劃撥土地使用權(quán)的適用范圍

【專家解說】：(1)國家機關(guān)用地。是指行使國家職能的各級國家權(quán)力機關(guān)、行政機關(guān)、審判和檢察機關(guān)用地的總稱。　　(2)軍事用地。是指軍事機關(guān)和軍用設(shè)施用地的總稱。　　(3)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。是指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內(nèi)公共涵道、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防保安、路燈路標(biāo)等設(shè)施用地?！　?4)城市公益事業(yè)用地。是指城市內(nèi)的各種學(xué)校、醫(yī)院、體育場館、圖書館、文化館、少年宮、幼兒園、防疫站、影劇院等設(shè)施用地?！　?5)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。是指國家采取各種優(yōu)惠政策重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力能源項目用地，鐵路、港口碼頭、機場、交通樞紐等交通項目用地，水庫、水壩、農(nóng)灌工程、江河治理工程、防洪工程等水利項目用地?！　√貏e需要指出的是，上述各項用地的土地使用權(quán)，只有在“確需必要”時，才能采取劃撥的方式提供。但確需必要具體如何把握，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定。一般來說，對該條規(guī)定的建設(shè)用地，確屬國家投資或者雖非國家投資，但用于非經(jīng)營性目的，可以認定為“確需必要”，應(yīng)采取劃撥方式提供土地使用權(quán)。對于不屬于國家投資而又用于經(jīng)營性或營利性目的的，就不屬于“確需必要”的情形，而應(yīng)采取出讓方式提供土地使用權(quán)?！　?.劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)有適用范圍　　劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)有適用范圍是指現(xiàn)有城鎮(zhèn)國有土地中哪些用地屬于劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)。眾所周知，我國獲取國有土地使用權(quán)的方式主要有出讓和劃撥兩種，那么城鎮(zhèn)國有土地中，除少數(shù)以出讓方式取得土地使用權(quán)的以外，其余是否都屬劃撥用地性質(zhì)？我認為，不能如此簡單定論。在我國非出讓的城鎮(zhèn)國有土地中，大部分都屬于劃撥用地性質(zhì)，但卻有兩種用地比較特殊：　　(1)城市私有房屋用地。對于城市私有房屋用地，立法部門曾設(shè)想將其規(guī)定為視同劃撥方式取得。如《城市房地產(chǎn)管理法(草案)》曾規(guī)定：“本法實施前城市國有土地上的私有房屋用地，其土地使用權(quán)視同劃撥方式取得，但是依法通過出讓方式取得土地使用權(quán)的除外?！薄　≡诓莅笇徸h期間，有些全國人大常委以及一些地方、部分對草案的上述規(guī)定提出了異議。理由是：根據(jù)草案第條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)經(jīng)過批準(zhǔn)，并補繳土地使用權(quán)出讓金。而城市私有房屋用地的情況比較復(fù)雜，有外國人的私房，華僑、外籍華人和其他海外人士的私房，以及國民黨官員留下的代管房產(chǎn)，其中有些人是在解放前花了錢置了房又置了地，房契、地契都可以查到?，F(xiàn)在一律規(guī)定視為劃撥，過于簡單會引發(fā)不少問題。法律委員會經(jīng)研究，采納了上述意見，在《審議結(jié)果報告》中建議：“本法對此可以不作規(guī)定，刪去草案中的這一條規(guī)定，如果需要可先由國務(wù)院制定行政法規(guī)，區(qū)別不同情況區(qū)別處理。”因此，正式出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》對此未作規(guī)定?！　