有蘭峪村村莊改造

【專家解說】：有蘭峪村村莊改造 框架性思路(要點) 一、濟南市村莊改造的政策性文件 1、《關(guān)于加強和規(guī)范城區(qū)舊村(居)改造工作的意見》(濟發(fā)[2005]20號); 2、《城市建設(shè)項目審批管理暫行規(guī)定》(濟政發(fā)[2005]33號); 3、《關(guān)于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造建設(shè)的意見》(濟政發(fā)〔2009〕31號); 4、歷城區(qū)政府關(guān)于村莊改造的指導(dǎo)意見。 二、村莊改造的主要內(nèi)容: 1、改善住宅:拆舊房，蓋新樓，建設(shè)新型住宅小區(qū)。 2、改善居住環(huán)境:達(dá)到生態(tài)村標(biāo)準(zhǔn)或城市生活標(biāo)準(zhǔn)。 3、改變工作方式:從種地逐步改為經(jīng)商或到公司上班。從一家一戶單干到村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一安排。 4、改變生活保障方式:從沒有固定保障到固定每月有收入，人人有收入。 5身份變更:村委會變?yōu)榫游瘯?，村民變?yōu)榫用瘛? 三、村莊改造后村民的住宅安置 1、在冊村民住宅安置: 第一種情況:原住宅夠每人40平方米的，給每人40平方米新樓房(建筑面積，下同)。 第二種情況:原住宅不夠每人40平方米的，補齊每人40平方米新樓房，補齊部分按成本價購買，村委會對貧困戶適當(dāng)給予補償。 2、新建安置房屋數(shù)量:按政策規(guī)定可建設(shè)71066平方米。 3、新建安置房屋標(biāo)準(zhǔn): 1A級。最低六層。通水、通電、通暖氣、通天然氣(管道)、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、有線電視。 4、安置房建設(shè)地點:根據(jù)規(guī)劃確定。可選擇方案: 一是原村址; 二是旅游路北; 三是港溝村東。 4、非農(nóng)業(yè)人口安置:按有關(guān)政策“長期在本村居住的非本村集體經(jīng)濟組織成員住戶,經(jīng)村民代表大會研究同意,可與村集體經(jīng)濟組織成員一并安置,解決方式為自購安置房,價格可享受高于成本價、低于市場價的優(yōu)惠,不享受安置保障政策?！? 四、村民生活保障安排: 1、生活保障項目: 主要是建設(shè)一定數(shù)量的經(jīng)營項目，或可租賃房屋項目。包括:住房;托兒所、幼兒園、醫(yī)院或診所、護(hù)理院、文化活動中心、運動場館、健身設(shè)施、食品店、百貨店、飯店、藥店、書店、超市、便民商店、銀行、儲蓄所、郵電所、社區(qū)服務(wù)中心、養(yǎng)老院、治安聯(lián)防站、物業(yè)管理等。建成后經(jīng)營收入目標(biāo)確定在人均500元/月，然后逐年上升。 2、生活保障房建設(shè)數(shù)量:按政策規(guī)定可建設(shè)36360平方米。 3、生活保障設(shè)施經(jīng)營方式: 一是由村集體經(jīng)營或委托村民經(jīng)營。經(jīng)營收益處置由集體經(jīng)濟組織管理和支配;二是分配給村民經(jīng)營。 集體經(jīng)營收益的分配:一部分作為工資或分紅，分配給村民;第二部分給村民購買各類社會保險;其余部分用于建立集體經(jīng)濟發(fā)展基金，興辦實業(yè)，用于安排剩余勞動力就業(yè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和村民長期安居樂業(yè)。 勞動力就業(yè): 村莊改造后具有勞動能力的村民，可安排從事物業(yè)管理、超市工作人員、醫(yī)院服務(wù)人員、娛樂及公園服務(wù)人員、酒店服務(wù)人員、綜合食品店服務(wù)人員、養(yǎng)老院服務(wù)人員、社區(qū)服務(wù)中心服務(wù)人員，基本做到人人有工作。 4、老年人安置: 村集體建立養(yǎng)老保險基金，實行每月領(lǐng)取養(yǎng)老金制度，保障老年人晚年幸福。 5、子女上學(xué): 從入托到大學(xué)畢業(yè)全部由村委出資。 五、舊房拆除補償: 1、拆遷數(shù)量 全村共需拆除舊房約11.0137萬平方米。其中住宅面積約9.8768+1萬平方米，廠房及其他房屋面積約1.1369萬平方米。 2、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn) 參照《濟南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法》(市政府令第204號)政策規(guī)定，給每人40平方米新樓房后，原住房面積超出人均40平方米時，超出的正房部分原則上按以下標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償: 類別 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 補償價格 鋼混結(jié)構(gòu) 主體承重為鋼結(jié)構(gòu)或者混凝土結(jié)構(gòu)，主要指框架結(jié)構(gòu)的大跨度廠房或多層樓房 550元/平方米 磚混結(jié)構(gòu)(樓房) 磚墻承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的樓房 450元/平方米 準(zhǔn)混結(jié)構(gòu)(平房) 磚墻承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的樓房，沿高不低于2.5米 350元/平方米 磚木結(jié)構(gòu)(平房) 規(guī)則的石腳，磚墻或石墻承重，符合規(guī)格的木屋架，木(預(yù)制)檁條，瓦屋面，外墻釬縫(抹灰)，檐高不低于2.5米。 