房地產(chǎn)項目報建審批的政策和流程

【專家解說】：　　第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 　　房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序 　　一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立 　　1、公司設立準備 　　2、申請資質(zhì)等級審批 　　3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準 　　4、辦理工商注冊登記 　　5、辦理稅務登記 　　二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 　　6、申請批準項目建議書 　　7、辦理企業(yè)名稱登記 　　8、送審合資或合作合同、章程 　　9、申領外商投資企業(yè)批準證書 　　10、辦理企業(yè)登記 　　房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費 　　1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 　　2、企業(yè)法人變更登記費 　　3、企業(yè)法人年度檢驗費 　　4、補、換、領證照費 　　第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 　　1、選定項目，簽定合作意向書 　　2、初步確定開發(fā)方案 　　3、申報規(guī)劃要點 　　4、申報、審批項目建議書 　　5、編制項目可行性研究報告 　　6、申報、審批項目可行性研究報告 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費 　　1、可行性研究費 　　2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 　　第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序 　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計 　　1、申報選址定點 　　2、申報規(guī)劃設計條件 　　3、委托作出規(guī)劃設計方案 　　4、辦理人防審核 　　5、辦理消防審核 　　6、審定規(guī)劃設計方案 　　7、住宅設計方案的專家組審查 　　8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案 　　9、委托環(huán)境影響評價并報批 　　10、建設工程勘察招、投標 　　11、委托地質(zhì)勘探 　　12、委托初步設計 　　13、申報、審定初步設計 　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 　　14、征求主管部門審查意見 　　15、落實市政公用設施配套方案 　　16、報審市政配套方案 　　17、市政各管理部門提出市政配套意見 　　18、市政管線綜合 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費 　　1、工程勘察（測量）費 　　2、工程設計費 　　3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 　　4、竣工檔案保證金 　　5、臨時用地費 　　6、臨時建設工程費 　　7、建設工程勘察招標管理費 　　8、勘察設計監(jiān)督管理費 　　9、古建園林工程設計費 　　第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得 　　取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序 　　一、國有土地使用權的出讓 　　1、辦理建設用地規(guī)劃許可證 　　2、辦理建設用地委托釘樁 　　3、辦理國有土地使用權出讓申請 　　4、主管部門實地勘察 　　5、土地估價報告的預審 　　6、委托地價評估 　　7、辦理核定地價手續(xù) 　　8、辦理土地出讓審批 　　9、簽訂國有土地使用權出讓合同 　　10、領取臨時國有土地使用證 　　11、領取正式國有土地使用證 　　12、國有土地使用權出讓金的返還 　　二、國有土地使用權的劃撥 　　13、國有土地使用權劃撥用地申請 　　14、主管部門現(xiàn)場勘察 　　15、劃撥用地申請的審核、報批 　　16、取得劃撥用地批準 　　三、集體土地的征用 　　17、征用集體土地用地申請 　　18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 　　19、簽訂征地協(xié)議 　　20、簽訂補償安置協(xié)議 　　21、確定勞動力安置方案 　　22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 　　23、市政府下文征地 　　24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 　　25、辦理批地文件、批地圖 　　26、辦理凍結戶口 　　27、調(diào)查戶口核實勞動力 　　28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 　　29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 　　30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 　　31、地上物作價補償工作 　　32、征地結案 　　取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費 　　1、地價款（土地出讓金） 　　2、資金占用費 　　3、滯納金 　　4、土地使用費 　　5、外商投資企業(yè)土地使用費 　　6、防洪工程建設維護管理費 　　7、土地閑置費 　　8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費 　　9、城鎮(zhèn)土地使用稅 　　10、地價評估費 　　11、出讓土地預訂金 　　12、征地管理費 　　13、土地補償費 　　14、青苗及樹木補償費 　　15、地上物補償費 　　16、勞動力安置費 　　17、超轉(zhuǎn)人員安置費 　　18、新菜田開發(fā)建設基金 　　19、耕地占用稅 　　第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序 　　1、委托進行拆遷工作 　　2、辦理拆遷申請 　　3、審批、領取拆遷許可證 　　4、簽訂房屋拆遷責任書 　　5、辦理拆遷公告與通知 　　6、辦理戶口凍結 　　7、暫停辦理相關事項 　　8、確定拆遷安置方案 　　9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議 　　10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 　　11、發(fā)放運作拆遷補償款 　　12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 　　13、移交拆遷檔案資料 　　14、房屋拆遷糾紛的裁決 　　15、強制拆遷 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費 　　1、房屋拆遷補償費 　　2、搬家補助費 　　3、提前搬家獎勵費 　　4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費） 　　5、清理費 　　6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 　　7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費 　　8、一次性異地安置補助費 　　9、房屋拆遷管理費 　　10、房屋拆遷服務費 　　第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序 　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作 　　1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 　　2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃 　　3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 　　4、交納自來水廠建設費 　　5、交納污水處理廠建設費 　　6、交納供熱廠建設費 　　7、交納供電貼費及電源建設集資費 　　8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù) 　　9、設計單位出報批圖 　　10、出施工圖 　　11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 　　12、辦理消防審核意見表 　　13、審批人防工程、辦理人防許可證 　　14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 　　15、領取開工審批表，辦理開工登記 　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標 　　16、辦理招標登記、招標申請 　　17、招標準備 　　