收房之前要驗(yàn)房是必須要做的嗎?自己驗(yàn)行嗎??

【專家解說】：　　收房大攻略之－驗(yàn)房篇 　　新房入伙，可別急著拿鑰匙裝修，細(xì)心驗(yàn)房才是關(guān)鍵的第一步 　　前言：本周三，房產(chǎn)周刊刊登了收房大攻略之交接篇一文，受到許多本報(bào)讀者的關(guān)注。讀者稱，時(shí)值金秋，正是許多樓盤交房之際，作為普通的購(gòu)房者，看著一紙交房通知書，正發(fā)煩無從應(yīng)對(duì)，而收房大攻略正好解了燃眉之急。本周三刊登的只是第一篇，今日，本刊繼續(xù)推出其后續(xù)篇章———驗(yàn)房篇及費(fèi)用篇，全面解析收房的方方面面，希望能對(duì)即將收房的購(gòu)房者有所幫助。 　　許多人都曾有這樣的感嘆：買房買來一堆煩惱。這一堆煩惱，其中有很大部分是在收房環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，比如，質(zhì)量粗糙，出現(xiàn)裂縫、滲水、空鼓等，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的房子沒有想象中的完美，有的甚至在裝修入住后才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，令人叫苦不迭。那么，作為非專業(yè)人士的一般消費(fèi)者，驗(yàn)房時(shí)怎么驗(yàn)？有沒有什么竅門？發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)找什么部門認(rèn)定？ 　　事件回放 　　裝修末尾發(fā)現(xiàn)“豆腐渣” 　　市民吳先生就是在驗(yàn)房環(huán)節(jié)中不細(xì)心而最終吃虧的其中一個(gè)。 　　吳先生去年11月份在福州鼓樓區(qū)城守前新村買了一套住房，春節(jié)后開始裝修。當(dāng)時(shí)請(qǐng)了一位在做裝修工程的同學(xué)負(fù)責(zé)，5月份開始做水泥漆。在扒完底漆后不久，就發(fā)現(xiàn)客廳的天花板出現(xiàn)較大裂縫，用手輕敲可聽見清晰的空鼓聲，輕掰即出現(xiàn)脫落。起初吳先生以為是同學(xué)的裝修原因引起的，可同學(xué)畢竟是行家，告訴他是開發(fā)商在粗裝修過程中粉刷層沒做好所致。吳先生隨即把情況向開發(fā)商反映，開發(fā)公司工程部當(dāng)時(shí)也對(duì)該部位進(jìn)行了修補(bǔ)?？墒?，沒過多久，客廳的另一部位又出現(xiàn)同一問題。吳先生認(rèn)為是客廳的天花板原粉刷層存在質(zhì)量問題，為避免裝修后還出現(xiàn)脫落，他要求開發(fā)商把客廳天花板的粉刷層全部鏟掉重新做?？墒情_發(fā)公司卻以吳先生收房時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)空鼓為由，拒絕吳先生的要求。吳先生最后還是自己全部鏟掉天花板的原粉刷層重新裝修。 　　專家提醒 　　裂縫空鼓絕不放過 　　省建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督總站的專家柯先生告訴記者，經(jīng)過粗裝修的天花板有沒有空鼓，業(yè)主在收房時(shí)一般都很少留意，類似吳先生收房不細(xì)事后引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。如果不是由于地基沉降等原因造成的質(zhì)量問題，一般都由當(dāng)事人和開發(fā)商協(xié)商解決。這些看似細(xì)小的問題，如果業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)不對(duì)房子進(jìn)行全面和仔細(xì)的“體檢”，一旦發(fā)生糾紛往往對(duì)消費(fèi)者不利。而像裂縫、滲水、空鼓等質(zhì)量問題，如果沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，將影響今后的裝修和入住。因此，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)不管大小質(zhì)量問題，都不能輕易放過。 　　裂縫。首先仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。接著看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，業(yè)主一定不能存有僥幸心理。 　　傾斜。雖然專業(yè)檢測(cè)房屋的傾斜度需用專門的儀器，但業(yè)主用目測(cè)的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。 　　滲漏。業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)查看廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。 　　空鼓。對(duì)于已做過粗裝修交房的房子，檢查墻面、地面、天花板是否平整，不能有很明顯的起伏和空鼓，同時(shí)也要檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。 　　此外，還應(yīng)檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過處理，看水是否能通暢無阻地排向出水口；門窗的密實(shí)度是否合適，開啟關(guān)閉是否順暢；門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，不應(yīng)有縫隙等。 　　實(shí)用手冊(cè) 　　八樣“小寶貝”可幫忙 　　作為一般消費(fèi)者，由于沒有專門的檢測(cè)工具，驗(yàn)房時(shí)難免有許多局限，是不是有一些驗(yàn)房竅門呢？