為何中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格漲得如此之高，與工資收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家，而還有人說(shuō)不高??！

【專家解說(shuō)】：國(guó)外城市的真實(shí)房?jī)r(jià)-----大家對(duì)比看看就知道中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)到什么水平了 ??一，韓國(guó) 　　 　　目前漢城的房?jī)r(jià)在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價(jià)格為1．5億至2．5億韓元（相當(dāng)于人民幣100萬(wàn)至165萬(wàn)，呵呵，與上海北京差不多），（但是他們認(rèn)為一名普通的國(guó)家公務(wù)員要購(gòu)置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。） 　　 漢城寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場(chǎng)大小的土地，價(jià)值高達(dá)10億美元。再加上漢城市開(kāi)發(fā)余地有限，使得不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)商經(jīng)常興風(fēng)作浪。（跟中國(guó)一樣） 　　 韓國(guó)政府規(guī)定，一戶只能擁有一處住宅。（但是中國(guó)有些沒(méi)德的所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在還在鼓吹富人應(yīng)該買第二套房子租給窮人住，不知是何居心）但許多富豪利用不正當(dāng)手段，購(gòu)置多處住宅，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)，致使當(dāng)局今天抓了一批不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)者，明天又會(huì)冒出另一批。（我們ZF是不是太忙了，沒(méi)時(shí)間打擊這種不正常行動(dòng)呢） 　　 　　二，美國(guó) 　　 應(yīng)該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異，中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)很難進(jìn)行直接的比較。首先，美國(guó)人的住房條件和中國(guó)的住房有很大的差別,絕大部分美國(guó)住宅是2-3層的樓房，附帶子、車庫(kù)，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場(chǎng)地也并不算稀奇。相當(dāng)于中國(guó)的高級(jí)別墅和聯(lián)體別墅。美國(guó)房產(chǎn)商所經(jīng)營(yíng)的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90％以上，用中國(guó)話說(shuō)是大房型為主。且是裝修房，基本與中國(guó)的豪裝相仿。所以其房?jī)r(jià)應(yīng)和中國(guó)的高檔裝修房進(jìn)行比較。 　　　　美國(guó)資料都以每單元住宅來(lái)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，而不是按每平米來(lái)計(jì)算。按每幢房子來(lái)衡量的美國(guó)住宅價(jià)格并不能正確反應(yīng)中美之間的房?jī)r(jià)水平差異，因?yàn)槊绹?guó)的住房面積比中國(guó)普遍要大很多。美國(guó)住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國(guó)一致的每平米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國(guó)一線城市市區(qū)裝修房?jī)r(jià)位基本相當(dāng)。中國(guó)長(zhǎng)三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象。 　　 更重要的是美國(guó)房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅建筑面積（Square footage）概念不同于中國(guó)的“建筑面積”，使得以上單價(jià)的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計(jì)上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價(jià)，美國(guó)住宅面積數(shù)據(jù)相對(duì)低估，其測(cè)量方法下的單元住宅單價(jià)需要打折。中國(guó)住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一小區(qū)幾百來(lái)戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實(shí)際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀■80％左右。中國(guó)扎堆的住宅和美國(guó)人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒(méi)有公用面積一項(xiàng)的干擾，且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積（Finished footage），必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如木板、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價(jià)之內(nèi)。按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5 英尺的部分不再計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積也可不計(jì)。當(dāng)然，其墻體仍是建筑面積的一部分，而木板房為主的住宅其所占的比例非常少。 　　　　美國(guó)物產(chǎn)稅（property taxes，不是中國(guó)的物業(yè)費(fèi)）是中國(guó)房?jī)r(jià)中不含的一個(gè)價(jià)格因素。