的經濟特征 　　a) 生產周期長 　　b) 資金密集性 　　c) 相互影響性 　　d) 易受政策限制性 　　e) 房地產的增值性 　　注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。 　　三、房地產的類型 　　按用途劃分： 　　a) 居住房地產 　　b) 商業(yè)房地產 　　c) 旅游房地產 　　d) 工業(yè)房地產 　　e) 農業(yè)房地產 　　房地產住宅的層數劃分的規(guī)定： 　　a) 低層住宅為1-3層 　　b) 多層住宅為4-6層 　　c) 小高層住宅為7-11層 　　d) 中高層住宅為12-16層 　　e) 16層以上為高層住宅 　　房地產土地的使用年限是如何確定的？ 　　凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 　　四、房屋建筑結構分類標準 　　1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 　　2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造 　　3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物 　　4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 　　5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的 　　6 其它結構 凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等 　　7 備注： 　　磚混結構中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽 臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構。由于抗震的要求，磚混結構一般在 5層、6層以下。來源： 　　框架結構的施工是先做柱，然后澆梁，板，整個力的傳遞由上至下由梁，扳，柱完成，然后墻體作為一種維護填充，墻體的荷載傳遞給梁，梁再傳遞給柱，柱傳遞給基礎。 　　而磚混的施工，在做好了基礎以后，就開始砌墻，過程中會特意留下一些預留的柱位，我們稱之為構造柱，砌一層的墻，鋪一層的板，當然，這里還涉及到圈梁，構造柱和圈梁都是對整體結構的一種穩(wěn)定加強，而不同與框架結構中的梁，柱。 　　五、房地產專業(yè)名詞 　　1、常用名詞（陰影部分應重點掌握） 　　◆發(fā)展商：專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。 　　◆五證：a.建設用地規(guī)劃許可證；b建設工程規(guī)劃許可證；c.建設工程施工許可證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； 　　◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》； 　　◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證； 　　◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場； 　　◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場； 　　◆二級市場：是指房地產發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場； 　　◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場； 　　◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利； 　　◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用； 　　◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； 　　◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； 　　◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房； 　　◆總用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； 　　◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積； 　　◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 　　◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 　　◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 　　◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉） 　　◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%） 　　◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率； 　　◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； 　　◆套內建筑面積：進戶門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積； 　　◆套內使用面積：指套內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定： 　　A、 室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算； 　　B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積； 　　C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積； 　　D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 　　單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積。 　　◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積；◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 　　電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 　　各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。 　　◆得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 　　套（單元）建筑面積=套內建筑面積 +公攤建筑面積。 　　◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 　　◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； 　　◆房屋的開間：在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 　　◆房屋的進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 　　◆期房： 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 　　◆現房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產權證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 　　◆毛坯房： 是指沒有裝修的房。 　　◆入伙： 是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。 　　◆契稅： 是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。 　　征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 　　（1）國有土地使用權出讓； 　?。?）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換； 　?。?）房屋買賣； 　?。?）房屋贈予。 　　◆公共維修基金：公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。 　　◆居住區(qū)用地： 房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 　　◆房屋用地： 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 　　◆公共服務設施用地： 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 　　◆道路用地： 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 　　◆居住區(qū)級道路： 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 　　◆小區(qū)級路： 一般用以劃分組團的道路。 　　◆組團級路： 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 　　◆宅間小路： 房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。 　　◆公共綠地： 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憨綠地。應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 　　◆配建設施： 與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 　　◆其他用地： 規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 　　◆公共活動中心： 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 　　◆建筑線： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 　　◆日照間距系數： 根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 　　◆建筑小品： 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 　　◆房屋平均層數： 房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。 　　