有多年監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)為國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師的福建省建福建設(shè)監(jiān)理有限公司副總經(jīng)理鄭凱翔提醒，盡管是非專業(yè)人士，但帶上八樣居家常用的“小寶貝”可以幫助業(yè)主驗(yàn)收房子。 　　乒乓球：用于檢查地面、窗臺(tái)、柜子等坡度。 　　化妝鏡：驗(yàn)收木門時(shí)，大多數(shù)業(yè)主只是檢查門的開合是否順當(dāng)，鎖的質(zhì)量，門框、面板的手工情況等，但門扇的底邊卻很難驗(yàn)得到。這時(shí)候，化妝鏡就可大顯身手了。 　　文件夾：驗(yàn)收樓房時(shí)，開發(fā)商要移交的票據(jù)、證書、資料一大摞。這些資料一定要妥善放好?？梢再I個(gè)40頁(yè)以上的插頁(yè)式文件夾，收一份文件放好一份，簽收單正好當(dāng)資料目錄。 　　備忘貼紙：驗(yàn)收樓房時(shí)，業(yè)主多多少少會(huì)發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認(rèn)真填寫維修單外，業(yè)主還應(yīng)在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便開發(fā)商的維修工人現(xiàn)場(chǎng)檢修。 　　小錘子：可以用于檢查天花板、地板、窗臺(tái)、陽臺(tái)、瓷片等有沒有空鼓。 　　水桶：用水桶接水，潑灑到地上，檢查廁所、廚房、陽臺(tái)的地面下水是否順暢。 　　電筆：一套房子里的插座通常有十幾個(gè)，事前應(yīng)帶支電筆逐個(gè)檢測(cè)電路是否暢通。 　　“人”字鋁梯：驗(yàn)收樓房時(shí)需要爬高的地方真不少，天花板有無空鼓；空調(diào)插座是否安裝妥當(dāng)；柜頂是個(gè)什么樣子；藏在廚房、廁所天花板里的排水管是否通暢等。 　　質(zhì)量認(rèn)定 　　不同情況區(qū)別對(duì)待 　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 　　那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？福建元一律師事務(wù)所劉國(guó)田主任律師認(rèn)為，從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形?！皣?yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。 　　申請(qǐng)復(fù)檢 　　資質(zhì)單位才可檢測(cè) 　　如果業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)懷疑自己的房子有重大的質(zhì)量問題或存在結(jié)構(gòu)安全隱患，又想找有關(guān)部門重新檢測(cè)和認(rèn)定，到底有哪些這樣的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)呢？ 　　據(jù)了解，凡有建設(shè)工程檢測(cè)資質(zhì)的單位，均可以承擔(dān)相應(yīng)資質(zhì)的質(zhì)量檢測(cè)。去年，省建設(shè)廳公布了全省近200家具備檢測(cè)資質(zhì)的單位名單。福州市目前有福建省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)中心站、福建省抗震防災(zāi)技術(shù)中心、福建省建設(shè)工程物探試驗(yàn)檢測(cè)中心、福建省水利水電勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院、福建省建筑材料質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站、福建省建筑設(shè)計(jì)研究院、福州市建筑設(shè)計(jì)院等單位具備甲級(jí)檢測(cè)資質(zhì)。此外，福州市、八縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站、福建建專巖土工程研究所、福建地震地質(zhì)工程勘察院、福建省中心檢驗(yàn)所等單位也具備相應(yīng)的材料檢測(cè)、建設(shè)工程基樁檢測(cè)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)資質(zhì) 　　收房大攻略之－費(fèi)用篇 　　入住手續(xù)之前，總有一大堆名目繁多的費(fèi)用，可要睜大眼睛好好瞧清楚。 　　面對(duì)新居，總是迫不及待地想擁有，別太興奮，還是要保持冷靜面對(duì)前期收房過程。 　　在辦理收房入住手續(xù)時(shí)，業(yè)主經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：有些開發(fā)商要求必須先行繳納一些所謂的費(fèi)用和押金，如公共維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金以及煤氣、有線電視費(fèi)等，否則就不給鑰匙交房。面對(duì)一大堆名目繁多的費(fèi)用，許多對(duì)相關(guān)政策和法規(guī)缺乏了解的業(yè)主往往是一頭霧水。到底哪些費(fèi)用由開發(fā)商交，哪些費(fèi)用由業(yè)主交，哪些屬不合理費(fèi)用不用交？對(duì)此，我們邀請(qǐng)了福建創(chuàng)元律師事務(wù)所齊偉律師做詳細(xì)解答。 　　1.分清繳費(fèi)主體 　　入住費(fèi)用可以分為兩部分，一部分交給開發(fā)商，另一部分交給物業(yè)公司。 　　交給開發(fā)商的費(fèi)用通常有：面積增加的補(bǔ)差款；違約金；管道煤氣開戶費(fèi)；有線電視安裝費(fèi)；電話、寬帶初裝費(fèi)；安防系統(tǒng)費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)代辦相關(guān)費(fèi)用（契稅、印花稅、面積測(cè)量費(fèi)、辦證工本費(fèi)等）；其他房地產(chǎn)買賣合同中約定的費(fèi)用。 　　