美國(guó)物產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)征收，所以房?jī)r(jià)漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅征收物業(yè)稅較低，每年相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.1%左右，更多的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一個(gè)方式對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有大的影響。中國(guó)的購(gòu)房雖沒(méi)有物產(chǎn)稅，但需一次性支付的稅費(fèi)約1.5％，且由于中國(guó)住宅只有70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率1.4％，而美國(guó)人納稅之后享有對(duì)住宅的永久的所有權(quán)。這樣綜合推算，物業(yè)稅對(duì)中美之間的比較影響可以抵消。 　　 從以上比較得出，中美房?jī)r(jià)考慮住房質(zhì)量、環(huán)境、實(shí)際使用面積因素后，再加人民幣實(shí)際購(gòu)買力折算因子，則不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于美國(guó)住宅中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際值偏高，中國(guó)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已趕上并超過(guò)美國(guó)住宅主要市場(chǎng)的住宅價(jià)格。 　　 美國(guó)目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬(wàn)套左右，過(guò)去10年住宅開(kāi)工每年在110-150萬(wàn)套。如果按每套面積220平米，價(jià)格24萬(wàn)美元，按年供應(yīng)150萬(wàn)套計(jì)算，則住宅開(kāi)工面積為33000萬(wàn)平米，市場(chǎng)的總?cè)萘窟_(dá)到3600億美元。中國(guó)僅上海一地的2003年竣工面積就相當(dāng)于全美國(guó)的7.5％，而開(kāi)工面積應(yīng)相當(dāng)于美國(guó)的10％以上。 　　 但在這種房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，美國(guó)已經(jīng)在為房?jī)r(jià)的高而擔(dān)心，美聯(lián)儲(chǔ)利率的調(diào)高也可以說(shuō)是一種必要的調(diào)控措施。一些房?jī)r(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國(guó)，10-20倍于戶均收入的高增長(zhǎng)房?jī)r(jià)仍在和房?jī)r(jià)是否合理、是否會(huì)繼續(xù)走高的爭(zhēng)論一起繼續(xù)相持著。 　　 　　三，東京 　　 　　 現(xiàn)在在東京市中心，相當(dāng)于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范 圍內(nèi)，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，實(shí)用面積80平米，兩間 朝南，帶停車位，不過(guò)3千萬(wàn)日元，要算建筑面積也在100平米左右， 合人民幣225萬(wàn)，按建筑面積算，每平米2.25萬(wàn)人民幣。 　　 　　 人家日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖 氣，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)，浴缸是帶按摩，浴室?guī)Э照{(diào)，浴缸旁邊還 免費(fèi)送液晶電視一個(gè)；廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)的，加15萬(wàn)日元 再配個(gè)雙開(kāi)門大冰箱，廚房下水道口帶自動(dòng)垃圾干燥處理器，出水口配 礦化飲水裝置；等等設(shè)備一應(yīng)俱全。 不需要你動(dòng)一個(gè)手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。 　　 　　 一哥們回上海結(jié)婚，買房，靜安區(qū)邊緣，現(xiàn)在買1萬(wàn)6千/平米還要排隊(duì)等。 好不容易買了房還是毛坯的，然后裝修，想和日本水平看齊是不可能的， 光是熱水管熱水器的費(fèi)用就化了上萬(wàn)，其他的費(fèi)用更加數(shù)不清道不明， 一次裝修10幾萬(wàn)化掉，還覺(jué)得非常不滿意。 　　 　　 年底就要搬進(jìn)去了，可是錢已經(jīng)化得7788了，說(shuō)起來(lái)，98平米的房間， 實(shí)際得房率相當(dāng)?shù)?，還被開(kāi)發(fā)商把陽(yáng)臺(tái)算了進(jìn)去(東京的房子不算陽(yáng)臺(tái)， 而且陽(yáng)臺(tái)是轉(zhuǎn)角大陽(yáng)臺(tái)，10多平)。也就是70多點(diǎn)的房間，化了近一百八十萬(wàn)還不如品川的房子。 　　 　　 我替他一算，單價(jià)已經(jīng)是直逼東京了。而且是化了錢沒(méi)得到應(yīng)有的產(chǎn)品。 標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)不廉物不美。 　　 　　四。英國(guó)： 　　 英國(guó)的領(lǐng)土面積小于四川，而人口8千萬(wàn)，比四川略多一點(diǎn)，因此人口密度大于四川省。而英國(guó)的房?jī)r(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房?jī)r(jià)要貴一些，約合300～600英鎊/m2,一處480m2的房產(chǎn)售價(jià)為17萬(wàn)英鎊，因此英國(guó)的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合5000～10000人民幣/m2。 　　 　　五、其它 　　 瑞士房?jī)r(jià)是全世界最高的之一，以價(jià)格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房?jī)r(jià)更高約合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民幣/m2，但郊區(qū)的住房要便宜一些（蘇黎世市區(qū)很?。?