請問在東莞地區(qū)購買二手商品房應(yīng)注意哪些?

【專家解說】：《二手房買賣流程-實地看房》 2005-11-25 18:18:01 作者:東方博客 太陽山 太陽山 的個人首頁 【大 中 小】 什么樣的已購公有住房和經(jīng)濟適用房不得進入市場出售? 房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以進入市場出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用房不得進入市場出售: (一) 以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買，并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的; (二) 已被列入拆遷公告范圍內(nèi)的; (三) 所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的; (四) 有所有權(quán)糾紛的; (五) 已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的; (六) 上市出售后會形成新的住房困難的; (七) 擅自改變房屋使用性質(zhì)的; (八) 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的; (九) 法律、法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。 購買"二手房"應(yīng)注意的三大問題 在"二手房"買賣中，買主一定要慎重并注意以下問題: 第一、 產(chǎn)權(quán)不完整的不買!如果賣方不是完全產(chǎn)權(quán)人，或只擁有部分產(chǎn)權(quán)便進行交易，吃虧的便是買家。所以，在成交前，一定要了解清楚。 二手房買賣，若是共有產(chǎn)權(quán)，必須要摸清楚其一出賣方出賣的是自己的產(chǎn)權(quán)，還是出賣完全產(chǎn)權(quán)?因為共有房屋的買賣比較繁瑣，一定要格外小心，建議您聘請專業(yè)人員代辦洽談及交易。 第二、 無完整結(jié)構(gòu)不買!如果搭建或改建基本結(jié)構(gòu)，造成一定危害，管理部門有權(quán)責(zé)令拆除還原。常見舊房搭建物有:騎樓、檐棚和陽臺、平臺加建等。 第三、 無完整規(guī)格不買!從房屋的水電煤氣等條款是否清楚，即可了解規(guī)格是否完整。水電不通，有可能是久無人居住，管理保養(yǎng)容易出現(xiàn)問題。所以，務(wù)必要了解清楚呀! 實地考查應(yīng)注意哪些問題? A 實地考察 ● 住宅外部環(huán)境 交通是否便利，是否遠離工業(yè)區(qū)，空氣、水質(zhì)有無污染; 周邊是否有綠化帶或河流、湖泊;附近是否有文化機構(gòu)、商業(yè)服務(wù)場所 小區(qū)內(nèi)是否有較好的綠化，無干擾、噪音;社區(qū)居民是否有同等的文化層次;社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計是否美觀、完整，學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施是否健全。 ● 房屋內(nèi)部情況 是否有私搭私建部分，特別注意騎樓、檐棚以及陽臺、平臺加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結(jié)構(gòu)遭到破壞，必須讓對方拆除還原，以免被管理部門責(zé)罰或留下隱患。 戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題 打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開電視看一看圖象是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目;確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 ● 物業(yè)管理的水平 水、電、煤、暖的費用如何收取?是上門代收還是自己去繳?三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉?保安水平怎樣?觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;小區(qū)綠化工作如何?物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)? ● 入住以后的費用 了解水、電、煤、暖的價格;物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn);車位的費用。查清原房主是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。 ● 舊房的歷史 哪一年蓋的?還有多長時間的土地使用期限; 哪些人住過?什么背景?是何種用途; 是否發(fā)生過不好的事情?是否欠人錢?或者發(fā)生過盜竊案。 B 查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況 ●第一步:您先要請賣方提供合法的證件，其中包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件，以及其它相關(guān)的證件。 產(chǎn)權(quán)證是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"; 注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;搞清楚是已購公房或經(jīng)濟適用房，還是已購商品房--如果是已購公房或經(jīng)濟適用房，除了查看對方的"房屋所有權(quán)證"，還有查看政府對其上市出售的批準(zhǔn)書。 資格證件是指交易雙方當(dāng)事人的主體資格，如代理人要查驗代理委托書是否有效，共有房屋出售需要提交其它共有人的同意證明書; 其它相關(guān)證件是指出租房產(chǎn)要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明，共有房產(chǎn)要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明，中獎房產(chǎn)要查中獎通知單和相應(yīng)的證明等等。 ●第二步:向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等。 ●第三步:查驗房屋是否有債務(wù)負擔(dān)。在房屋產(chǎn)權(quán)記錄中只記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中是否曾經(jīng)發(fā)生過債務(wù)和責(zé)任，則需要查驗有關(guān)的證明文件，主要包括抵押貸款的合同和租約;另外，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額。 另外您還需要了解的內(nèi)容是:所購房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。 總之，要想了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實內(nèi)容，購房者除了要向賣房者索要一切產(chǎn)權(quán)文件并仔細閱讀外，還要到房產(chǎn)管理部門查詢有關(guān)所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照才能清楚地知道該房產(chǎn)的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)。 C 房屋資格的審查 ●根據(jù)國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制: 違法或違章建筑; 房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣; 教堂，寺廟，庵堂等宗教建筑;著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋; 由于國家建設(shè)需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣; 單位不得擅自購買城市私房; 出租人，共有權(quán)人，出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人，共有權(quán)人，承典人有優(yōu)先購買權(quán); 出賣享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋有一定限制。 ● 如果您買的是已購公房和經(jīng)濟適用房，還應(yīng)看房屋是否已取得房屋所有權(quán)證書和政府對已購公房上市出售的批準(zhǔn)。 購買二手房，嚴(yán)把六大關(guān) 時下，隨著國家放開二手公房上市交易，又因新商品住房的房價太高，不少居民們購買“二手房”已日趨增多，其實，買“二手房”所涉及的情況比買新房要更為復(fù)雜一些。筆者認為買到稱心的“二手房”至少需要把好以下“六關(guān)”: 一要審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性 確認產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或是經(jīng)濟適用住房，一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性;要確認原單位是否允許轉(zhuǎn)買，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，故一定要確認原單位是否同意出讓，對確認是標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時，是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成，一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 二要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況 要確認房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積，要核實產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積;要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，察看管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題;此外，要了解裝修的狀況，原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何。 三要考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平 打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目，打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓，確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;觀察小區(qū)是否封閉?保安水平怎樣?觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何?物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)及各項收費標(biāo)準(zhǔn)。 四要了解房屋的歷史與鄰居組合 要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤等的費用?好鄰居會讓你生活愉快，可在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心，與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。 五要反復(fù)比較判斷該房屋值不值這個價 自己通過對市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值，也可委托信得過的中介機構(gòu)或評估機構(gòu)進行評估，要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款，應(yīng)該說，銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。 六要合法、徹底地辦結(jié)“二手房”的過戶手續(xù) 不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題，可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位(個人)，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)給賣方;尤其需把關(guān)的是，產(chǎn)權(quán)的過戶必須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程，從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過戶完成以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。