交給物業(yè)公司的費(fèi)用通常有：預(yù)交幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)；水電周轉(zhuǎn)金；裝修押金；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。 　　現(xiàn)實(shí)交房中，收費(fèi)主體經(jīng)常出現(xiàn)混亂，物業(yè)公司往往介入交房收費(fèi)工作，我們也經(jīng)?？吹介_發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)合辦公的情形。一旦樓盤在交付時(shí)發(fā)生收費(fèi)糾紛，有些開發(fā)商不分具體情況，一律都交由物業(yè)公司出面處理，出現(xiàn)了收費(fèi)主體不清、亂收費(fèi)的情況。 　　友情提醒：業(yè)主辦理繳費(fèi)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意相關(guān)費(fèi)用憑證的主體應(yīng)與有權(quán)收費(fèi)主體相一致。如果是物業(yè)公司代收，就應(yīng)該要求其出示開發(fā)商的授權(quán)委托書原件，否則，不與其辦理相關(guān)手續(xù)。 　　2.拒絕合同外費(fèi)用 　　業(yè)主只要付清了全部房款，開發(fā)商就應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，并且不能設(shè)置法律規(guī)定或合同約定以外的費(fèi)用，否則就是違約，業(yè)主有權(quán)拒絕強(qiáng)制附加條件的交房行為，由此產(chǎn)生的逾期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。如果業(yè)主和開發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)亦簽訂了《前期物業(yè)管理合同》或《臨時(shí)業(yè)主公約》，并承諾繳交物業(yè)管理費(fèi)，則還應(yīng)繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。 　　以下費(fèi)用問題經(jīng)常困擾業(yè)主，齊偉律師對(duì)此進(jìn)行逐一剖析和解惑： 　　物業(yè)管理費(fèi) 　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》規(guī)定：物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》規(guī)定：提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。另?yè)?jù)福州市物價(jià)局、福州市房地產(chǎn)管理局2002年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范物業(yè)收費(fèi)通知》）的規(guī)定：物業(yè)公司不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費(fèi)，業(yè)主可按月交，也可按年交。 　　上述規(guī)定說明了，業(yè)主收房之后就必須要繳納物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主可以按月交費(fèi)，物業(yè)公司無權(quán)強(qiáng)行要求業(yè)主一次性繳納長(zhǎng)期物業(yè)管理費(fèi)作為收房入住的條件。需要提醒業(yè)主注意的是，這時(shí)所說的必須向物業(yè)公司繳納的物業(yè)管理費(fèi)只是上述規(guī)定中的綜合管理服務(wù)費(fèi)，而不包括其他幾項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。 　　公共維修基金 　　此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 　　根據(jù)福州市現(xiàn)行政策：1997年1月1日后至2003年8月31日前辦理《商品房預(yù)售許可證》的，開發(fā)商應(yīng)按其建設(shè)總投資額的2％撥付專項(xiàng)維修基金，但開發(fā)商和業(yè)主有約定的從約定，不足部分由開發(fā)商補(bǔ)足；2003年9月1日后辦理《商品房預(yù)售許可證》的住宅物業(yè)，應(yīng)由業(yè)主按購(gòu)房款2％的比例繳納專項(xiàng)維修基金。業(yè)主應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶代管銀行辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金開戶及繳存手續(xù)。 　　友情提醒：公共維修基金不需要在入住時(shí)繳納，但應(yīng)在產(chǎn)權(quán)證辦理前繳清。 　　裝修押金 　　關(guān)于是否收取裝修押金和裝修管理費(fèi)的問題，業(yè)主和物業(yè)公司爭(zhēng)議最大，現(xiàn)實(shí)操作中也多發(fā)生糾紛。 　　一方面，由于裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進(jìn)出造成治安混亂等問題都會(huì)對(duì)小區(qū)公共利益造成損害，用電梯運(yùn)水泥、沙子也會(huì)對(duì)公共部位造成磨損。物業(yè)公司在此過程中確實(shí)要投入人力物力進(jìn)行管理和約束。因此，一般物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修前交幾百甚至上千元的裝修押金，并承諾裝修結(jié)束后退還。 　　