連云港房產(chǎn)價(jià)格會跌嗎

【專家解說】：　　國外城市的真實(shí)房價(jià)-----大家對比看看就知道中國現(xiàn)在的房價(jià)到什么水平了

　　??一，韓國

　　目前漢城的房價(jià)在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價(jià)格為1．5億至2．5億韓元（相當(dāng)于人民幣100萬至165萬，呵呵，與上海北京差不多），（但是他們認(rèn)為一名普通的國家公務(wù)員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。）
　　漢城寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場大小的土地，價(jià)值高達(dá)10億美元。再加上漢城市開發(fā)余地有限，使得不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)商經(jīng)常興風(fēng)作浪。（跟中國一樣）
　　韓國政府規(guī)定，一戶只能擁有一處住宅。（但是中國有些沒德的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在還在鼓吹富人應(yīng)該買第二套房子租給窮人住，不知是何居心）但許多富豪利用不正當(dāng)手段，購置多處住宅，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)，致使當(dāng)局今天抓了一批不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)者，明天又會冒出另一批。（我們ZF是不是太忙了，沒時(shí)間打擊這種不正常行動(dòng)呢）

　　二，美國
　　應(yīng)該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異，中國和美國的房價(jià)很難進(jìn)行直接的比較。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅是2-3層的樓房，附帶子、車庫，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場地也并不算稀奇。相當(dāng)于中國的高級別墅和聯(lián)體別墅。美國房產(chǎn)商所經(jīng)營的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90％以上，用中國話說是大房型為主。且是裝修房，基本與中國的豪裝相仿。所以其房價(jià)應(yīng)和中國的高檔裝修房進(jìn)行比較。
　　美國資料都以每單元住宅來統(tǒng)計(jì)房價(jià)，而不是按每平米來計(jì)算。按每幢房子來衡量的美國住宅價(jià)格并不能正確反應(yīng)中美之間的房價(jià)水平差異，因?yàn)槊绹淖》棵娣e比中國普遍要大很多。美國住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區(qū)裝修房價(jià)位基本相當(dāng)。中國長三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象。
　　更重要的是美國房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅建筑面積（Square footage）概念不同于中國的“建筑面積”，使得以上單價(jià)的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計(jì)上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價(jià)，美國住宅面積數(shù)據(jù)相對低估，其測量方法下的單元住宅單價(jià)需要打折。中國住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一小區(qū)幾百來戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實(shí)際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀■80％左右。中國扎堆的住宅和美國人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒有公用面積一項(xiàng)的干擾，且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積（Finished footage），必須是經(jīng)過建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價(jià)之內(nèi)。按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5 英尺的部分不再計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積也可不計(jì)。當(dāng)然，其墻體仍是建筑面積的一部分，而木板房為主的住宅其所占的比例非常少。
　　美國物產(chǎn)稅（property taxes，不是中國的物業(yè)費(fèi)）是中國房價(jià)中不含的一個(gè)價(jià)格因素。美國物產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，根據(jù)市場房價(jià)征收，所以房價(jià)漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅征收物業(yè)稅較低，每年相當(dāng)于房價(jià)的1.1%左右，更多的是市場調(diào)節(jié)的一個(gè)方式對房價(jià)沒有大的影響。中國的購房雖沒有物產(chǎn)稅，但需一次性支付的稅費(fèi)約1.5％，且由于中國住宅只有70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率1.4％，而美國人納稅之后享有對住宅的永久的所有權(quán)。這樣綜合推算，物業(yè)稅對中美之間的比較影響可以抵消。
　　從以上比較得出，中美房價(jià)考慮住房質(zhì)量、環(huán)境、實(shí)際使用面積因素后，再加人民幣實(shí)際購買力折算因子，則不難發(fā)現(xiàn)，相對于美國住宅中國的房價(jià)實(shí)際值偏高，中國部分熱點(diǎn)城市房價(jià)已趕上并超過美國住宅主要市場的住宅價(jià)格。
　　美國目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬套左右，過去10年住宅開工每年在110-150萬套。如果按每套面積220平米，價(jià)格24萬美元，按年供應(yīng)150萬套計(jì)算，則住宅開工面積為33000萬平米，市場的總?cè)萘窟_(dá)到3600億美元。中國僅上海一地的2003年竣工面積就相當(dāng)于全美國的7.5％，而開工面積應(yīng)相當(dāng)于美國的10％以上。
　　但在這種房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，美國已經(jīng)在為房價(jià)的高而擔(dān)心，美聯(lián)儲利率的調(diào)高也可以說是一種必要的調(diào)控措施。一些房價(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，10-20倍于戶均收入的高增長房價(jià)仍在和房價(jià)是否合理、是否會繼續(xù)走高的爭論一起繼續(xù)相持著。

　　三，東京

　　現(xiàn)在在東京市中心，相當(dāng)于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范 圍內(nèi)，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，實(shí)用面積80平米，兩間 朝南，帶停車位，不過3千萬日元，要算建筑面積也在100平米左右， 合人民幣225萬，按建筑面積算，每平米2.25萬人民幣。

