辦房產(chǎn)開發(fā)需要到哪些部門，具體需要什么手續(xù)，怎樣購(gòu)置土地，國(guó)家最新的土地政策是什么？

【專家解說】：房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目開發(fā)操作流程 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 ↓ 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書 ↓ 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 ↓ 計(jì)委函至規(guī)劃局 ↓ 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 ↓ 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽 ↓ 運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 ↓ 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作 ↓ 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 ↓ 規(guī)劃局法征地意見函 ↓ 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所　　　　　　舊城改造到區(qū)地政科            結(jié)果報(bào)市房地局　　　　　　　結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測(cè)繪院　　規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃　　據(jù)此到地政部門辦理        釘樁，成果給設(shè)計(jì)人　　　　　許可證　　　　用地批準(zhǔn)書,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) │　　　　　　　　　　　　　            │ 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件　　　凍結(jié)戶口并抄戶   口,交納地價(jià)款,取得 │　　　　　　　　　　　　土地使用證 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意　　　　　　　　　　│ 見表到區(qū)配套部門征求意見　　　　地政部門審查安置方案、安置房 │　　　　　　　　　　　　　            │ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單　　　　　　發(fā)拆遷許可證 │　　　　　　　　　　　　　            │ 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)　　　　　　動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 │　　　　　　　　　　　　　            │ 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書　　　場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè) │ 　　　　　　　　　　　　              │ 規(guī)劃局審方案提出意見         　1.到園木局申請(qǐng)伐樹許可證 │　　　　　                   2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商 修改后送首規(guī)委審圖 　　　　       改造、移線方案 │　　　　　                   3.煤氣、道路、上下水改路由 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)　         4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式 出市政會(huì)議紀(jì)要　　供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　出施工圖　　　　　　　　　　　　　開節(jié)能證明 │　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　            │ 運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)　　　　到計(jì)委申請(qǐng)，列入　　　　        到稅務(wù)局取稅單 制作資料　　　　　　　　　　　　  計(jì)劃（建委會(huì)簽） │　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷　　　到建委工程處領(lǐng)開工　　　　持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng) 許可證　　　　　　　　　　　　　　　審批表　　　　　　投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │ 建委、物價(jià)局下文批價(jià) │ 運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”　　┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售　　　　　　　　　到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí) │ 四源費(fèi)繳納 │ 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) │ 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) │ 填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記 │ 招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng) │ 運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 │ 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 │ 開標(biāo)會(huì) │ 定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 │ 招標(biāo)辦蓋章同意 ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工單位　　　質(zhì)量總站受理　　市統(tǒng)計(jì)局　　市審查局審核　　市開發(fā)辦秘書 同意施工　　　　質(zhì)量監(jiān)督　　　落實(shí)任務(wù)　　資金來源，任　　　處登記                              務(wù)來源及一切手續(xù) ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓ 施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工 ↓ ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小區(qū)內(nèi)線 　　 1.通知區(qū)園 　　1.按道路　　1. 到自來　　　1.到熱力　　?。ㄗ越ㄥ仭　?.到煤氣公司 路委托設(shè)　　　林局綠化 　　　方案進(jìn)　　　 水業(yè)務(wù)　　　　公司報(bào)　　　爐房）　　　　報(bào)裝 計(jì) 　　　　　　 辦　　　　　　 行施工　　　 科報(bào)裝　　　　裝　　　　1.環(huán)?！　　　?.到規(guī)劃科定 2.委托施工 　　 2.交綠化費(fèi)　　 2.市政辦　　　 委托線　　　2.委托線　　　局同　　　　　線路方案 3.配電室土　　　3.綠化施工 　　　事處養(yǎng)　　　 路設(shè)計(jì)、　　　路設(shè)計(jì)　　　意鍋　　　　3.設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn)　　　　　　　　　　　 路隊(duì)驗(yàn)　　　 施工及　　　3.施工及　　　爐房　　　　4.看現(xiàn)場(chǎng) 收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 驗(yàn)收　　　　　驗(yàn)收　　　　規(guī)劃　　　　5.施工 4.設(shè)備安裝 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　監(jiān)理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接氣 5.送電 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水報(bào)　　　　　　　　　　設(shè)計(jì)　　　7.憑通氣單到 裝　　　　　　　　　　　3.到勞動(dòng)　　　管網(wǎng)所辦固 3.規(guī)劃設(shè) 　　　　　　　　　 局報(bào)裝 　　 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì)　　　　　　　　　　4.環(huán)保局　　　　手續(xù)及通氣 4.竣工驗(yàn)　　　　　　　　審查消　　　　手續(xù) 收　　　　　　　　　　　音除塵　　　8.憑接氣單到 設(shè)備　　　　　液化氣公司 5.竣工驗(yàn)收　　辦各戶通氣手續(xù) 9.通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓ 四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗(yàn)收通知書入庫房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收 ┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 ↓ 運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類,一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)(保有稅),即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅,我國(guó)現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅,以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目,均屬此性質(zhì);第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì),指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅,主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 從我國(guó)的稅制中可以看到,房地產(chǎn)運(yùn)行不同階段和環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)很不公平。房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)環(huán)節(jié)納稅情況如下: (一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費(fèi)等負(fù)擔(dān)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。 (二)建設(shè)環(huán)節(jié) 涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加。 (三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預(yù)征,個(gè)人所得稅只是針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來征稅。 (四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。 以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個(gè)開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對(duì)輕,即保有稅輕。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅,它具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。這也是房?jī)r(jià)居高的一個(gè)原因。 而不動(dòng)產(chǎn)保有稅,是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅。對(duì)房地產(chǎn)保有征稅,目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)的所有者或房地產(chǎn)的實(shí)際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。國(guó)際通用的做法是對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)按高檔稅率課征,非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對(duì)居民住宅的保有課稅,實(shí)行低稅政策。如新加坡財(cái)產(chǎn)稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國(guó)居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價(jià)值劃分為8個(gè)檔次,最低檔次的稅率0.67%,最高檔次的稅率2%。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進(jìn)的形式,以實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配或抑制投機(jī)的政策目標(biāo)。 三、土地出讓金方式存在弊端 商品房開發(fā)成本中,土地費(fèi)用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費(fèi)用甚至高達(dá)50%。而通常所說的地價(jià),即房地產(chǎn)開發(fā)支付的土地出讓金,并不是真正的土地購(gòu)置費(fèi)用。因?yàn)橥恋貧w國(guó)家所有,購(gòu)買的只是40年—70年的使用權(quán),是租金的性質(zhì)。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。 首先是地方政府行為短期化?，F(xiàn)在“賣地”現(xiàn)在收益,造成亂征地亂開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重,大量農(nóng)業(yè)用地被征用,失去土地的農(nóng)民每年都在快速增加,造成尖銳的社會(huì)矛盾,不利于社會(huì)穩(wěn)定。 其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項(xiàng)資金多由銀行貸款。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金(含按揭貸款)占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購(gòu)房者承擔(dān),對(duì)房?jī)r(jià)的提高起到了推波助瀾的作用。 因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的重要組成部分。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅費(fèi)的功能,促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng),保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地運(yùn)行,有必要借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)稅費(fèi)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度進(jìn)行改革,完善房地產(chǎn)稅收法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),科學(xué)選擇稅種,簡(jiǎn)化稅制,統(tǒng)一稅法。從而理順分配關(guān)系,規(guī)范分配格局,以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。