另一方面，根據(jù)《規(guī)范物業(yè)收費(fèi)通知》的規(guī)定：物業(yè)公司不得自行收取裝修押金和裝修管理費(fèi)。已收取的裝修押金待業(yè)主裝修完畢后一個(gè)月內(nèi)清退。 　　友情提醒：從小區(qū)的整體環(huán)境和保護(hù)鄰里的住宅質(zhì)量考慮，物業(yè)收取裝修押金有其合理性，但如無特殊約定，根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主仍可拒交。裝修管理費(fèi)則屬不合理收費(fèi)，業(yè)主不必繳納。 　　裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 　　根據(jù)福州市的現(xiàn)行政策，房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 　　住宅內(nèi)無隔墻的：面積200平方米以上，每單元400元；面積100～200平方米，每單元300元；面積100平方米以下，每單元200元。 　　住宅內(nèi)有隔墻的：面積200平方米以上，每單元600元；面積100～200平方米，每單元500元；面積100平方米以下，每單元400元。 　　水、電周轉(zhuǎn)金 　　根據(jù)《規(guī)范物業(yè)收費(fèi)通知》的規(guī)定：住宅未實(shí)行一戶一表的，按200元／單元收取電周轉(zhuǎn)金，實(shí)行一戶一表后應(yīng)退還；物業(yè)公司無權(quán)收取水周轉(zhuǎn)金。 　　煤氣開通費(fèi) 　　根據(jù)2002年《福建省燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》的規(guī)定：“燃?xì)饨?jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府價(jià)格主管部門制定的價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。而2002年12月27日頒布的《福建省人民政府關(guān)于印發(fā)福建省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理規(guī)定的通知》明確規(guī)定，各類工程建設(shè)單位或者個(gè)人按照本規(guī)定繳交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，各地人民政府或有關(guān)部門出臺(tái)的與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)有關(guān)的水、電、煤氣等專項(xiàng)配套費(fèi)，一律停止。從這個(gè)角度來說，福州市燃?xì)夤芾磙k法有關(guān)管道燃?xì)獬跹b費(fèi)的規(guī)定已經(jīng)不能予以適用。因此繼續(xù)收取管道燃?xì)獬跹b費(fèi)是沒有依據(jù)的。盡管如此，目前福州市煤氣經(jīng)營(yíng)主體還是有收取煤氣開通費(fèi)的。 　　從實(shí)際情況來講，收不收煤氣開通費(fèi)取決于開發(fā)商與住戶之間是否有協(xié)議，比如在售房時(shí)，開發(fā)商并未承諾煤氣管道入戶，而是寫明由業(yè)主承擔(dān)，則在交房時(shí)收取煤氣開通費(fèi)就有了前提。一般來講，煤氣開通費(fèi)由開發(fā)商交給煤氣公司，這筆費(fèi)用無形之中已納入了總房?jī)r(jià)款，如果開發(fā)商在售房時(shí)承諾管道煤氣入戶，一般可推定這筆費(fèi)用已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)款中了（除非另有約定）。 　　有線電視、寬頻網(wǎng)開戶費(fèi) 　　該項(xiàng)費(fèi)用不屬于物業(yè)收費(fèi)的范圍，如果業(yè)主與開發(fā)商沒有協(xié)議的話，業(yè)主沒有義務(wù)在入住前繳納該等費(fèi)用，業(yè)主可以自己與相關(guān)機(jī)構(gòu)（有線電視管理機(jī)構(gòu)和電信機(jī)構(gòu)）辦理相關(guān)開戶手續(xù)并繳交費(fèi)用。 　　產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 　　如無合同依據(jù)或業(yè)主自愿，開發(fā)商均無權(quán)強(qiáng)制代辦產(chǎn)權(quán)。對(duì)一次性付清購(gòu)房款的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，收取代辦費(fèi)用的理由就不充分；以按揭貸款方式購(gòu)房的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商還承擔(dān)階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)，其之所以代為辦理產(chǎn)權(quán)，也是為了避免風(fēng)險(xiǎn)，其要求代辦雖然沒有法律和合同依據(jù)，但還是有一定的合理性，不過亦應(yīng)征得業(yè)主同意。有合同依據(jù)或征得業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)的可以收取合理的代辦費(fèi)。 　　面積測(cè)繪費(fèi) 　　面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。 　　停車費(fèi) 　　停車費(fèi)不屬于物業(yè)管理綜合費(fèi)用，業(yè)主無需在入住時(shí)繳納。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)福州市物價(jià)局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取停車費(fèi)。 　　