，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣/m2，一套100m2的住宅售價(jià)為15～20萬(wàn)瑞士法郎合90～120萬(wàn)人民幣居多。 　　 　　 這里有幾點(diǎn)需要說(shuō)明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬(wàn)，也就是說(shuō)一套100m2的住宅相當(dāng)于其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒(méi)有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開(kāi)發(fā)商宣傳的重點(diǎn)之一，即國(guó)外的價(jià)格也是讓少數(shù)人買房，多數(shù)人租房。殊不知真實(shí)的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢到個(gè)人消費(fèi)上，反正出了情況可以找政府，不像中國(guó)人有巨大的買房壓力，這并不是消費(fèi)觀念的差異。 　　 　　 其次，英國(guó)的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從了解的信息來(lái)看，上述的房?jī)r(jià)都是帶裝 　　修、家具的價(jià)格，并且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與家具在我看來(lái)都是很不錯(cuò)的了。 　　 　　另外一點(diǎn)，就是房子的面積問(wèn)題，曾經(jīng)有一處標(biāo)為130m2的房產(chǎn)，打開(kāi)圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細(xì)看 　　之下，原來(lái)下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計(jì)入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽(yáng)臺(tái)、 　　露臺(tái)都不計(jì)入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來(lái)計(jì)算的，更不用說(shuō)公攤了，因此國(guó)外同樣面積 　　的住房看來(lái)比國(guó)內(nèi)要大很多 　　英國(guó)的領(lǐng)土面積小于四川，而人口8千萬(wàn)，比四川略多一點(diǎn)，因此人口密度大于四川省。而英國(guó)的房?jī)r(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房?jī)r(jià)要貴一些，約合300～600英鎊/m2,一處480m2的房產(chǎn)售價(jià)為17萬(wàn)英鎊，因此英國(guó)的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合5000～10000人民幣/m2。 　　 　　瑞士房?jī)r(jià)是全世界最高的之一，以價(jià)格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房?jī)r(jià)更高約合2500～7000瑞士法郎，合15000～40000人民幣/m2，但郊區(qū)的住房要便宜一些（蘇黎世市區(qū)很?。?，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣/m2，一套100m2的住宅售價(jià)為15～20萬(wàn)瑞士法郎合90～120萬(wàn)人民幣居多。 　　 　　這里有幾點(diǎn)需要說(shuō)明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬(wàn)，也就是說(shuō)一套100m2的住宅相當(dāng)于其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒(méi)有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開(kāi)發(fā)商宣傳的重點(diǎn)之一，即國(guó)外的價(jià)格也是讓少數(shù)人買房，多數(shù)人租房。殊不知真實(shí)的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢到個(gè)人消費(fèi)上，反正出了情況可以找政府，不像中國(guó)人有巨大的買房壓力，這并不是消費(fèi)觀念的差異。 　　 　　 其次，英國(guó)的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從了解的信息來(lái)看，上述的房?jī)r(jià)都是帶裝修、家具的價(jià)格，并且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與家具在我看來(lái)都是很不錯(cuò)的了。 　　 　　 另外一點(diǎn)，就是房子的面積問(wèn)題，曾經(jīng)有一處標(biāo)為130m2的房產(chǎn)，打開(kāi)圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細(xì)看之下，原來(lái)下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計(jì)入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)都不計(jì)入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內(nèi)使用面積來(lái)計(jì)算的，更不用說(shuō)公攤了，因此國(guó)外同樣面積的住房看來(lái)比國(guó)內(nèi)要大很多 　　最后一點(diǎn)，就是同兄長(zhǎng)聊天時(shí)，他現(xiàn)居瑞士，問(wèn)起瑞士的車價(jià)，他說(shuō)了解很少，說(shuō)了很多車型都不了解，最后他自己提到PASSAT，說(shuō)只知道這一款，我忙問(wèn)在瑞士的售價(jià)，答為20000瑞士法郎，前年的匯率合人民幣11萬(wàn)，現(xiàn)在的匯率要12萬(wàn)多。PASSAT還是政府與經(jīng)銷商宣傳的與國(guó)際價(jià)格相差最小的，甚至號(hào)稱比在歐洲售價(jià)還低的車型，不曾料想?yún)s是這樣的情況