關(guān)于廈門經(jīng)濟(jì)保障適用房的一些疑問(wèn)

【專家解說(shuō)】：雪舞竹香:你好！ 廈門市的住房保障體系和其他地方不一樣，除了經(jīng)濟(jì)適用住房，廈門市還有專門的保障住房，現(xiàn)在將廈門市經(jīng)濟(jì)適用住房管理若干規(guī)定和保障住房的一些資料一并在網(wǎng)上查到，供你參考。 　　第一條?為了更好地解決我市中低收入家庭的住房困難，推動(dòng)住房制度改革，逐步建立起符合我市實(shí)際情況的住房供應(yīng)體系，全面提高我市住宅建設(shè)水平，特制定本規(guī)定。? 　　第二條?廈門市住宅建設(shè)辦公室（以下簡(jiǎn)稱市住宅辦）是在廈門市政府領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、配售實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合協(xié)調(diào)和組織實(shí)施的行政職能機(jī)構(gòu)。其主要任務(wù)是：會(huì)同計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地、價(jià)格等部門，根據(jù)城市發(fā)展的總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口狀況、中低收入家庭的住宅水平等實(shí)際情況，編報(bào)全市經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)劃；定期向社會(huì)公布中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)市政府批準(zhǔn)或下達(dá)的年度建設(shè)計(jì)劃和配售計(jì)劃，依照規(guī)定具體組織實(shí)施。? 　　第三條?本規(guī)定所指的經(jīng)濟(jì)適用住房是指由政府組織實(shí)施，按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并依照規(guī)定計(jì)價(jià)的普通住房，其供應(yīng)對(duì)象為我市中低收入家庭住房困難戶。? 　　第四條?經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要按照統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則，要以人為本、合理布局、完善功能、精心組織設(shè)計(jì)施工。? 　　第五條?根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃由市政府行政劃撥建設(shè)用地。禁止將經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地有償轉(zhuǎn)讓。? 　　第六條?經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)行代建制度，即通過(guò)招投標(biāo)方式確定代建單位，代建單位受市住宅辦的代建委托負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程管理，并在代建委托合同范圍內(nèi)承擔(dān)建設(shè)單位的責(zé)任和義務(wù)。? 　　第七條?經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設(shè)的整體水平。? 　　第八條?經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金由市住宅辦宏觀控制，按工程建設(shè)進(jìn)度撥付給代建單位。代建單位應(yīng)確保工程款全部用于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，不得挪作他用。? 　　經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建成后，代建單位應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理結(jié)算手續(xù)。? 　　第九條?經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的公用市政配套設(shè)施（包括道路、給排水管道、煤氣、路燈等）以及供電、電訊等設(shè)施建成后，移交有關(guān)專業(yè)部門管理。相關(guān)專業(yè)部門應(yīng)及時(shí)接收并保證設(shè)施的正常使用。? 　　第十條?經(jīng)濟(jì)適用住房以微利價(jià)格全部公開(kāi)向我市中低收入家庭和市政府規(guī)定的其他對(duì)象出售。? 　　中低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)核準(zhǔn)制度，具體辦法由市住宅辦根據(jù)有關(guān)政策、年度建設(shè)計(jì)劃、城市住宅發(fā)展水平及當(dāng)年的供求情況制定并報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。? 　　第十一條?本市機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位一律不得自建住房和集資建住房。? 　　第十二條?經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須依法進(jìn)行設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備的招標(biāo)投標(biāo)，依照基本建設(shè)程序和法定程序要求辦理相關(guān)手續(xù)，并嚴(yán)格施工管理，確保工程質(zhì)量。 　　第十三條?經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。其售價(jià)由市物價(jià)局會(huì)同市住宅辦根據(jù)《福建省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》核準(zhǔn)后，報(bào)市政府批準(zhǔn)、定期公布。? 　　第十四條?