18、招標通告 　　19、編制招標文件并核準 　　20、編制招標工程標底 　　21、標底送審合同預算審查處確認 　　22、標底送市招標辦核準，正式申請招標 　　23、投標單位資格審批 　　24、編制投標書并送達 　　25、召開招標會，勘察現(xiàn)場 　　26、召開開標會議，進行開標 　　27、評標、決標 　　28、發(fā)中標通知書 　　29、簽訂工程承包合同 　　30、工程承包合同的審查 　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理 　　31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 　　32、建設工程監(jiān)理 　　33、辦理開工統(tǒng)計登記 　　34、交納實心黏土磚限制使用費 　　35、辦理開工前審計 　　36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 　　37、領取固定資產(chǎn)投資許可證 　　38、報裝施工用水、電、路 　　39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 　　40、協(xié)調(diào)交通管理部門 　　41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議 　　42、領取建設工程開工證 　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工 　　43、施工場地的“三通一平” 　　44、施工單位進場和施工暫設 　　45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 　　46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 　　五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 　　47、辦理單項工程驗收手續(xù) 　　48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 　　49、商品住宅性能認定 　　50、竣工統(tǒng)計登記 　　51、辦理竣工房屋測繪 　　52、辦理產(chǎn)權登記 　　^ 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 　　1、三通一平費 　　2、自來水廠建設費 　　3、污水處理廠建設費 　　4、供熱廠建設費 　　5、煤氣廠建設費 　　6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 　　7、地下熱水資源費 　　8、市政、公用設施建設費（大市政費） 　　9、開發(fā)管理費 　　10、城建綜合開發(fā)項目管理費 　　11、建筑行業(yè)管理費 　　12、綠化建設費 　　13、公園建設費 　　14、綠化補償費 　　15、路燈維護費 　　16、環(huán)衛(wèi)設施費 　　17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費） 　　18、電源建設集資費（用電權費） 　　19、外部供電工程貼費（電貼費） 　　20、建安工程費 　　21、建設工程招投標管理費 　　22、合同預算審查工本費 　　23、質(zhì)量管理監(jiān)督費 　　24、竣工圖費 　　25、建材發(fā)展補充基金 　　26、實心黏土磚限制使用費 　　27、工程監(jiān)理費 　　28、工程標底編制管理費 　　29、機電設備委托招標服務費 　　30、超計劃用水加價 　　31、夜間施工噪聲擾民補償費 　　32、占道費 　　33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 　　第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序 　　一、北京市外銷商品房的銷售 　　1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 　　2、選定中介代理機構和律師事務所 　　3、與購房者簽訂認購書 　　4、簽訂正式買賣契約 　　5、辦理簽約公證 　　6、辦理外銷商品房預售契約公證 　　7、辦理外銷商品房的預售登記 　　8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 　　9、外銷商品房抵押登記 　　10、樓宇交付入住手續(xù) 　　11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù) 　　二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售 　　12、提交完成建設項目投資證明 　　13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議 　　14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》 　　15、銷售項目備案 　　16、委托中介代理機構進行銷售 　　17、與購房者簽訂認購書 　　18、與購房者簽訂買賣契約 　　19、辦理預售登記 　　20、辦理轉(zhuǎn)讓登記 　　21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 　　22、樓宇交付入住 　　23、質(zhì)量保證書和使用說明書 　　24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù) 　　三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理 　　25、房屋出租權的確認 　　26、申請房屋租賃許可證 　　27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議 　　28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù) 　　29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 　　30、房屋租賃關系的終止 　　四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理 　　31、房屋出租權的確認 　　32、出租人辦理房屋租賃許可證 　　33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 　　34、簽訂書面租賃協(xié)議 　　35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù) 　　五、北京市房地產(chǎn)的抵押 　　36、抵押權的設定 　　37、簽訂抵押合同 　　38、辦理房地產(chǎn)抵押登記 　　39、抵押房地產(chǎn)的占管 　　40、抵押房地產(chǎn)的處分 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費 　　1、營業(yè)稅 　　2、城市維護建設稅 　　3、教育費附加 　　4、印花稅 　　5、契稅 　　6、土地增值稅 　　7、企業(yè)所得稅 　　8、個人所得稅 　　9、房產(chǎn)稅 　　10、城市房地產(chǎn)稅 　　11、房屋產(chǎn)權登記費 　　12、房屋所有權證工本費 　　13、房產(chǎn)共有權執(zhí)照費 　　14、房屋他項權利執(zhí)照費 　　15、房屋買賣登記費 　　16、房屋買賣手續(xù)費 　　17、房屋租賃審核備案手續(xù)費 　　18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費 　　19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 　　20、房屋租賃登記費 　　21、房屋估價手續(xù)費 　　22、房屋公證估價手續(xù)費 　　23、房地產(chǎn)價格評估費 　　24、房地產(chǎn)中介服務費 　　第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序 　　1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批 　　2、簽署物業(yè)管理委托合同 　　3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 　　4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 　　5、安排簽訂管理公約 　　6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 　　7、物業(yè)管理服務基本要求 　　8、物業(yè)管理委員會的設立 　　房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費 　　1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費 　　2、共用部位共用設施設備維修基金 　　3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費 　　4、高檔住宅物業(yè)管理費 　　5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費 　　6、供暖費