根據(jù)福州市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，停車場(chǎng)類型分5種：地下車庫(kù)、院內(nèi)車場(chǎng)、私家車庫(kù)、摩托車停放場(chǎng)和自行車停放場(chǎng)，不同停車場(chǎng)類型執(zhí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 　　地下車庫(kù)，汽車臨時(shí)停放，每輛次5元，過夜停放，每輛次10元，按月停放，每月每輛70元；摩托車按月停放，每月30元。 　　院內(nèi)車場(chǎng)，汽車臨時(shí)停放，每輛次3元，過夜停放，每輛次5元，按月停放，每月每輛60元。 　　私家車庫(kù)，汽車按月停放，每月每輛20元。 　　摩托車停放場(chǎng)，臨時(shí)停放每輛次0.5元，過夜停放每輛次1元，按月停放，每月每輛20元。 　　自行車停放場(chǎng)，臨時(shí)停放每輛次0.2元，過夜停放每輛次0.5元，按月停放，每月每輛6元。 　　收房大攻略之－交接篇金秋將至，許多樓盤交房在即。許多人花了大筆的資金，甚至是畢生的積蓄買的房子，隨著開發(fā)商的一紙交房通知，眼看新家即將誕生，心里自然高興。然而，許多業(yè)主在收房入住后卻怎么也樂不起來，房子甚至成了一件煩心事。據(jù)了解，近年來關(guān)于房子的投訴和糾紛，有相當(dāng)部分是在收房環(huán)節(jié)發(fā)生的。那么，作為一名普通的消費(fèi)者，你是否知道開發(fā)商的交房標(biāo)準(zhǔn)是什么？收房時(shí)應(yīng)該怎么做？發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？什么情況下可以退房？收房后哪些不合理費(fèi)用不用交？……對(duì)此，記者邀請(qǐng)了相關(guān)政府部門、專業(yè)人士和律師予以全方位的收房過程透視，希望對(duì)讀者有所幫助。 　　交房資格 　　需單體驗(yàn)收備案 　　許多購(gòu)房者經(jīng)常有這樣的困惑：開發(fā)商都開始交房了，可是小區(qū)的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設(shè)施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業(yè)主入住嗎？開發(fā)商究竟開發(fā)建設(shè)到什么程度才有資格交房？ 　　記者通過福州幾家在售樓盤的開發(fā)商了解到，目前，福州大多數(shù)樓盤只要經(jīng)過單體驗(yàn)收合格即可交房，也就是說，開發(fā)商交房的資格條件只有一個(gè)：?jiǎn)误w驗(yàn)收合格。 　　福州交房的“門檻”是不是如開發(fā)商所言如此之低？記者從省建設(shè)廳有關(guān)部門了解到，關(guān)于開發(fā)商的交房條件，我國(guó)至今還沒有哪一部法律法規(guī)對(duì)此做出非常詳細(xì)的規(guī)定，各地的做法和標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，最近福建省正著手醞釀出臺(tái)這方面的相關(guān)規(guī)定予以規(guī)范。 　　既然交房條件詳細(xì)規(guī)定未出臺(tái)，是不是就意味著開發(fā)商可以隨意交房？福建元一律師事務(wù)所劉國(guó)田主任律師認(rèn)為，盡管福州目前還沒有具體的交房標(biāo)準(zhǔn)，但是，從相關(guān)的法律法規(guī)看，建筑單體經(jīng)過竣工驗(yàn)收且經(jīng)有關(guān)部門備案，是開發(fā)商交房的資格底線。我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，建設(shè)單位交房時(shí)都應(yīng)提供。否則，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。同時(shí)，根據(jù)《消防法》的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗(yàn)收，才能交付使用。另外，根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！币虼?，提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。 　　劉國(guó)田提醒，對(duì)于具體的交房條件，購(gòu)房者可與開發(fā)商在《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議加以約定，如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時(shí)在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。 　　交接程序 　　先驗(yàn)房后辦手續(xù) 　　據(jù)記者了解，福州目前開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個(gè)步驟： 　　預(yù)檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商一般會(huì)委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán)，對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。經(jīng)過預(yù)檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗(yàn)房。 　　寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部一般根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個(gè)月或一個(gè)月寄發(fā)《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時(shí)還打電話通知業(yè)主。