◆拆建比： 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 　　◆土地開發(fā)費： 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。 　　◆房屋單方綜合造價： 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用。 　　◆均價： 將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。 　　◆基價： 經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后得出。 　　◆起步價： 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以頂樓的銷售價為起步價；高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。較低的起步價容易引起消費者的注意。 　　◆一次性買斷價： 買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。 　　◆預售價： 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語：預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 　　◆二手房： 即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 　　◆外銷房： 外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 　　◆內銷房： 內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。 　　◆尾房： 又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 　　◆定金： 是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 　　◆違約金： 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 　　◆宗地： 宗地是土地的基本單元，是指以權屬界限組成的封閉地塊。 　　◆生地： 未經開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地。 　　◆毛地： 做到三通一平，在城市舊區(qū)范圍內，尚未經過拆遷安置補嘗等土地開發(fā)過程，不具備基本建設條件的土地。 　　◆熟地： 做到七通一平，經過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地。 　　◆隔斷：是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。 　　◆過道：是指房屋套內使用的水平交通空間 　　◆案名：樓盤推廣名（可能與注冊名不一樣） 　　◆LOGO：樓盤標志，用字與圖表現樓盤的特征與內涵，包括了樓盤案名。 　　◆裱板：室內形象表現看板，表現發(fā)展商實力背景、效果圖、區(qū)域規(guī)劃等內容，是業(yè)務員的現場說辭引導，通常于售樓處內及房展會現場用。 　　◆銷平：銷售平面，在現場供售樓人員給客戶詳細介紹房型情況，使客戶對所購買的房屋格局有具體了解，以房型圖為主要內容，通常指房型單片。 　　◆銷海：銷售海報，包含產品主要賣點，尺寸較大。 　　◆DM：Direct Mail(直投郵件)，用文字圖案簡單表現個案情況，可以用于郵寄的小型宣傳冊，通常為單片或折面等形式。配合業(yè)務要求寄發(fā)各類目標企業(yè)負責人，是一種針對性比較強的小眾媒體道具，并可以用于外地展銷會上發(fā)放。 　　◆樓書：詳盡的樓盤說明書，分為銷售用樓書和紀念性樓書。成本較高，一般只贈送給已成交客戶或是重要客戶。 　　◆戶外據點：以戶外高炮、燈箱，看板等形式在主要公眾場合及主要交通動線上表現個案情況，對客戶起到引導作用，配合其他媒體重復加深客戶對產品的印象，特點是可以長時間的傳遞個案信息。 　　◆樓幅：懸掛于樓體外立面上的布幅，通常為噴繪和牛筋布。 　　◆橫幅：懸掛于街道的跨街條形布幅，在引導動線設定的區(qū)域起到廣告宣傳造勢作用，也可以引導買家快速尋找到售樓處位置。 　　◆引導旗：又稱羅馬旗，指導性引導用旗幟，通常為長條形，一版懸掛于電線桿及特指旗桿上。 　　◆戶外看板：基地外圍用于形象表現的大型廣告看牌。 　　◆高炮：單立柱廣告塔，通常用于城市主干道兩側，是另一類型的戶外看板。 　　◆POP：Point of Purchase Advertising,戶外造勢用的宣傳平面。 　　◆派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。派報是指通過人員散發(fā)資料；夾報是指將資料夾在其他報紙雜志中，并通過該報紙雜志的發(fā)行來散發(fā)資料。 　　◆SP：Sales Promotion，造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進銷售。 　　2、房子的種類 　　◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 　　◆經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 　　◆使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 　　◆產權房是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。 　　◆商品房是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 　　◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。 　　集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。 　　◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。 　　◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。 　　房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優(yōu)惠產權。 　　◆空置商品住宅房地產開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。 　　六、房地產面積的測算 　　1、 計算全部建筑面積有哪些？ 　　1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。 　　2） 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。 　　3） 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。 　　4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 　　5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。 　　6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 　　7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 　　8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 　　9） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 　　10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 　　11） 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 　　12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。 　　13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 　　14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。 　　15） 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 　　2、計算一半的建筑面積有哪些？ 　　1） 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 　　2） 獨立的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。 　　3） 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 　　4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 　　5） 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 　　3、不計算建筑面積的有那些? 　　1） 空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 　　2） 檢修、消防等室外爬梯。 　　3） 沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 　　4） 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 　　5） 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 　　6） 建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 　　4、哪些公用面積應分攤？ 　　應分攤的公用面積包括室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 　　5、哪些公用面積不能分攤？ 　　不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。 　　=========================================================== 　　希望對你有所幫助 　　麻山交通局