北京的房價為什么還在漲？

【專家解說】：近年來，房地產(chǎn)市場一直是新聞媒體與社會公眾關(guān)注的焦點，一些開發(fā)商與專家也成為眾矢之的而備受爭議。日前，在昆明由中國房地產(chǎn)及住宅研究會與昆百大集團(tuán)聯(lián)合舉辦的一個名為“2006城市與建筑論壇”的會議上，面對我國房地產(chǎn)市場諸多重大問題，各路專家與名人進(jìn)行了一場激辯。 我們需要什么樣的城市 在城市建設(shè)方面，技術(shù)派專家認(rèn)為城市規(guī)劃很重要，城市的整潔、有序代表著一個城市的發(fā)展水平和文明程度。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放談到他對昆明的印象時充分展示了技術(shù)派專家的觀點：昆明給人混亂的感覺，在昆明看到最多的是樓上、地上大大小小廣告牌亂放。如果我當(dāng)市長，第一件事情就把昆明市所有廣告牌取掉。另外，昆明許多居民樓頂裝的太陽能裝置亂七八糟的，太難看了。這兩方面說明城市規(guī)劃沒有做到位，需要改進(jìn)。 孫的觀點受到另外一些具有人文觀點專家激烈的反駁，并由此引出一個重大話題：我們需要什么樣的城市。當(dāng)代中國哲學(xué)界新派代表人物、北京外國語大學(xué)副教授汪民安認(rèn)為，城市沒有必要那么干凈、整潔?，F(xiàn)在中國城市的一大變化就是：馬路越來越多，街道越來越少。馬路是供機(jī)器使用的，街道是供人行走的。如果一個城市完全由機(jī)器所主宰的話，那這個城市就沒有魅力了。 在街道上每個人都是平等的，你再有錢也不會有什么優(yōu)越感，所以街道在這個意義上恰恰是城市公共領(lǐng)域的民主化。城市不應(yīng)該是專為有錢人和社會精英人士而規(guī)劃建設(shè)的，也應(yīng)允許小商小販們的生存，一個城市如果失去街道的混亂甚至臟爛也就沒有了城市氣息。街道所在的地方，就是應(yīng)該充滿各種各樣的廣告。城市一定要有節(jié)奏、夜晚、夢境，不要搞得那么光亮、透明，搞得那么沒意思。 對于汪民安這一具有人文主義色彩的觀點，清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授、院長助理周榕表示認(rèn)同，城市要整潔，路邊不能有烤白薯攤和小商小販，廣告要整治……，這種城市思維還停留在大約是上個世紀(jì)50年代豪斯曼的思維上。中國城市規(guī)劃思想在建國初期是建立在烏托邦思維基礎(chǔ)上的，如北京十大建筑的規(guī)劃都是以宏大敘事展現(xiàn)出來的。宏偉的道路，對稱的軸線……，這種規(guī)劃思想含有肩負(fù)對抗資本主義的使命。 然而，在美化城市的名義下拆除違章建筑卻造成許多社會問題。2001年太原市政府下決心拆除240萬平米違章建筑，在兩個月內(nèi)，太原市的刑事犯罪案件大幅上升。因為在那里住的很多人最后的生存空間被拆除，他有什么辦法？只有上街去偷和搶。所以說，城市管理者如果失去價值中立的話，制定出的城市規(guī)劃有時是不符合社會現(xiàn)實的。 北京的房子為什么貴？ 曾經(jīng)常常因語出驚人而備受爭議的人物———北京開發(fā)商任志強(qiáng)，在昆明論壇上又亮出他的觀點：一個城市房價的高低很大程度上與財富和土地有關(guān)。城市價值的提升，必然會形成制度性的掠奪。在城市資源配置的掠奪過程當(dāng)中，一條很重要的路徑在于房地產(chǎn)的掠奪。 舉一個最簡單的例子，比如說北京的房子越賣越貴，大部分是被山西的大款買走。山西大款掙的錢是靠山西的資源，在賣了煤以后，獲得很多財富。但這些財富并沒有留在山西繼續(xù)發(fā)展，形成企業(yè)財富，而是成為個人財富最后向北京轉(zhuǎn)移，買了高檔房子。這不但促進(jìn)了北京的消費和投資，也促進(jìn)了北京的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這些財富在分流的過程中，實際上率先提升了北京的價值，并沒有利用煤資源所產(chǎn)生的財富提升山西的城市價值和資源價值。 我們的資源利用在城市和農(nóng)村之間差距很大，農(nóng)村的富裕資金沒有重新投向農(nóng)村，而是向大城市集中轉(zhuǎn)移，在這種向城市財富的轉(zhuǎn)移過程中，形成自然性的掠奪。城市吸納了農(nóng)村的勞動力和這些勞動力創(chuàng)造的剩余價值，盡管農(nóng)民工把收入轉(zhuǎn)到農(nóng)村，但在農(nóng)村當(dāng)財富積累到一定程度，資金又從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市中。