此時(shí)，業(yè)主最好要按約前往。因?yàn)楹贤幸话慵s定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發(fā)商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費(fèi)。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發(fā)展商，并說明原因。 　　確認(rèn)身份。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關(guān)資料到售樓部確認(rèn)身份，并聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗(yàn)房，被委托人在持有效身份證明文件的同時(shí)，還需出具業(yè)主的《授權(quán)委托書》。 　　驗(yàn)房移交。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房，若驗(yàn)收合格，業(yè)主須在《樓房驗(yàn)收交接表》上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和《住戶手冊(cè)》等資料，同時(shí)須按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，業(yè)主應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在《樓房驗(yàn)收交接表》上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時(shí)間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過30天。 　　提示：目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費(fèi)用及其他手續(xù)后再驗(yàn)房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)。 　　糾紛處理 　　及時(shí)索賠或解約 　　如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主該怎么辦？劉國(guó)田認(rèn)為，在這種情況下，很多購(gòu)房者往往沒有及時(shí)采取行動(dòng)，有的還天真地認(rèn)為開發(fā)商在不具備交房條件下而交房是違約行為，開發(fā)商理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同。但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事。權(quán)利是要靠自己主張，如果購(gòu)房者不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。 　　對(duì)開發(fā)商的違約，分不同情況購(gòu)房人享有合同撤銷權(quán)或索賠權(quán)。 　　對(duì)于合同撤銷權(quán)，《合同法》第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ü偻ǔ?huì)認(rèn)定購(gòu)房人收房就是購(gòu)房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。 　　《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)去年6月1日起實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長(zhǎng)的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。 　　通俗地講，開發(fā)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購(gòu)房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購(gòu)房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購(gòu)房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購(gòu)房人行使解約權(quán)，則購(gòu)房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個(gè)月購(gòu)房人再向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。 　　購(gòu)房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購(gòu)房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；7.面積誤差比絕對(duì)值超過3％的；8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購(gòu)房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。 　　對(duì)于開發(fā)商違約，購(gòu)房人的索賠權(quán)同樣首先要由購(gòu)房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購(gòu)房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。” 　　因此，購(gòu)房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)