經(jīng)市住宅辦核準(zhǔn)購(gòu)買并向社會(huì)公示后，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人，與代建單位簽訂購(gòu)房合同，并按合同約定支付購(gòu)房款。? 　　第十五條?經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理服務(wù)按照《廈門市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件執(zhí)行。? 　　第十六條?經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)按照《廈門市已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。? 　　第十七條?本規(guī)定由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。? 　　第十八條?本規(guī)定自公布之日起施行。1992年5月15日廈門市政府頒布的《廈門市住房統(tǒng)一建設(shè)若干規(guī)定》同時(shí)廢止。 為從根本上解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，廈門市從2006年開(kāi)始醞釀建設(shè)社會(huì)保障性住房，目前各項(xiàng)政策制度框架已基本確定，《廈門市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理暫行規(guī)定》、《廈門市社會(huì)保障性租賃房管理辦法》(試行)、《廈門市社會(huì)保障性商品房配售試行辦法》已經(jīng)發(fā)布，首批2萬(wàn)套社會(huì)保障性住房建設(shè)己進(jìn)入實(shí)施階段，有些項(xiàng)目已經(jīng)可配租配售，現(xiàn)已開(kāi)始接受社會(huì)申請(qǐng)，社會(huì)反響很好。 　　一、廈門市住房保障政策的特點(diǎn) 　　社會(huì)保障性住房雖然是政策性住房，但與原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房和公有租賃房存在著較大的區(qū)別，在政策設(shè)計(jì)上有著以下鮮明特征： 　　1.突出保障性。既然是保障性住房，就決定這類住房主要是滿足保障對(duì)象對(duì)住房的基本需要，不能成為特權(quán)福利，不能帶有奢華色彩，不能導(dǎo)致住房過(guò)度消費(fèi)或住房福利擴(kuò)大化。因此，在政策上對(duì)房型和建筑面積做了嚴(yán)格規(guī)定，1房1廳不大于45平方米，2房1廳不大于60平方米，最大戶型為3房1廳，建筑面積不大于70平方米，從制度上防止保障標(biāo)準(zhǔn)的趨高性。 　　2.保障對(duì)象特定性。保障對(duì)象是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，根據(jù)住房社會(huì)保障的需要和可能，對(duì)某一特定社會(huì)階層實(shí)施的幫助和救濟(jì)。保障對(duì)象含中低收入家庭、公務(wù)人員(含教師)、引進(jìn)人才和其他特定對(duì)象，而不是一種全民福利。為避免保障對(duì)象的模糊或過(guò)于寬泛，嚴(yán)格界定了供應(yīng)對(duì)象，由專業(yè)管理部門對(duì)諸如戶籍、收入、財(cái)產(chǎn)和住房條件等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了量化，使對(duì)保障對(duì)象的認(rèn)定有明確的量化含義和可操作標(biāo)準(zhǔn)。 　　3.保障渠道的唯一性。廈門市歷史上已經(jīng)采取過(guò)多種方式的住房保障措施，有不少人已經(jīng)享受了帶有保障性質(zhì)的政策福利房，也有一些家庭正在享有其他方式的住房保障措施，如租住公有住房，享受廉租租金補(bǔ)助、租金減免或廉租住房的貨幣化安置。因此，規(guī)定對(duì)已享受了政策性住房的家庭，原則上不得再申請(qǐng)保障性住房，如屬于住房困難戶，在申請(qǐng)到保障性住房的同時(shí)應(yīng)退出原來(lái)的政策性住房。同時(shí)，為了防止家庭成員多頭或多次占房，申請(qǐng)和分配實(shí)行全名制原則，對(duì)家庭成員的收入、住房等情況合并聯(lián)網(wǎng)審查，避免公共資源被重復(fù)多頭占有。 　　4.管理的閉合性。保障房在性質(zhì)上是用于解決特定階層和特定對(duì)象住房問(wèn)題的公共資源，必須在某種程度上進(jìn)行閉合式管理，循環(huán)使用。政策規(guī)定了社會(huì)保障性商品房不得上市轉(zhuǎn)讓、出租，但可向市建設(shè)與管理局申請(qǐng)回購(gòu)；除購(gòu)房按揭外，社會(huì)保障性商品房不得進(jìn)行商業(yè)性抵押。而保障性租賃房不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借和空置，并建立了保障性租賃房退出機(jī)制，只要承租人資格條件發(fā)生變化，就得退出所承租的住房。這一規(guī)定使這類住房在功能上更彰顯了保障性，淡化了商品特性，排斥了投資或投機(jī)性。 　　5.租金補(bǔ)助的透明性。與以往公房租金計(jì)收方式不同，社會(huì)保障性租賃房統(tǒng)一按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收租金，政府對(duì)承租對(duì)象實(shí)行分類租金補(bǔ)助制度，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按不同對(duì)象和家庭收入水平進(jìn)行劃分。這種暗補(bǔ)改明補(bǔ)的做法，不僅僅是一種純粹的計(jì)租形式的改變，而且有以下優(yōu)勢(shì)：(1)可以讓承租戶明明白白消費(fèi)，了解政府在解決中低收入家庭住房問(wèn)題中付出的代價(jià)和自己得到的實(shí)惠。(2)市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政把每年需為各類租賃房提供的租金補(bǔ)助納入預(yù)算，逐月足額劃入市公房管理中心的帳戶，并有望藉此建立社會(huì)保障性租賃房基金，從制度上保證社會(huì)保障性租賃房資金來(lái)源。 　　6.