　　人家日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖 氣，所有材料都是無毒標(biāo)準(zhǔn)，浴缸是帶按摩，浴室?guī)Э照{(diào)，浴缸旁邊還 免費(fèi)送液晶電視一個(gè)；廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)的，加15萬日元 再配個(gè)雙開門大冰箱，廚房下水道口帶自動(dòng)垃圾干燥處理器，出水口配 礦化飲水裝置；等等設(shè)備一應(yīng)俱全。 不需要你動(dòng)一個(gè)手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。

　　一哥們回上海結(jié)婚，買房，靜安區(qū)邊緣，現(xiàn)在買1萬6千/平米還要排隊(duì)等。 好不容易買了房還是毛坯的，然后裝修，想和日本水平看齊是不可能的， 光是熱水管熱水器的費(fèi)用就化了上萬，其他的費(fèi)用更加數(shù)不清道不明， 一次裝修10幾萬化掉，還覺得非常不滿意。

　　年底就要搬進(jìn)去了，可是錢已經(jīng)化得7788了，說起來，98平米的房間， 實(shí)際得房率相當(dāng)?shù)?，還被開發(fā)商把陽臺算了進(jìn)去(東京的房子不算陽臺， 而且陽臺是轉(zhuǎn)角大陽臺，10多平)。也就是70多點(diǎn)的房間，化了近一百八十萬還不如品川的房子。

　　我替他一算，單價(jià)已經(jīng)是直逼東京了。而且是化了錢沒得到應(yīng)有的產(chǎn)品。 標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)不廉物不美。

　　四。英國：
　　英國的領(lǐng)土面積小于四川，而人口8千萬，比四川略多一點(diǎn)，因此人口密度大于四川省。而英國的房價(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房價(jià)要貴一些，約合300～600英鎊/m2,一處480m2的房產(chǎn)售價(jià)為17萬英鎊，因此英國的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合5000～10000人民幣/m2。

　　五、其它
　　瑞士房價(jià)是全世界最高的之一，以價(jià)格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房價(jià)更高約合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民幣/m2，但郊區(qū)的住房要便宜一些（蘇黎世市區(qū)很小），約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣/m2，一套100m2的住宅售價(jià)為15～20萬瑞士法郎合90～120萬人民幣居多。

　　這里有幾點(diǎn)需要說明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100m2的住宅相當(dāng)于其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開發(fā)商宣傳的重點(diǎn)之一，即國外的價(jià)格也是讓少數(shù)人買房，多數(shù)人租房。殊不知真實(shí)的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢到個(gè)人消費(fèi)上，反正出了情況可以找政府，不像中國人有巨大的買房壓力，這并不是消費(fèi)觀念的差異。

　　其次，英國的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從了解的信息來看，上述的房價(jià)都是帶裝
　　修、家具的價(jià)格，并且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與家具在我看來都是很不錯(cuò)的了。

　　另外一點(diǎn)，就是房子的面積問題，曾經(jīng)有一處標(biāo)為130m2的房產(chǎn)，打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細(xì)看
　　之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計(jì)入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、
　　露臺都不計(jì)入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來計(jì)算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積
　　的住房看來比國內(nèi)要大很多

　　英國的領(lǐng)土面積小于四川，而人口8千萬，比四川略多一點(diǎn)，因此人口密度大于四川省。而英國的房價(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房價(jià)要貴一些，約合300～600英鎊/m2,一處480m2的房產(chǎn)售價(jià)為17萬英鎊，因此英國的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合5000～10000人民幣/m2。

　　瑞士房價(jià)是全世界最高的之一，以價(jià)格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房價(jià)更高約合2500～7000瑞士法郎，合15000～40000人民幣/m2，但郊區(qū)的住房要便宜一些（蘇黎世市區(qū)很?。?，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣/m2，一套100m2的住宅售價(jià)為15～20萬瑞士法郎合90～120萬人民幣居多。

　　這里有幾點(diǎn)需要說明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100m2的住宅相當(dāng)于其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開發(fā)商宣傳的重點(diǎn)之一，即國外的價(jià)格也是讓少數(shù)人買房，多數(shù)人租房。殊不知真實(shí)的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢到個(gè)人消費(fèi)上，反正出了情況可以找政府，不像中國人有巨大的買房壓力，這并不是消費(fèi)觀念的差異。

　　其次，英國的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從了解的信息來看，上述的房價(jià)都是帶裝修、家具的價(jià)格，并且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與家具在我看來都是很不錯(cuò)的了。

　　另外一點(diǎn)，就是房子的面積問題，曾經(jīng)有一處標(biāo)為130m2的房產(chǎn)，打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細(xì)看之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計(jì)入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、露臺都不計(jì)入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來計(jì)算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積的住房看來比國內(nèi)要大很多
　　最后一點(diǎn)，就是同兄長聊天時(shí)，他現(xiàn)居瑞士，問起瑞士的車價(jià)，他說了解很少，說了很多車型都不了解，最后他自己提到PASSAT，說只知道這一款，我忙問在瑞士的售價(jià)，答為20000瑞士法郎，前年的匯率合人民幣11萬，現(xiàn)在的匯率要12萬多。PASSAT還是政府與經(jīng)銷商宣傳的與國際價(jià)格相差最小的，甚至號稱比在歐洲售價(jià)還低的車型，不曾料想?yún)s是這樣的情況