這樣的結(jié)果就加大了城市和農(nóng)村之間的差距。當(dāng)大量的財富向城市轉(zhuǎn)移時，這個城市的房價、地價、物價、消費、稅收和經(jīng)濟(jì)增長都會大幅提高。而這種提高是建立在對其他的低收入地區(qū)資金財富積累的掠奪基礎(chǔ)上的。 當(dāng)一個城市價值提高的時候，就會出現(xiàn)這樣的矛盾，政府希望房地產(chǎn)的發(fā)展拉動城市的地價，同時增加公共開支和資源配置。在城市高度發(fā)展的過程中，周邊的富人為這個城市增加投資和消費，并將資金向富裕地區(qū)轉(zhuǎn)移。而城市居民一方面享受著這些富人的投入所帶來的收益，比如說稅收增加，公共資源增加，但同時也承受著物價、房價上漲的壓力。這種狀況已在很多地區(qū)充分顯現(xiàn)。 城市中低收入人群的消費能力，無論如何也比不上擁有大量財富、從其他地區(qū)進(jìn)入到這個地區(qū)的富裕人群的消費能力。這些富裕人群可以承受高房價、高物價、高消費的水平。這也就是一個城市，在房價不斷出現(xiàn)新高的時候，房子仍可以賣得出去，而且還能不斷漲價的原因之一。由于北京中低收入家庭的收入增長，是無法跟上和承受房價增長的速度，因此這就要求政府必須通過社會住房保障來實現(xiàn)社會公平。比如說提供更多的政府補(bǔ)貼性的住房，把低收入家庭住房問題的解決從商品房當(dāng)中分離出去，以保持城市的持續(xù)和諧發(fā)展。 開發(fā)商應(yīng)不應(yīng)有社會責(zé)任 在昆明論壇上一位知名學(xué)者認(rèn)為，不要跟房地產(chǎn)商談社會責(zé)任，這是一個荒謬的問題（因為房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)行為）。房地產(chǎn)暴利不是政府調(diào)控的理由，加大稅收的極端措施會傷害市場帶來負(fù)面作用，我們要保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。 周榕認(rèn)為，這個觀點才是真正荒謬的觀點，尤其是經(jīng)濟(jì)學(xué)家這么說，實際上是極其錯誤的。為什么呢？因為房地產(chǎn)本質(zhì)上經(jīng)營的是公共資源。這種資源特征表現(xiàn)為，一是公共性，二是不可變動性，三是不可再生性。這種公共資源的特性，就使得房地產(chǎn)經(jīng)營不是簡單的經(jīng)濟(jì)行為。它的資源配置，不能僅僅按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原則進(jìn)行配置，而失去社會正義?？臻g資源配置一旦形成之后，住宅居住是70年的產(chǎn)權(quán)，商業(yè)是50年，70年后是不是就可以再進(jìn)行配置，誰也不知道。一旦形成格局以后，再想改那是不可能的事情。如果說這種空間配制有違社會的正義，那么所帶來社會問題是長期的，并將導(dǎo)致社會矛盾的激化。房地產(chǎn)商的商業(yè)開發(fā)實質(zhì)上是政府國有土地的二次委托托管，如果任憑房地產(chǎn)商追求商業(yè)利益而不顧其所應(yīng)負(fù)有的社會責(zé)任，其后果是非常嚴(yán)重的。 目前房地產(chǎn)業(yè)的困境是，中國的城市政府在經(jīng)營城市理念指導(dǎo)下，非常自覺地站在一級土地開發(fā)商的位置上來思考問題。它所思考的這些問題，都是怎么直接把城市土地變現(xiàn)，怎么推動市場，怎么快速積累資本，進(jìn)行城市化的發(fā)展，達(dá)到城市制勝的目的。城市政府基本放棄了自己的公共責(zé)任，也放棄了很大一部分自己的權(quán)利，讓渡給開發(fā)商，而開發(fā)商的資本是將追求利潤最大化作為自己的目的。 由此，市場經(jīng)濟(jì)從一開始的企業(yè)之間競爭，很快轉(zhuǎn)化為城市間的競爭。在城市競爭的大格局下，中國城市的發(fā)展定位，發(fā)生了極大的變化。城市要在競爭中處于制勝的地位，必然要努力把自己的城市化水平提高。哪怕這種城市化不是建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)化發(fā)展的正常水平上，在這一背景下導(dǎo)致了中國城市發(fā)展的很多問題產(chǎn)生。可以說，中國過快的城市化是我們城市發(fā)展的一大陷阱。