受理申請(qǐng)常年性。保障性住房申請(qǐng)配租配售將成為常年的日常工作，符合申請(qǐng)條件的市民應(yīng)隨時(shí)可以提交申請(qǐng)。借鑒我國(guó)香港地區(qū)和新加坡的做法，社會(huì)保障性租賃房采用輪候配租方式：常年接受市民申報(bào)，按先來(lái)后到確定輪候號(hào)碼，按輪候號(hào)碼依次選房并簽定租賃合同。這種方式一是可以準(zhǔn)確地掌握社會(huì)對(duì)保障性住房的需求數(shù)量和需求結(jié)構(gòu)，為供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)提供決策依據(jù)，引導(dǎo)保障性房源的組織和建設(shè)。二是為社會(huì)保障性住房的申請(qǐng)和配租(售)提供了一個(gè)公開(kāi)、公平、公正的申請(qǐng)平臺(tái)。 　　二、政策執(zhí)行中應(yīng)注意的問(wèn)題及對(duì)策 　　1.要充分考量財(cái)政負(fù)擔(dān)。住房保障政策的實(shí)質(zhì)是政府通過(guò)轉(zhuǎn)移支付的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，使廣大中低收入居民家庭也能夠享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，從而保證分配公平和社會(huì)穩(wěn)定。但是，不同住房保障模式所采取的不同措施，只有在財(cái)政支付能力的可承受范圍之內(nèi)實(shí)施，才能保證住房保障體制能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地持續(xù)運(yùn)行。由于財(cái)力有限，政府承擔(dān)的只能是市民住房保障的有限責(zé)任，目標(biāo)應(yīng)定位于保障居民住房的基本需求。而且，保障標(biāo)準(zhǔn)和保障覆蓋面應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和水平以及財(cái)政承受能力逐步調(diào)整。 　　2.科學(xué)合理地選擇住房政策工具。住房政策工具是多元的，綜觀世界各國(guó)(地區(qū))對(duì)中低收入家庭提供的住房保障政策，最常用和最直接的政策手段可分為為保障對(duì)象直接提供政府建造的廉價(jià)房屋或低租金房屋，或向保障對(duì)象直接提供住房貨幣補(bǔ)助金，讓其自行在市場(chǎng)上選擇住房。這兩種手段的選擇與特定發(fā)展階段的住房供求狀況有密切的關(guān)系?！阍谧》繃?yán)重短缺時(shí)期，住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距較大，居民的住房保障需求相對(duì)強(qiáng)烈，需要政府保障的范圍相對(duì)較大，需要保障的程度也較高，政府直接建房的方式有利于刺激住宅的供給，加快住宅建設(shè)；而在住房供求關(guān)系比較緩和的時(shí)期，需要政府保障的范圍較小，保障程度的要求較低，保障壓力相對(duì)較輕，房租補(bǔ)貼的方法則更具選擇性，更有利于減少保障資金的支出，有利于市場(chǎng)本身作用的發(fā)揮。相反，如果在住房短缺時(shí)期簡(jiǎn)單地實(shí)行房租補(bǔ)貼的方式，則會(huì)由于房?jī)r(jià)較高，申請(qǐng)住房補(bǔ)貼的居民較多，補(bǔ)貼數(shù)額較大，難以達(dá)到政府減少保障支出的目的。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)住房發(fā)展的階段來(lái)決定住房保障體制的運(yùn)行方式，并隨其演進(jìn)而及時(shí)地對(duì)住房保障體制的運(yùn)行方式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 　　3.確保監(jiān)管到位，避免政策實(shí)施的結(jié)果與其初衷偏離。保障性住房制度能否達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，在很大程度上取決于政策的執(zhí)行情況。一定要避免重建設(shè)輕管理或重分配輕管理的傾向。一要完善收入申報(bào)制度，嚴(yán)格身份審查。要建立和不斷完善中低收入家庭的收入和家庭財(cái)產(chǎn)審核制度，對(duì)虛報(bào)、瞞報(bào)者一旦發(fā)現(xiàn)就要予以嚴(yán)懲。只有明確購(gòu)房者門檻，嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真執(zhí)行身份資格認(rèn)證制度，才能切實(shí)保障中低收入者權(quán)益。二是完善監(jiān)管機(jī)制，對(duì)保障對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。即當(dāng)城市中低收入群體擺脫貧困后，就應(yīng)該退出保障性租賃房，由管理部門收回并重新安置。對(duì)于保障性商品房，則要對(duì)其上市和出租進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，避免這種具有保障性質(zhì)的住房成為投資和炒作的載體。監(jiān)管是否到位對(duì)政策的執(zhí)行有巨大的影響。這不僅需要主管部門下大氣力，建立多元監(jiān)督機(jī)制，暢通多種投訴舉報(bào)渠道，也需要相關(guān)部門的緊密配合和社區(qū)工作者、廣大市民、新聞媒體共同努力。 　　4.要處理好公平與效率的關(guān)系。社會(huì)保障的重要基本原則，是既保證社會(huì)穩(wěn)定，又促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既有利于社會(huì)公平，又有利于效率。解決低收入居民的住房問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)簡(jiǎn)單、有效的方法，關(guān)鍵是要與市情、低收入居民的需要等因素很好地結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。一是要體現(xiàn)對(duì)保障對(duì)象以及非保障對(duì)象的公平。低收入居民住房問(wèn)題的根源，不在住房本身，而是收入問(wèn)題。