Τ鞘兴椒坑玫貞?yīng)區(qū)分兩種情況：　　其一，解放后為建私人住宅向政府申請使用的宅基地，這種用地毫無疑問應(yīng)屬劃撥用地性質(zhì)?！　∑涠夥徘斑z留的私人宅基地。這種宅基地應(yīng)視為一處特殊用地，制訂專門的法律法規(guī)或規(guī)章加以規(guī)范。在有關(guān)立法中應(yīng)明確以下幾點：　　第一，私人房屋所有人擁有房屋所占用宅基地的使用權(quán)，該使用權(quán)具有無期限性?！　〉诙@種宅基地的使用權(quán)可隨地與房屋一同轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并不用辦理出讓手續(xù)、繳納出讓金或?qū)⑼恋氐氖找嫔侠U國家，但需依法繳納有關(guān)稅費(包括土地增值稅)。這會使私房交易中房價蘊含地價，當(dāng)事人隱瞞價格，偷逃稅收現(xiàn)象大大減少，使私房交易更加規(guī)范。　　第三，這種宅基地使用權(quán)在因被國家征用或因房屋拆遷而喪失時，其土地使用權(quán)本身也需得到適當(dāng)補償。這樣可以理順?biāo)椒慨a(chǎn)權(quán)人、國家和拆遷人的關(guān)系，緩解征地和拆遷中的矛盾。　　()外商投資企業(yè)用地。在改革開放之初，我國尚未建立土地使用權(quán)有償出讓制度，因此，當(dāng)?shù)赝馍掏顿Y企業(yè)在我國取得土地使用權(quán)，大多通過兩條途徑：　　外商投資企業(yè)向所在地的縣級人民政府土地管理部門提出申請，經(jīng)按法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后取得土地使用權(quán)，并支付土地使用費；外商投資企業(yè)如果屬中外合資企業(yè)(或中外合作企業(yè))，且企業(yè)所需的土地使用權(quán)已為中方合資(或合作)方所擁有，則中方合資(或合作)方可將土地使用權(quán)作為對合資(或合作)企業(yè)的出資，投入合資(或合作)企業(yè)。作為這種投入時，其土地使用權(quán)作價金額與使用費相等。　　概括地講，外商投資企業(yè)所獲得的土地使用權(quán)具有以下四個特點：　　第一，有期限性。外商投資企業(yè)用地年限與所批準(zhǔn)的企業(yè)的經(jīng)營期限相同?！　〉诙?，低償性。外商投資企業(yè)獲取土地使用權(quán)的代價稱之為場地使用費，一般包括土地使用權(quán)和場地開發(fā)費兩部分，場地使用費一般按年計收，場地開發(fā)費可一次性計收。從實際的情況看，場地使用費的金額大大低于后來實行的土地使用權(quán)出讓金。土地使用費標(biāo)準(zhǔn)北京為每年每平方米1~150元，上海為0.5~100元，廣州為0.3~70元。1986年《國務(wù)院關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定》，對兩類企業(yè)的場地使用費作了特別優(yōu)惠的規(guī)定，“開發(fā)費和使用費綜合計收的地區(qū)，為每年每平方米5~20元，開發(fā)費一次計收或者上述企業(yè)自行開發(fā)場地的地區(qū)，使用費最高為每年每平方米3元。并規(guī)定地方人民政府可以酌情在一定期限內(nèi)免收。　　第三，劃撥性。外商投資企業(yè)用地按劃撥土地用地的審批權(quán)限報批，并由外商投資企業(yè)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂‘劃撥土地使用權(quán)主地使用合同書”，然后由市、縣人民政府土地管理部門劃撥土地?！　〉谒模豢赊D(zhuǎn)讓性。外商企業(yè)用地只能由外商投資企業(yè)自己使用，用于經(jīng)批準(zhǔn)的外商投資企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)的經(jīng)營活動，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押?！　】傊馍掏顿Y企業(yè)用地是我國改革開放的一種過渡階段的產(chǎn)物，在某些方面已具有商品化成分，某些特征也與土地使用權(quán)有償出讓比較相似。但從本質(zhì)上來講，仍屬劃撥使用的范疇。今后，對外商投資企業(yè)用地應(yīng)主要采取出讓方式提供。