300元/平方米 簡易結(jié)構(gòu) 承重墻土坯、磚頭、條磚混砌、碎石等，不規(guī)則木梁檁、瓦屋面，兩面借墻或檐高低于2.5米 150元/平方米 圍墻 亂石基磚墻高2.5米以上 80元/平方米 亂石基磚墻高2~2.5米 70元/平方米 亂石基磚墻高1.5~2米 60元/平方米 亂石基土坯墻高1.5~2.5米 40元/平方米 畜禽舍 磚混結(jié)構(gòu) 80元/平方米 簡易結(jié)構(gòu) 40元/平方米 說明: 、附屬物中簡易棚、房，補償標(biāo)準(zhǔn)80元/平方米。 、建筑正規(guī)的大門房參照房屋結(jié)構(gòu)套用上表補償標(biāo)準(zhǔn)。 、全封閉的前出廈按建筑面積的80%計算，有柱子未封閉的前出廈按建筑面積的40%計算。 3、舊房拆除補償基準(zhǔn)時間: 舊房拆除補償面積以2003年雙查面積為基準(zhǔn);以后新建、擴建的房屋，經(jīng)村委會批準(zhǔn)的視資金情況確定。未經(jīng)批準(zhǔn)自行新建的不予補償。 4、舊房拆遷主體: 一是由政府或者開發(fā)商進(jìn)行拆除。拆除的物料歸政府或開發(fā)商; 二是由政府或者開發(fā)商委托村民自行拆遷。拆除時的物料歸個人。 5、拆遷周轉(zhuǎn)費:先拆房后搬新家情況下，村民自搬遷之日起至搬入新房止，每人每月按80元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放過渡安置補助費，用于村民租住房屋。 六、村莊改造的土地安排 1、現(xiàn)有土地狀況 全村現(xiàn)有土地共6955.3畝。其中，集體建設(shè)用地580.9畝，未利用土地2416.3畝，農(nóng)用地3958.1畝。 2、土地類別的安排意見 按濟南市舊村改造政策確定: 一類:安置村民住宅建設(shè)的居住用地(簡稱安置用地)。 按現(xiàn)有在冊村民1818人，人均供地面積30平方米的標(biāo)準(zhǔn)核定，申請安置用地82畝。 二類:村民生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施建設(shè)的生活保障用地(簡稱生活保障用地)，按現(xiàn)有在冊村民1818人，人均供地面積25平方米的標(biāo)準(zhǔn)核定，申請用地42畝。 預(yù)留建設(shè)用地:考慮村民自然增長等因素，根據(jù)市舊村(居)改造領(lǐng)導(dǎo)小組規(guī)定，按村居民總數(shù)的5%核定，共預(yù)留建設(shè)用地8畝。 三類:政府統(tǒng)征儲備用地。除安置用地、生活保障用地、預(yù)留建設(shè)用地以外的土地共6823畝，由政府統(tǒng)征儲備(上交政府)。 本著統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，集約利用土地的原則，擬將安置用地、生活保障用地、預(yù)留土地合并重組，整合使用。 3、捆綁房地產(chǎn)開發(fā)項目用地 共申請642畝(可建設(shè)商品房77萬平方米)。 4、村莊改造及捆綁房地產(chǎn)開發(fā)項目總用地 共申請800畝。 5、征地補償 由政府按政策統(tǒng)征儲備后，政府將在以后逐步征用。征地時按每次征用數(shù)量進(jìn)行補償。包括:土地補償、耕地補償、青苗補償、地上物補償?shù)?，收入由村集體用于補貼村莊改造和提高村民生活水平。 七、村莊改造資金的籌集方式 1、引進(jìn)開發(fā)商。 2、村民集資、入股。 3、利用區(qū)政府村莊改造投融資平臺。 ⑴、村莊改造建設(shè)中的經(jīng)營性用地依法征為國有出讓后,土地出讓總價款的60%先行撥付到負(fù)責(zé)項目的區(qū)政府,用于被征地村莊的土地補償、拆遷補償、安置補助等土地出讓成本;按每畝100萬、出讓642畝土地計算，約獲取土地收益款返還3.8億元。 ⑵、利用區(qū)政府村莊改造投融資開發(fā)建設(shè)公司或利用原有的融資平臺,作為村莊改造建設(shè)的投融資建設(shè)主體,以項目資產(chǎn)和預(yù)期收益為擔(dān)保質(zhì)押融資。 ⑶、采用合作、參股、集資、冠名等多種形式融資,允許積極探索,將擬置換的集體建設(shè)用地進(jìn)行抵押貸款。 八、建設(shè)資金平衡情況 1、村莊建設(shè)總的需要資金:約2.3億元。 2、政府返還土地收益款:約3.8億元，扣除土地整理成本費用后，約有2.7億元。 經(jīng)框算，村改資金基本可保證;融資方式可行。 九、村莊改造的可行模式 1、引進(jìn)開發(fā)商總包開發(fā)。 2、委托區(qū)政府組織土地熟化和土地收益變現(xiàn)，由村委會組織或由村委會委托專業(yè)機構(gòu)組織開發(fā)建設(shè)。 十、村莊改造的組織單位: 由區(qū)政府、鎮(zhèn)政府和村委會共同組織實施(村委會可聘請專業(yè)機構(gòu)組織實施)。 時間安排 : 1、2009年9月至2010年，辦理相關(guān)手續(xù)。 2、2011年初開工建設(shè)。 3、整個舊改時間約需5年。