住房保障的實(shí)質(zhì)是政府承擔(dān)住房市場(chǎng)與居民支付能力的差距，以解決部分居民對(duì)住房支付能力不足的問(wèn)題。由于保障對(duì)象的住房支付能力是千差萬(wàn)別的，因此住房保障的水平也必須具有層次性，使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。這是一種經(jīng)濟(jì)、合理的保障制度，同時(shí)也有利于減輕政府住房保障負(fù)擔(dān)或保障成本。為保證這種層次性的實(shí)現(xiàn)，就必須建立完善、嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，規(guī)定不同收入標(biāo)準(zhǔn)所能享受到的保障待遇，從而控制不同保障手段和水平的適用對(duì)象和范圍。保障面過(guò)寬或過(guò)窄，保障水準(zhǔn)過(guò)高或過(guò)低，都可能影響公平。二是要確保最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)的效率。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的缺陷，以低收入者為主體的特殊階層難以依賴市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決自身的住房問(wèn)題。政府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者和管理者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展和保障全體居民基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體制的主體。但這并不意味著政府管理要取代市場(chǎng)機(jī)制，更不是破壞市場(chǎng)機(jī)制，而是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充和修正。在住房保障體制的構(gòu)建過(guò)程中，一定要正確認(rèn)識(shí)和處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，住房保障體制的運(yùn)作要以維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)。 　　5.正確處理社會(huì)保障性住房與商品房市場(chǎng)的關(guān)系。社會(huì)保障性住房制度出臺(tái)的直接原因之一是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，中低收入家庭難以承受高價(jià)的住房消費(fèi)。但發(fā)展社會(huì)保障性住房，目的并不是想通過(guò)行政手段或政府直接投資房地產(chǎn)擴(kuò)大住房供給，直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)從而把商品住房的價(jià)格下拉到中低收入家庭可以承受的價(jià)位。商品房?jī)r(jià)格的上漲和高位運(yùn)行，受很多因素的影響，如供求關(guān)系、資源稀缺條件、生活居住環(huán)境、城市魅力、投資工具等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)期以來(lái)，我市一手商品房的購(gòu)房者中，非本市居民占60％，而且隨著廈門經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展、城市建設(shè)加快和各項(xiàng)設(shè)施的不斷完善，城市吸引力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還可能持續(xù)旺盛。如果試圖采用行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的破壞，也將導(dǎo)致市場(chǎng)失序并將受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰，嚴(yán)重影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。發(fā)展社會(huì)保障性住房的目的不在于直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)、破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制這“看不見(jiàn)的手”的作用，而是通過(guò)政府投資興建和籌措社會(huì)保障性住房，采用財(cái)政補(bǔ)助的方式，幫助和救濟(jì)那些無(wú)能力通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買或承租住房的家庭，通過(guò)政府“看得見(jiàn)的手”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行補(bǔ)充。商品房市場(chǎng)和社會(huì)保障性住房在理論上是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立運(yùn)行的市場(chǎng)，各自應(yīng)遵循自身的規(guī)則。因此，在政策制定與后續(xù)管理中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格界定兩個(gè)市場(chǎng)，讓兩個(gè)市場(chǎng)相輔相成、健康發(fā)展。 　　6.不斷完善政策與制度，把社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理納入規(guī)范化和法制化軌道。我們應(yīng)當(dāng)不斷提高政策水平和立法層次，逐步制定一套規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、可行的保障性住房法律體系，明確各級(jí)政府在解決居民住宅問(wèn)題中的責(zé)任，明確政府發(fā)展住房的目標(biāo)、方針、政策，保證政府實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的房屋政策目標(biāo)。